1

G.R. No. L-44426 February 25, 1982SULPICIO CARVAJAL, petitioner,  vs. THE HONORABLE COURT OF APPEALS ** and EUTIQUIANO CAMARILLO and LIBERATA CACABELOS, respondents. TEEHANKEE, J.:The Court reverses the appellate court's decision affirming in toto the judgment   of   the   Court   of   First   Instance   of   Pangasinan,   declaring plaintiffs-respondents  the   lawful  owners  of   the  land  in  question and ordering defendant (herein petitioner) to pay P30.00 monthly rentals until   possession  of   the  property   is   surrendered   to   respondents,   for unless   there   is  partition of   the  estate  of   the  deceased,  either  extra judicially  or  by  court  order,  a   co-heir   cannot   validly  claim title   to  a specific portion of the estate and send the same. Title to any specific part of the estate does not automatically pass to the heirs by the mere death of the decedent and the effect of any disposition by a co-heir before partition shall be limited to the portion which may be allotted to him upon the dissolution of the communal estate. What a co-heir can validly dispose of is only his hereditary rights.

FACTS:Private   respondents,   who   are   husband   and   wife,   had   instituted   a complaint before the Court of First Instance for ejectment and recovery of possession against herein petitioner, docketed as Civil  Case No. T-1163,  alleging that  they are the owners  in  fee simple of a parcel of commercial land, pro-indiviso, consisting of 150.8 sq. meters, more or less, situated in Poblacion, Tayug, Pangasinan, having bought the same from Evaristo G. Espique by virtue of a Deed of Absolute Sale executed on  April  15,  1964.  They  also  demand  that  petitioner  pay  a  monthly rental   for   the   use   of   the   property   all   P40.00   until   the   property   is surrendered to them.

The property   in  question  is  a  1/5  portion of  a  754  sq.  qmeter   land originally owned by Hermogenes Espique and his wife, both dead. After their   death   their   five   children,   namely:   Maria,   Evaristo,   Faustina, Estefanio and Tropinia succeeded them in the ownership of the whole lot.

Petitioner presently occupies two-fifths of the whole lot inherited pro-indiviso by the Espique children. Petitioner alleges that he purchased the northern one-half portion of the lot he is occupying (which is also claimed by respondents) from Estefanio Espique and that the southern one-half  portion of the lot  he is occupying (which is  also claimed by respondents)   from Estefanio Espique and that  the southern one-half portion is leased to him by Tropinia Espique. The land subject of the controversy is the most southern portion of the whole lot inherited by the   Espique   children   which   petitioner   claims   he   had   bought   from 

Estefanio   on  April   26,   1967   and  which   respondents   claim   they  had bough from Evaristo on April 15, 1964.Both sales were made while the petition for partition filed by Evaristo Espique   was   still   pending   before   the   Court   of   First   Instance   of Pangasinan, docketed therein as Civil Case No. T-966.

The  Court finds merit in the petition  for   setting   aside   respondent appellate   court's   decision   finding   for   respondents-plaintiffs,   for   the following considerations:The   action   for   ejectment   and   recovery   of   possession   instituted   by herein respondents in the lower court is premature, for what must be settled frist is the action for partition. Unless a project of partition is effected, each heir cannot claim ownership over a definite portion of the inheritance. Without partition, either by agreement between the parties of by judicial proceeding, a co-heir cannot dispose of a specific portion of the estate. For where there are two or more heirs, the whole estate   such   heirs. 1 Upon   the   death   of   a   person,   each   of   his   heirs becomes the undivided owner of the whole estate left wtih respect to the part of portion which might be adjudicated to him, a community of ownership being thus formed among the co-owners of the estate or co-heirs while it remains undivided. 2

While under Article 493 of the New Civil Code, each co-owner shall have the full ownership of his part and of the fruits and benefits pertaining thereto and he may alienate, assign or mortgage it, and even substitute another  person  in   its  enjoyment,   the  effect  of   the  alienation or   the mortgage with respect to the co-owners, shall be limited, by mandate of the same article, to the portion which may be allotted to him in the division upon the termination of the co-ownership. He has no right to sell or alienate a concrete, specific, or determinate part of the thing in common to the exclusion of the other co-owners because his right over the thing  is  represented by an abstract or  Ideal  portion without any physical   adjudication. 3 An   individual   co-  owner   cannot  adjudicate   to himself or claim title to any definite portion of the land or thing owned in common until  its  actual partition by agreement or  judicial  decree. Prior to that time all that the co-owner has is an Ideal or abstract quota or proportionate share in the entire thing owned in common by all the co-owners. 4 What   a   co  owner  may   dispose   of   is   only   his undivided aliquot share, which shall be limited to the portion that may be allotted to   him  upon  partition. 5 Before   partition,   a   co-heir   can  only   sell   his successional rights. 6

