krakÓw - knight frank · equal business park b, cavatina, kraków remaining 89,000 sq m was...
TRANSCRIPT
RESEARCH
KRAKÓWOFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
2
In Q3 2017, thanks to high developers’ activity, the total office stock in the capital of Małopolska exceeded 1 million sq m, which was the most significant fact that occurred this year in the Kraków office market. At the same time, although demand remained strong, the vacancy rate increased to 11.3% - the level that has not been recorded in the city for years. Nevertheless, asking rents remain stable, but downward pressure on effective rents became stronger.
At the end of September 2017, the total office stock in the capital of Małopolska was estimated at 1,058,000 sq m, of which some 969,000 sq m was offered for rent and the
Equal Business Park B, Cavatina, Kraków
remaining 89,000 sq m was owner-occupied. The vast majority of the office stock in the capital of Małopolska is situated in four areas of concentration. Most of the
Total stock: 1.06 mln sq m
New supply in Q1-Q3 2017: above 146,000 sq m
in 17 buildings
Strong demand:
128,000 sq m
leased since the beginning of 2017
Increase of the vacancy rate to:
11.3 %
Source: Knight Frank, PORF
Q1 Q2 Q3 Q4
CHART 1Office take-up in the Kraków office market2012 - Q3 2017
200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0 sq m
2012 2013 2014 2015 2016 Q3 2017
OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH
3
office space in Kraków is located in non-central parts of the city: in the south, in Podgórze district and Dębniki district (41% of total stock), in the north-east, in the area of Prądnik Czerwony district and Czyżyny district (24%), and in the north-west, including Prądnik Biały district and Bronowice district (13%). Due to the city’s historic character, only some 14% of the office stock is situated in the city centre. The remaining 8% of office space is located outside of the aforementioned areas of concentration. Within the first three quarters of 2017, the total modern office stock in Kraków increased by approximately 146,000 sq m in 17 buildings. The result was nearly as high as the new supply in the record-breaking 2016. The largest new developments include: 4th stage of Enterprise Park complex (26,400 sq m) owned by Avestus Real Estate and Tristan Capital Partners, 2nd stage of O3 Business Campus (19,200 sq m) by Echo Investment and Equal Business Park B (17,100 sq m) completed by Cavatina. Despite the significant volume of new supply, developers’ activity has remained high. At the end of September 2017, approximately 279,000 sq m of office space was at the construction stage. 38% of office space under construction was situated in the city centre, 29% was in the north-eastern area of office concentration and some 28% was located in the southern part of Kraków. According to developers’ schedules, approximately 52,000 sq m may be completed by the end of this year, further 170,000 sq m is scheduled for 2018 and the remaining 57,000 sq m should be delivered to the market in 2019 and 2020. Tenants’ activity in the capital of Małopolska remains high. Between January and September 2017 lease agreements amounting to 128,400 sq m were signed – slightly less when compared to the average annual take up between 2012-2016 (137,800 sq m), and some 14% lower than in the analogical period of the previous year. Office demand in Kraków has been driven by companies from BPO/SSC, IT, R&D and professional services sectors. Within recent years space leased by them accounted for 70% of the total lease volume. Despite the strong demand, a significant new supply resulted in an increase of the vacancy rate. As of the end of September 2017, approximately 119,600 sq m of office space
was available for lease in the city, which accounted for 11.3% of the local office stock. The Kraków office market has not seen such a high vacancy for years. The vacancy rate increased by 2.1 pp. when compared with the end of the previous quarter and 5 pp. year-on-year. Taking into account the significant volume of space scheduled to be completed in the nearest future, a further increase of the vacancy rate is expected in the forthcoming quarters. Asking rental rates in the capital of Małopolska remain at a stable level comparable with other major regional
new supply new supply - forecast cumulative supply
f - forecast based on new supply and supply under construction in Q3 2017Source: Knight Frank, PORF
CHART 3Annual and cumulative supply of office space in Kraków2012 - 2018f
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
sq m
— 1 400 000
— 1 200 000
— 1 000 000
— 800 000
— 600 000
— 400 000
— 200 000
— 0 sq m2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f
CHART 2Vacancy rate in the Kraków office market2012 - Q3 2017
12%
10%
8%
6%
4%
2%
02012 2013 2014 2015 2016 Q3 2017
Vacancy rate (% of total stock)
Source: Knight Frank, PORF
markets. At the end of September 2017, asking rents in A-class buildings ranged between EUR 13.5 and EUR 14.5 per sq m per month, while in B-class schemes varied between EUR 10-12 per sq m per month. Downward pressure on effective rates became stronger due to increasing competition in the market. According to Knight Frank’s estimations, effective rents were usually some 10-20% lower when compared to asking rents.
OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Principio 10 500 Eko Park
MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q3 2017 / III KWARTAŁ 2017
CITY CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
134 900
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
12.3
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
11-13.5
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
13 800
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
148 500
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
6.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
12.5-15
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
105 700
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
255 800
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
8.5
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
12-14
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
80 900
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
436 600
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
10.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
12-14.5
Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m²)
78 100
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m²)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Equal Business Park C 23 500 Cavatina
Wadowicka 3 – stage 1 10 400 Grupa Buma
Kapelanka Corner 10 000 Ghelamco Poland
Porto Office A 7 100 Detemo Investments
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Unity Centre 34 400GD&K Group, Verity
Development
V.Offices 24 500 AFI Projekt 1
HIGH 5IVE - stage 1 22 800Skanska Property
Poland
Kotlarska 11 10 100 UBM Polska
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
O3 Business Campus - stage 3
19 200 Echo Investment
Podium Park - stage 1 15 700 Decon Investment
Tertium Business Park – stage 1
12 500 Grupa Buma
MIG Życzkowskiego 7 500Marketing Investment
Group
NORTH - WEST / PÓŁNOCNY - ZACHÓD
SOUTH / POŁUDNIE
NORTH - EAST / PÓŁNOCNY - WSCHÓD
54
6
Na koniec września 2017 roku całkowite zasoby biurowe stolicy Małopolski były szacowane na blisko 1.058.000 m², z czego 969.000 m² stanowiła powierzchnia przeznaczona na wynajem, natomiast pozostałe 89.000 m² było przeznaczone na
W trzecim kwartale 2017 roku miało miejsce najważniejsze wydarzenie tego roku na krakowskim rynku biurowym: dzięki wysokiej aktywności deweloperów całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy Małopolski przekroczyły granicę 1 miliona m². Jednocześnie, mimo utrzymującego się na wysokim poziomie popytu, współczynnik pustostanów osiągnął poziom 11,3% nienotowany w Krakowie od lat. Niezależnie od tego czynsze wywoławcze pozostają stabilne, pojawia się natomiast zniżkowa presja na stawki efektywne.
własne potrzeby właścicieli. Powierzchnia biurowa w Krakowie skupia się przede wszystkim w czterech obszarach koncentracji. Zdecydowana większość zasobów biurowych Krakowa zlokalizowana jest poza centrum miasta: na południu,
Całkowite zasoby: 1,06 mln m²
Nowa podaż w I-III kw. 2017: ponad 146.000 m²
w 17 budynkach
Silny popyt:
128.000 m²
wynajęte od początku roku
Wzrost współczynnika pustostanów do
11,3 %
V.Offices, AFI Project 1
Źródło:Knight Frank, PORF
I kw. II kw. III kw. IV kw.
