strategi pengelolaan aset operasional pada …

STRATEGI PENGELOLAAN ASET OPERASIONAL PADA

APARTEMEN DAN OFFICE BUILDING AREA KELAPA

GADING – PT SUMMERVILLE PROPERTY MANAGEMENT

Strategic of Operational Asset Management in Apartment and Office Building at Kelapa Gading Area – PT Summerville Property

Management

SKRIPSI

Laporan ini disusun sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan Pendidikan

Sarjana Terapan (D4) Program Studi Manajemen Aset di Jurusan Administrasi Niaga,

Politeknik Negeri Bandung

Disusun Oleh :

RIO ASTAMA SAPUTRA

155244021

PROGRAM DIPLOMA IV MANAJEMEN ASET

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

2019

iii

KATA PENGANTAR

Puji dan Syukur atas ke Hadirat Allah SWT, karena berkat limpahan

Rahmat-Nya Laporan Studi Kasus dapat disusun dengan baik, lancar, dan tepat

waktu. Laporan Tugas Akhir ini merupakan salah satu tugas mata kuliah di program

studi D4-Manajemen Aset jurusan Administrasi Niaga, Politeknik Negeri Bandung.

Laporan ini membahas mengenai “STRATEGI PENGELOLAAN ASET

OPERASIONAL PADA APARTEMEN DAN OFFICE BUILDING AREA

KELAPA GADING – PT SUMMERVILLE PROPERTY MANAGEMENT”.

Dalam proses penulisan laporan studi kasus ini, penulis mengucapkan rasa

terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada berbagai pihak yang telah terlibat

dalam penulisan laporan ini. Penulis mengharapkan agar segala usaha yang telah

diberikan dalam penulisan laporan Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi penulis

dan pihak-pihak lain yang bersangkutan. Namun penulis juga menyadari bahwa

penulisan laporan ini masih jauh dari kata sempurna. Oleh karena itu, kritik dan

saran yang bersifat membangun sangat diharapkan untuk perbaikan di masa depan.

Bandung, Agustus 2019

Rio Astama Saputra

iv

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji dan syukur atas berkat dan rahmat Allah SWT, sehingga laporan tugas

akhir ini dapat terselesaikan. Dalam proses penulisan laporan tugas akhir ini tidak

terlepas dari bimbingan dan motivasi baik dari orang-orang terdekat serta dari pihak

Kampus Politeknik Negeri Bandung, maka dari itu penulis ingin mengucapkan

terima kasih kepada:

1. Dra. Katharina Priyatiningsih, M.Si selaku pembimbing yang selalu

memberikan arahan, motivasi serta saran dalam proses penulisan laporan

tugas akhir ini.

2. Orang tua yakni Bapak Muhamad Natsir, Ibu Tety, dan Bapak Okan Johana

yang selalu memberikan kasih sayang, dukungan dan doa.

3. Dr. Dra. Hennidah Karnawati, M.Si selaku Dosen Wali MA-A 2015 yang

selalu memberikan arahan dan motivasi dalam mengerjakan laporan tugas

akhir.

4. Zahrina Ghasani Diyanda selaku Head of SMM and Audit Departemen

Manajemen Support yang senantiasa membantu memberikan informasi

mengenai PT Summerville Property Management.

5. Dr. A Gima Sugiama, SE., MP selaku Ketua Program Studi D4-Manajemen

Aset yang selalu memberikan arahan dan motivasi dalam mengerjakan

laporan tugas akhir.

6. Yani Maryani, SE dan Yuni Kustiani, S.Pd selaku Staff Administrasi D4

Manajemen Aset.

7. Bening Sari Maudina, Renaldi Rizki Hermawan, Sandi Septiadi Nugraha,

Shiva Noor Handia, Sofi Nurfaiz, Vannia Indriani, dan Vyctor Haganta Purba

yang senantiasa memberikan bantuan, motivasi, dan dukungan.

8. Arif Abdur Rofi, Muhammad Faris Abdurrahim, Muhammad Tangguh

Riyadi, Muhammad Prabu Gilang K, Haryo Santoso, dan Reinato Priantama,

yang selalu memberikan bantuan dan senantiasa bertukar pikiran.

9. Restini Ghina yang senantiasa memberikan dukungan, masukan, saran dan

doa.

v

10. Reiner Ibrahim dan M.Iqbal Yoan yang senantiasa memberikan dukungan

dan doa.

11. Teman-teman D4 - Manajemen Aset Politeknik Negeri Bandung Angkatan

2015.

12. Pihak-pihak lain yang baik secara langsung maupun tidak langsung

memberikan semangat, doa dan perhatian agar menyelesaikan laporan tugas

akhir ini.