In   the   case   at   bar,   the   fact   that   the   sale   executed   by   Evaristo  G. qqqEspique in favor of respondents and the sale executed by Estefanio Espique in favor of petitioner were made before the partition of the 

property among the co-heirs does not annul or invalidate the deeds of sale and both sales are valid. However, the interests thereby acquired by petitioner and respondents are limited only to the parts that may be ultimately  assigned   to Estefanio and Evaristo,   respectively,  upon  the partition  of   the   estate 7 subject   to  provisions  on   subrogation  of   the other co-heirs to the rights of the stranger-purchaser provided in Article 1088  of   the  Civil   Code. 8 Respondent   court's   ruling   that   the   sale  by Estefanio in favor of petitioner is not valid because of lack of notice to his co-heirs is erroneous. Such notice in writing is not a requisite for the validity of the sale. Its purpose is merely to apprise the co-heirs of the sale of a portion of the estate, for them to exercise their preferential right of subrogation under Article 1088 of the New Civil Code, that is, the right to redeem the property sold within one month from the time they were notified in writing of the sale by a co-heir. (There is nothing in the   record   to   indicate   that   such   right   of   subrogation  was   in   effect sought to be exercised upon the co-heirs' having learned of the sale, which is not in issue here.)

Thus,   respondents   have   no   right   to   eject   petitioners   nor   demand payment of  rentals  for   the use of   the property  in dispute.  Until   the partition  of   the   estate   is   ordered  by   the  Court   of   First   Instance  of Pangasinan in the pending partition proceedings and the share of each co-heir   is   determined   by  metes   and  bounds,   neither   petitioner   nor respondents can rightfully claim that what they bought is the part in dispute.Accordingly, respondent court's judgment is set aside and judgment is hereby rendered dismissing the complaint of respondents-plaintiffs in the court below. No pronouncement as to costs.Makasiar, Guerrero, Melencio-Herrera and Plana, JJ., concur.Fernandez, J., took no part.

G.R. No. L-33187 March 31, 1980CORNELIO PAMPLONA alias GEMINIANO PAMPLONA and APOLONIA ONTE, petitioners, vs.  VIVENCIO MORETO, VICTOR MORETO, ELIGIO MORETO, MARCELO MORETO, PAULINA MORETO, ROSARIO MORETO, MARTA MORETO, SEVERINA MENDOZA, PABLO MENDOZA, LAZARO MENDOZA, VICTORIA TUIZA, JOSEFINA MORETO, LEANDRO MORETO and LORENZO MENDOZA, respondents. GUERRERO, J.:

This is a petition for certiorari by way of appeal from the decision of the Court of Appeals 1 in CA-G.R. No. 35962-R, entitled "Vivencio Moreto, et al.,   Plaintiff-Appellees vs. Cornelio Pamplona, et al.,   Defendants-Appellants,"   affirming   the  decision  of   the  Court   of   First   Instance  of Laguna, Branch I at Biñan.

2

The facts, as stated in the decision appealed from, show that:Flaviano Moreto and Monica Maniega were husband and wife. During their marriage, they acquired adjacent lots Nos. 1495, 4545, and 1496 of   the   Calamba   Friar   Land   Estate,   situated   in   Calamba,   Laguna, containing 781-544 and 1,021 square meters respectively and covered by certificates of title issued in the name of "Flaviano Moreto, married to Monica Maniega."The spouses Flaviano Moreto and Monica Maniega begot during their marriage six (6) children, namely, Ursulo, Marta, La Paz, Alipio, Pablo, and Leandro, all surnamed Moreto.

Ursulo  Moreto  died   intestate  on  May  24,   1959   leaving  as  his  heirs herein plaintiffs Vivencio, Marcelo, Rosario, Victor, Paulina, Marta and Eligio, all surnamed Moreto.

Marta Moreto died also intestate on April 30, 1938 leaving as her heir plaintiff Victoria Tuiza.