WYKRES 1Popyt na powierzchnię biurową w Krakowie2012 - III kw. 2017
200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0 m²
2012 2013 2014 2015 2016 III kw. 2017
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE RESEARCH
7
WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Krakowie2012 - III kw. 2017
12%
10%
8%
6%
4%
2%
02012 2013 2014 2015 2016 III kw. 2017
Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
Źródło:Knight Frank, PORF
Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Podaż skumulowana
p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec III kw. 2017 rokuŹródło:Knight Frank, PORF
WYKRES 3Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej w Krakowie2012 - 2018p
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0 m²
— 1 400 000
— 1 200 000
— 1 000 000
— 800 000
— 600 000
— 400 000
— 200 000
— 0 m²2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p
w dzielnicach Podgórze i Dębniki (41% całkowitych zasobów), na północnym wschodzie, w granicach Prądnika Czerwonego i Czyżyn (24%) i na północnym zachodzie, obejmującym Prądnik Biały i Bronowice (13%). W centrum Krakowa, ze względu na jego historyczny charakter znajduje się jedynie około 14% powierzchni biurowej, zaś pozostałe 8% zasobów zlokalizowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji. W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2017 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie zwiększyły się o ponad 146.000 m² w 17 budynkach. To niemal tyle, ile wyniosła nowa podaż w rekordowym 2016 roku. Wśród największych ukończonych projektów znalazły się: czwarty etap kompleksu Enterprise Park (26.400 m²), którego właścicielem są Avestus Real Estate i Tristan Capital Partners, drugi budynek O3 Business Campus (19.200 m²) zrealizowany przez Echo Investment oraz Equal Business Park B (17.100 m²) ukończony przez Cavatinę Mimo ukończenia tak dużej ilości powierzchni, na koniec września 2017 roku w fazie realizacji nadal znajdowało się blisko 279.000 m² powierzchni biurowej, z czego 38% znajdowało się w centrum miasta, 29% w północno-wschodnim obszarze koncentracji a 28% w południowej części Krakowa. Według harmonogramów prac deweloperów, jeszcze w tym roku możemy spodziewać się oddania do użytkowania około 52.000 m² nowych biur, kolejne 170.000 m² ma planowaną datę ukończenia w 2018 roku, zaś pozostałe 57.000 m² ma zostać dostarczone na rynek w 2019 i 2020 roku. Aktywność najemców w stolicy Małopolski od początku roku utrzymuje się na wysokim poziomie. W okresie od stycznia do września 2017 podpisano umowy najmu obejmujące 128.400 m² powierzchni – nieznacznie mniej w porównaniu ze średnim rocznym popytem w latach 2012-2016 (137.800 m²) i o 14% mniej w porównaniu z analogicznym okresem 2016 roku. Wśród najemców niezmiennie dominują firmy z sektora BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych. W ostatnich latach ich udział w całkowitym wolumenie transakcji oscylował w okolicach 70%.
Mimo silnego popytu, znacząca ilość nowej powierzchni dostarczonej na rynek spowodowała wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec września 2017 roku w mieście znajdowało się około 119.600 m² dostępnej powierzchni biurowej, co odpowiadało 11,3% lokalnych zasobów. Tak wysokiego poziomu pustostanów na krakowskim rynku biurowym nie notowano od lat. W porównaniu z końcem czerwca poziom współczynnika wzrósł o około 2,1 pp., zaś w ujęciu rocznym było to aż 5 pp. Ze względu na znaczną ilość powierzchni, jaka ma trafić na rynek w ciągu najbliższych kilku kwartałów,
w najbliższym czasie spodziewany jest dalszy wzrost współczynnika. Wywoławcze stawki czynszów na lokalnym rynku utrzymują się na stabilnym poziomie porównywalnym do pozostałych miast regionalnych. Na koniec września 2017 roku czynsze wywoławcze w budynkach klasy A kształtowały się na poziomie od 13,5 do 14,5 EUR/m²/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 12 EUR/m²/miesiąc. W związku z dużą konkurencją na rynku zwiększa się presja na obniżanie stawek efektywnych. Według szacunków Knight Frank, pozostają one przeciętnie o około 10-20% niższe w porównaniu do stawek wywoławczych.
© Knight Frank Sp. z o.o. 2017This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Commercial Market in Poland: Q3 2017
Rynek komercyjny w Polsce: III kw. 2017
Office Market in Wrocław: Q3 2017
Rynek biurowy we Wrocławiu: III kw. 2017
The Changing Face Of Praga District - 2017
Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017
RESEARCH
POLSKARYNEK KOMERCYJNY III KW. 2017
Office Market in Warsaw: Q3 2017
Rynek biurowy w Warszawie: III kw. 2017
RESEARCH
WARSZAWAOFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
COMMERCIALMARKET