Semoga Allah SWT membalas kebaikan mereka semua dan melimpahkan

rahmat serta karunia-Nya. Aamiin Yaa Rabbal Alamin.


Rio Astama Saputra

vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

DATA PRIBADI

Nama : Rio Astama Saputra

Tempat Tanggal Lahir

: Bandung ,05 Mei 1997

Jenis Kelamin : Laki-laki

Alamat : Jalan Cikurutug No.119, RT02/RW11 Desa Cicalengka Wetan Kec. Cicalengka Kabupaten Bandung Jawa Barat 40395

Email : [email protected]

Telepon : 081220650582

PENDIDIKAN FORMAL

2015 - Sekarang

Politeknik Negeri Bandung Jurusan Administrasi Niaga Program Studi D4- Manajemen Aset

2012 - 2015 SMA Al Ma’soem

2009 - 2012 SMP Negeri 1 Cicalengka

2003 - 2009 SDN Cicalengka VIII

mailto:[email protected]

vii


Rio Astama Saputra

PENDIDIKAN INFORMAL

2015 Program Pengenalan Kehidupan Kampus (PPKK)

2015 ESQ (Basic Training)

2015 Pelatihan Bela Negara

2017 Table Manner

2017 Pelatihan Propertypreneur Bandung

PENGALAMAN ORGANISASI

Organisasi Jabatan

Himpunan Mahasiswa Administrasi Niaga (HMAN) Politeknik Negeri Bandung 2015-2016 Anggota

Departemen Pengembangan Minat dan Bakat (PMBM) Himpunan Mahasiswa Administrasi Niaga

(HMAN) Politeknik Negeri Bandung 2015 Ketua Divisi Musik

Regenerasi Himpunan Mahasiswa Administrasi Niaga Politeknik Negeri Bandung 2015-2016

Anggota Tim Konseptor

PENGALAMAN KERJA

Juli-Oktober 2018

Departemen Manajemen Support PT Summerville Property Management (PKL)

2016-2018 Freelancer Lembaga Pelatihan Komunikasi Bahasa Inggris LA-ECC

viii

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN ..................................................................................... i

PERNYATAAN BEBAS PLAGIARISME ............................................................ ii

KATA PENGANTAR ........................................................................................... iii

UCAPAN TERIMA KASIH .................................................................................. iv

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ............................................................................... vi

DAFTAR ISI ........................................................................................................ viii

DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................... x

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. xi

DAFTAR TABEL ................................................................................................. xii

ABSTRAK ........................................................................................................... xiii

ABSTRACT ........................................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang Masalah ..................................................................... 1

1.2 Identifikasi Masalah ........................................................................... 7

1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian .......................................................... 7

1.4 Lokasi dan Waktu Penelitian ............................................................. 8

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .......................................................................... 11

2.1 Manajemen Aset............................................................................... 11

2.1.1 Jenis Aset ............................................................................... 11

2.1.2 Tujuan Manajemen Aset ........................................................ 12

2.2 Konsep Strategic Asset Management (SAM) .................................. 12

2.2.1 Perencanaan (Planning) ......................................................... 17

2.2.2 Acquisition / Perolehan .......................................................... 20

2.2.3 Operasi dan Pemeliharaan ..................................................... 25

2.3 Bangunan Residensial Apartemen ................................................... 33

2.4 Bangunan Kantor Sewa .................................................................... 34

2.5 Landasan Normatif ........................................................................... 35

2.6 Penelitian Terdahulu ........................................................................ 35

2.7 Kerangka Berpikir Penelitian ........................................................... 35

ix

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ............................................................ 37

3.1 Jenis Penelitian dan Sumber Data .................................................... 37

3.1.1. Jenis Metode Penelitian ......................................................... 37

3.1.2. Jenis Pendekatan .................................................................... 38

3.2 Prosedur Penelitian........................................................................... 38

3.3 Unit Analisis dan Rentang Waktu Studi .......................................... 42

3.4 Teknik Pengumpulan Data ............................................................... 42

3.5 Operasionalisasi Variabel................................................................. 43

3.6 Teknik Analisis Data ........................................................................ 49

3.6.1 Teknik Analisis Kualitatif ..................................................... 49

3.6.2 Triangulasi ............................................................................. 50

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN .............................................................. 52