La  Paz Moreto  died  intestate  on  July  17,  1954  leaving  the  following heirs, namely, herein plaintiffs Pablo, Severina, Lazaro, and Lorenzo, all surnamed Mendoza.

Alipio Moreto died intestate on June 30, 1943 leaving as his heir herein plaintiff Josefina Moreto.

Pablo Moreto died intestate on April 25, 1942 leaving no issue and as his heirs his brother plaintiff Leandro Moreto and the other plaintiffs herein.

On May 6, 1946, Monica Maniega died intestate in Calamba, Laguna.

On July 30, 1952, or more than six (6) years after the death of his wife Monica Maniega, Flaviano Moreto, without the consent of the heirs of his   said   deceased   wife  Monica,   and   before   any   liquidation   of   the conjugal   partnership   of   Monica   and   Flaviano   could   be   effected, executed   in   favor   of   Geminiano   Pamplona,   married   to   defendant Apolonia Onte,   the deed of absolute sale (Exh.  "1") covering  lot  No. 1495 for P900.00. The deed of sale (Exh. "1") contained a description of lot No. 1495 as having an area of 781 square meters and covered by transfer certificate of title No.  14570  issued  in the name of Flaviano Moreto,  married  to Monica  Maniega,  although  the  lot  was acquired during their marriage. As a result of the sale, the said certificate of title was cancelled and a new transfer  certificate of  title No.  T-5671 was issued in the name of Geminiano Pamplona married to Apolonia Onte (Exh. "A").

After the execution of the above-mentioned deed of sale (Exh. "1"), the spouses  Geminiano   Pamplona   and  Apolonia  Onte   constructed   their house on the eastern part of lot 1496 as Flaviano Moreto, at the time of the   sale,   pointed   to   it   as   the   land   which   he   sold   to   Geminiano Pamplona.   Shortly   thereafter,   Rafael   Pamplona,   son   of   the   spouses Geminiano Pamplona and Apolonia Onte, also built his house within lot 1496 about one meter from its boundary with the adjoining lot. The vendor Flaviano Moreto and the vendee Geminiano Pamplona thought all   the  time   that   the  portion  of  781   square  meters  which  was   the subject matter of their sale transaction was No. 1495 and so lot No. 1495 appears to be the subject matter in the deed of sale (Exh. "1") although the fact is that the said portion sold thought of by the parties to be lot No. 1495 is a part of lot No. 1496.

From 1956 to 1960,  the spouses Geminiano Pamplona and Apolonio Onte enlarged their house and they even constructed a piggery corral at the back of their said house about one and one-half meters from the eastern boundary of lot 1496.

On  August   12,   1956,   Flaviano  Moreto   died   intestate.   In   1961,   the plaintiffs demanded on the defendants to vacate the premises where they had their house and piggery on the ground that Flaviano Moreto had no right to sell the lot which he sold to Geminiano Pamplona as the same belongs to the conjugal partnership of Flaviano and his deceased wife   and   the   latter  was   already  dead  when   the   sale  was   executed without the consent of the plaintiffs who are the heirs of Monica. The spouses Geminiano Pamplona and Apolonia Onte refused to vacate the premises occupied by them and hence, this suit was instituted by the heirs of Monica Maniega seeking for the declaration of the nullity of the deed of sale of July 30, 1952 above-mentioned as regards one-half of the property subject matter of said deed; to declare the plaintiffs as the rightful owners of the other half of said lot; to allow the plaintiffs to redeem  the  one-half  portion   thereof   sold   to   the  defendants.   "After payment   of   the   other   half   of   the   purchase   price";   to   order   the defendants   to   vacate   the  portions  occupied  by   them;   to   order   the defendants to pay actual and moral damages and attorney's fees to the plaintiffs; to order the defendants to pay plaintiffs P120.00 a year from August 1958 until they have vacated the premises occupied by them for the use and occupancy of the same.

The  defendants claim  that the sale made by Flaviano Moreto in their favor is valid as the lot sold is registered in the name of Flaviano Moreto and they are purchasers believing in good faith that the vendor was the sole owner of the lot sold.

After a relocation of lots 1495, 1496 and 4545 made by agreement of the  parties,   it  was   found  out   that   there  was  mutual   error  between Flaviano Moreto and the defendants in the execution of the deed of sale because  while  the said  deed recited that the  lot  sold  is   lot  No. 1495, the real intention of the parties is that it was a portion consisting of 781 square meters of lot No. 1496 which was the subject matter of their sale transaction.

After trial, the lower court rendered judgment,  the dispositive  part thereof being as follows:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered for the plaintiffs declaring the deed of absolute sale dated July  30, 1952 pertaining to the eastern portion of Lot 1496 covering an area of 781 square meters null and   void   as   regards   the   390.5   square  meters   of which   plaintiffs   are   hereby   declared   the   rightful owners and entitled to its possession.The sale is ordered valid with respect to the eastern one-half   (1/2)  of 1781 square meters of Lot  1496 measuring   390.5   square   meters   of   which defendants are declared lawful owners and entitled to its possession.After   proper   survey   segregating   the   eastern  one-half portion with an area of 390.5 square meters of Lot   1496,   the   defendants   shall   be   entitled   to   a certificate of title covering said portion and Transfer Certificate  of   Title  No.   9843  of   the  office  of   the Register   of   Deeds   of   Laguna   shall   be   cancelled accordingly  and  new titles   issued   to   the  plaintiffs and   to   the   defendants   covering   their   respective portions.Transfer Certificate of Title No. 5671 of the office of the Register  of  Deeds of  Laguna covering Lot  No. 1495   and   registered   in   the   name   of   Cornelio Pamplona, married to Apolonia Onte, is by virtue of this decision ordered cancelled. The defendants are ordered to surrender to the office of the Register of Deeds of Laguna the owner's duplicate of Transfer Certificate of Title No. 5671 within thirty (30) days after   this   decision   shall   have   become   final   for cancellation in accordance with this decision.Let copy of this decision be furnished the Register of Deeds for the province of Laguna for his information and guidance.With costs against the defendants. 2

3

The defendants-appellants,  not   being   satisfied  with   said   judgment, appealed to the Court of Appeals, which affirmed the judgment, hence they now come to this Court.

The fundamental and crucial ISSUE in the case at bar is whether under the   facts   and   circumstances   duly   established   by   the   evidence, petitioners are entitled to the full ownership of the property in litigation, or only one-half of the same.

There is no question that when the petitioners purchased the property on July 30, 1952 from Flaviano Moreto for the price of P900.00, his wife Monica  Maniega   had   already   been   dead   six   years   before,  Monica having died on May 6,  1946.  Hence,  the conjugal partnership of  the spouses   Flaviano   Moreto   and   Monica   Maniega   had   already   been dissolved. (Article 175, (1) New Civil Code; Article 1417, Old Civil Code). The records show that the conjugal estate had not been inventoried, liquidated, settled and divided by the heirs thereto in accordance with law.   The   necessary   proceedings   for   the   liquidation   of   the   conjugal partnership  were not   instituted by  the heirs either   in  the testate or intestate  proceedings  of   the  deceased  spouse pursuant   to  Act  3176 amending Section 685 of Act 190. Neither was there an extra-judicial partition between the surviving spouse and the heirs of the deceased spouse   nor   was   an   ordinary   action   for   partition   brought   for   the purpose. Accordingly, the estate became the property of a community between the surviving husband, Flaviano Moreto, and his children with the deceased Monica Maniega in the concept of a co-ownership.

The   community   property   of   the  marriage,   at   the dissolution of this bond by the death of one of the spouses, ceases to belong to the legal partnership and   becomes   the   property   of   a   community,   by operation of law, between the surviving spouse and the heirs of the deceased spouse, or the exclusive property of the widower or the widow, it he or she be the heir of the deceased spouse. Every co-owner shall have full ownership of his part and in the fruits and benefits  derived therefrom,  and he  therefore may   alienate,   assign   or   mortgage   it,   and   even substitute another person in its enjoyment,  unless personal   rights   are   in   question.   (Marigsa   vs. Macabuntoc, 17 Phil. 107)

In Borja vs. Addision,  44 Phil.  895, 906,  the Supreme Court said  that "(t)here is no reason in law why the heirs of the deceased wife may not form a partnership with the surviving husband for the management and control  of   the  community  property  of   the  marriage  and conceivably 

such a partnership, or rather community of property, between the heirs and   the   surviving   husband   might   be   formed   without   a   written agreement." In Prades vs. Tecson, 49 Phil. 230, the Supreme Court held that   "(a)lthough,   when   the   wife   dies,   the   surviving   husband,   as administrator   of   the   community   property,   has   authority   to   sell   the property   withut   the   concurrence   of   the   children   of   the   marriage,�  nevertheless this power can be waived in favor of the children, with the result of bringing about a conventional ownership in common between the father and children as to such property; and any one purchasing with knowledge of the changed status of the property will acquire only the undivided interest of those members of the family who join in the act of conveyance.