4.1 Gambaran Umum Penelitian ............................................................ 52

4.2 Hasil Penelitian ................................................................................ 53


4.2.2 Acquisition/Perolehan ............................................................ 54

4.2.3 Operasi dan Pemeliharaan (Operation & Maintenance) ....... 56

4.3 Pembahasan ...................................................................................... 60


4.3.2 Acquisition / perolehan aset ................................................... 63

4.3.3 Operasi dan Pemeliharaan (Operation & Maintenance) ....... 67

4.4 Implikasi Manajerial ........................................................................ 74

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................... 76

5.1 Kesimpulan ...................................................................................... 76

5.2 Saran ................................................................................................. 80

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 81

x

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A Form Bimbingan Skripsi

Lampiran B Interview Guide

Lampiran C Hasil Turn It In

Lampiran D Berita Acara Usulan Penelitian

Lampiran E Berita Acara Sidang Skripsi

xi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.2 Denah Lokasi PT Summerville Property Management....................... 9

Gambar 2.1 Siklus Hidup Pengelolaan Aset ......................................................... 13

Gambar 2.2 Asset Strategy Models ....................................................................... 15

Gambar 2.3 Materials Life Cycle .......................................................................... 36

Gambar 2.4 Ilustrasi Ice Berg Maintenance .......................................................... 36

Gambar 3.1 Prosedur Penelitian ............................................................................ 41

xii

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Ringkasan Permasalahan Pada Unit Pengelolaan SPM .......................... 5

Tabel 1.2 Jadwal Penelitian................................................................................... 10

Tabel 2.1 Karakteristik Maintenance Stratregy .................................................... 23

Tabel 2.2 Indikator Operasi dan Pemeliharaan (modifikasi data)......................... 29

Tabel 2.3 Penelitian Terdahulu ............................................................................. 35

Tabel 3.1 Operasionalisasi Variabel ..................................................................... 44

Tabel 4.1 Customer Satisfaction Index 2018 Unit Area Kelapa Gading .............. 58

xiii

ABSTRAK

PT Summerville Property Management merupakan perusahaan yang bergerak di bidang pengelolaan properti yakni unit apartemen dan office building. Saat ini, terdapat beberapa permasalahan strategic mengenai pengelolaan aset dalam empat (4) siklus hidup aset yakni perencanaan (planning), acquisition/perolehan, operasi dan pemeliharaan (operation and maintenance), yang mengakibatkan kerusakan aset fisik berupa fasilitas penghuni dan tenant kantor sehingga menyebabkan penurunan indeks kepuasan penghuni apartemen dan tenant gedung kantor. Tujuan penelitian yaitu untuk mengetahui bagaimana strategi pengelolaan aset operasional pada apartemen dan office building area Kelapa Gading yang dikelola PT Summerville Property Management. Teori yang digunakan dalam penelitian adalah teori strategic asset management (SAM) yang terdiri siklus hidup aset, perencanaan, acquisition/perolehan, operasi dan pemeliharaan. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif, pendekatan yang digunakan adalah pendekatan kuantitatif dan kualitatif dengan teknik pengumpulan data berupa triangulasi yakni wawancara, observasi, dan studi dokumentasi. Teknik analisis data adalah teknik deskriptif dan. Hasil penelitian pada tahap yang pertama perencanaan (planning) adalah perusahaan seharusnya mempunyai metode perencanaan kebutuhan aset dan standar minimum stock spare parts dan consumables. Kedua, pada tahap acquisition perusahaan harus menerapkan strategi dalam melakukan budgeting biaya siklus hidup aset operasional (life cycle cost). Ketiga, pada tahap operasi dan pemeliharaan (operation and maintenance), strategi perusahaan dalam menerapkan preventive maintenance harus dioptimalkan.

Kata kunci: Strategi Pengelolaan Aset, Planning, Acquisition, Operation and maintenance

14

ABSTRACT

PT Summerville Property Management is a company engaged in property management, namely apartment units and office building. At present, there are several strategic issues regarding asset management in four (4) asset life cycles, namely planning, acquisition / operation, operation and maintenance, which result in damage to physical assets in the form of occupant and office tenants, causing decrease in satisfaction index of apartment residents and office building tenants. The research objective is to find out how the management strategy of operational assets in apartments and office building areas of Kelapa Gading is managed by PT Summerville Property Management. The theory used in research is the theory of strategic asset management (SAM) which consists of the asset life cycle, planning, acquisition / acquisition, operation and maintenance. The method used in this thesis is descriptive method, the approach used is a qualitative approach with triangulation as data collection techniques in the form of interviews, observation, and documentation studies. Data analysis techniques are descriptive. The results of the study are at the planning stage, the company does not yet have an asset planning method and minimum standards of stock spare parts and consumables. At the acquisition stage, the company has not implemented a strategy in budgeting the life cycle costs of operational assets (life cycle cost). While in the operation and maintenance stage, the company's strategy in implementing preventive maintenance is not optimal, and the results of maintenance performance data are inaccurate.