It is also not disputed that immediately after the execution of the sale in 1952, the vendees constructed their house on the eastern part of Lot 1496 which the vendor pointed out to them as the area sold, and two weeks  thereafter,  Rafael  who  is  a  son of   the vendees,  also built  his house  within  Lot  1496.  Subsequently,  a  cemented piggery  coral  was constructed by the vendees at the back of their house about one and one-half meters from the eastern boundary of Lot 1496. Both vendor and  vendees   believed  all   the  time  that   the   area  of   781   sq.  meters subject of the sale was Lot No. 1495 which according to its title (T.C.T. No. 14570) contains an area of 781 sq. meters so that the deed of sale between the parties Identified and described the land sold as Lot 1495. But  actually,  as   verified   later  by  a   surveyor  upon  agreement  of   the parties during the proceedings of  the case below,  the area sold was within Lot 1496.

Again,   there   is  no  dispute   that   the  houses   of   the   spouses   Cornelio Pamplona   and   Apolonia   Onte   as   well   as   that   of   their   son   Rafael Pamplona, including the concrete piggery coral adjacent thereto, stood on the land from 1952 up to the filing of the complaint by the private respondents on July 25, 1961, or a period of over nine (9) years. And during said period, the private respondents who are the heirs of Monica Maniega   as  well   as   of   Flaviano  Moreto  who   also   died   intestate   on August 12, 1956, lived as neighbors to the petitioner-vendees, yet lifted no finger to question the occupation, possession and ownership of the land   purchased   by   the   Pamplonas,   so   that  We   are   persuaded   and convinced to rule that private respondents are in estoppel by laches to claim half  of   the  property,   in  dispute  as  null   and  void.   Estoppel  by laches  is  a  rule of  equity  which bars a claimant   from presenting his claim when, by reason of abandonment and negligence, he allowed a long time to elapse without presenting the same. (International Banking Corporation vs. Yared, 59 Phil. 92)

We   have   ruled   that   at   the   time   of   the   sale   in   1952,   the   conjugal partnership was already dissolved six years before and therefore, the estate became a co-ownership between Flaviano Moreto, the surviving husband, and the heirs of his deceased wife, Monica Maniega. Article 493 of the New Civil Code is applicable and it provides a follows:

Art.   493.   Each   co-owner   shall   have   the   full ownership of his part and of the fruits and benefits pertaining thereto, and he may therefore alienate, assign or mortgage it, and even substitute another person   in   its   enjoyment,   except   when   personal rights are involve. But the effect of the alienation or the mortgage, with respect to the co-owners, shall be limited to the portion which may be allotted to him in the division upon the termination of the co-ownership.

We agree with the petitioner that there was a partial partition of the co-ownership when at the time of the sale Flaviano Moreto pointed out the   area   and   location   of   the   781   sq.  meters   sold   by   him   to   the petitioners-vendees on which the latter built their house and also that whereon Rafael, the son of petitioners likewise erected his house and an adjacent coral for piggery.

Petitioners point to the fact that spouses Flaviano Moreto and Monica Maniega owned three parcels of land denominated as Lot 1495 having an area of 781 sq. meters, Lot 1496 with an area of 1,021 sq. meters, and Lot 4545 with an area of 544 sq. meters. The three lots have a total area of 2,346 sq. meters. These three parcels of lots are contiguous with one another as each is bounded on one side by the other, thus: Lot 4545 is bounded on the northeast by Lot 1495 and on the southeast by Lot 1496. Lot 1495 is bounded on the west by Lot 4545. Lot 1496 is bounded on the west by Lot 4545. It is therefore, clear that the three lots constitute one big land. They are not separate properties located in different places but they abut each other. This is not disputed by private respondents. 

Hence, at the time of the sale, the co-ownership constituted or covered these three lots adjacent to each other. And since Flaviano Moreto was entitled to one-half  pro-indiviso  of   the entire  land area or  1,173 sq. meters as his share, he had a perfect legal and lawful right to dispose of 781 sq. meters of his share to the Pamplona spouses. Indeed, there was still a remainder of some 392 sq. meters belonging to him at the time of the sale.