Key words : Strategic Asset Management, Planning, Acquisition, Operation and maintenance

15

DAFTAR PUSTAKA

Referensi Buku, Jurnal dan Dokumen Bogdan, R., DeVault, Marjorie L., dan Taylor, Steven J.(2016). Introduction to Qualitative Research Methods : A guidebook and Resoucre (4thed). Canada: John Wiley & Sons. Campbell et al. (2011). Asset Management Excellence. USA: CRC Press. Cooper, Donald R & Schindler, Pamela S.(2014). Business Research Methods (Twelfth Edition). New York: McGraw-Hill Education. Department of Planning, Transport and Infrastructure. (2017). Strategic Asset Management Framework. Government of South Australia Department of Treasury and Finance. (2016). Asset Management Accountability Framework. Victoria State Government Dhingra, Velmurugan. (2015). Maintenance Strategy Selection and It’s Impact on

Maintenance Function. Research Gate. diunduh 2019 Jul 26. Tersedia pada https://www.researchgate.net/publication/266376714_Maintenance_Strategy_Selection_and_its_Impact_on_Maintenance_Function_-_A_Conceptual_Framework

Hastings, Nicholas A. John. (2010). Physical Asset Management. Berlin: Springer. Hastings, Nicholas A.J. (2015). Physical Asset Managemen with an Introduction to

ISO55000. London: Springer. H.B. Sutopo. 2002. Pengantar Penelitian Kualitatif. Surakarta : Universitas Sebelas

Maret Press. International Organisation for Standardization. (2014). ISO 55001: Asset

management Management systems: Requirements. Kumar, Ranjit. (2011). Research Methodology: a step-by-step guide for beginners

(3rded). Sage. Patidar et al. 2017. Maintenance Strategies and their Combine Impact on

Manufacturing Performance. Research Gate. Diunduh 2019 Jun 10. Tersedia pada https://www.researchgate.net/publication/312291331_Maintenance_Strategies_and_their_Combine_Impact_on_Manufacturing_Performance

Premanathan, Thatshayini. (2017). Physical Asset Management In Sri Lankan Organisations: Findings Of Expert Interviews

Sugiama, A Gima. (2008). Metode Riset Bisnis dan Manajemen (1st Ed). Bandung: Guardaya Intimarta.

Sugiama, A Gima. (2013). Manajemen Aset Pariwisata. Bandung: CV Guardaya Intimarta.

Sugiyono. (2013). Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R & D. Bandung: Alfabeta.

https://www.researchgate.net/publication/266376714_Maintenance_Strategy_Selection_and_its_Impact_on_Maintenance_Function_-_A_Conceptual_Framework



https://www.researchgate.net/publication/312291331_Maintenance_Strategies_and_their_Combine_Impact_on_Manufacturing_Performance?enrichId=rgreq-269442aa30321720a3539c6346a22228-XXX&enrichSource=Y292ZXJQYWdlOzMxMjI5MTMzMTtBUzo0NDk5OTY5MDM0NTY3NjhAMTQ4NDI5OTAzMDM2Ng%3D%3D&el=1_x_3&_esc=publicationCoverPdf

https://www.researchgate.net/publication/312291331_Maintenance_Strategies_and_their_Combine_Impact_on_Manufacturing_Performance?enrichId=rgreq-269442aa30321720a3539c6346a22228-XXX&enrichSource=Y292ZXJQYWdlOzMxMjI5MTMzMTtBUzo0NDk5OTY5MDM0NTY3NjhAMTQ4NDI5OTAzMDM2Ng%3D%3D&el=1_x_3&_esc=publicationCoverPdf

16

Van Der Lei, Telli. (2012). Asset Management. Netherland : Springer.

Referensi Normatif Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) tahun 2008 Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) no.16 tahun 2011 Undang-undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pasal 1 Undang-undang No. 20 tahun 2011 pasal 1 ayat 1 Referensi Web Summarecon Agung .(2018). Bussines. Diambil 6 November 2018, sumber dari

http://www.summarecon.com/project/property-management Keqa, A. (2016). 4 KEY STAGES OF ASSET MANAGEMENT LIFE CYCLE. Diambil dari http://www.pecb.com/94-4-key-stages-of-asset-

managementlifecycle_880858457D37330A054746E59C674FE7%20(1).pdf

http://www.summarecon.com/project/property-management

http://www.pecb.com/94-4-key-stages-of-asset-management

http://www.pecb.com/94-4-key-stages-of-asset-management

strategi pengelolaan aset operasional pada …

Documents