4

We reject respondent Court's ruling that the sale was valid as to one-half  and  invalid as to the other half  for   the very simple reason that Flaviano Moreto, the vendor, had the legal right to more than 781 sq. meters of the communal estate, a title which he could dispose, alienate in   favor  of   the  vendees-petitioners.  The title  may be pro-indiviso  or inchoate   but   the  moment   the   co-owner   as   vendor   pointed  out   its location and even indicated the boundaries over which the fences were to be erectd without objection, protest or complaint by the other co-owners, on the contrary they acquiesced and tolerated such alienation, occupation   and   possession,   We   rule   that   a   factual   partition   or termination of   the   co-ownership,   although  partial,  was  created,  and barred not only  the vendor,  Flaviano Moreto, but also his  heirs,  the private   respondents   herein   from   asserting   as   against   the   vendees-petitioners any right or title in derogation of the deed of sale executed by said vendor Flaiano Moreto.

Equity commands that the private respondents, the successors of both the deceased spouses,  Flaviano Moreto and Monica Maniega be not allowed   to   impugn   the   sale   executed   by   Flaviano   Moreto   who indisputably   received   the   consideration   of   P900.00   and   which   he, including his children, benefitted from the same. Moreover, as the heirs of both Monica Maniega and Flaviano Moreto, private respondents are duty-bound to comply with the provisions of Articles 1458 and 1495, Civil  Code,  which   is   the obligation  of   the vendor  of   the  property  of delivering and transfering the ownership of the whole property sold, which   is   transmitted   on   his   death   to   his   heirs,   the   herein   private respondents. The articles cited provide, thus:

Art.   1458.   By   the   contract   of   sale   one   of   the contracting parties obligates himself to transfer the ownership  of  and   to  deliver  a  determinate   thing, and the other part to pay therefore a price certain in money or its equivalent.A contract of sale may be absolute or conditionial.Art.   1495.   The   vendor   is   bound   to   transfer   the ownership  of   and  deliver,   as  well   as  warrant   the thing which is the object of the sale.

Under   Article   776,   New   Civil   Code,   the   inheritance   which   private respondents   received   from   their   deceased   parents   and/or predecessors-in-interest included all the property rights and obligations which were not extinguished by their  parents'  death. And under Art. 1311, paragraph 1, New Civil Code, the contract of sale executed by the deceased Flaviano Moreto took effect between the parties, their assigns and heirs, who are the private respondents herein. Accordingly, to the private   respondents   is   transmitted   the   obligation   to   deliver   in   full 

ownership the whole area of 781 sq. meters to the petitioners (which was the original obligation of their predecessor Flaviano Moreto) and not only one-half thereof. Private respondents must comply with said obligation.

The records reveal that the area of 781 sq. meters sold to and occupied by  petitioners   for  more   than  9   years  already  as  of   the  filing  of   the complaint in 1961 had been re-surveyed by private land surveyor Daniel Aranas.   Petitioners   are   entitled   to   a   segregation   of   the   area   from Transfer Certificate of Title No. T-9843 covering Lot 1496 and they are also entitled to the issuance of a  new Transfer Certificate of  Title   in their name based on the relocation survey.

WHEREFORE,   IN  VIEW OF  THE   FOREGOING,   the   judgment   appealed from is hereby AFFIRMED with modification in the sense that the sale made  and executed  by  Flaviano  Moreto   in   favor  of   the  petitioners-vendees is hereby declared legal and valid in its entirely.

Petitioners are hereby declared owners in full ownership of the 781 sq. meters   at   the   eastern   portion   of   Lot   1496   now   occupied   by   said petitioners and whereon their houses and piggery coral stand.

The Register of Deeds of Laguna  is  hereby ordered to segregate the area of 781 sq. meters from Certificate of Title No. 9843 and to issue a new   Transfer   Certificate   of   Title   to   the   petitioners   covering   the segregated area of 781 sq. meters. No costs. SO ORDERED.

G.R. No. L-25014 October 17, 1973DOLORES LAHORA VDA. DE CASTRO, ARSENIO DE CASTRO, JR., WILFREDO DE CASTRO, IRINEO DE CASTRO and VIRGINIA DE CASTRO ALEJANDRO, (in substitution for the deceased defendant-appellant ARSENIO DE CASTRO, SR.)., petitioners, vs. GREGORIO ATIENZA, respondent.  TEEHANKEE, J.:

The Court rejects petitioners' appeal as without merit and affirms the judgment of the appellate court. Petitioners' predecessor-in-interest as co-owner of an undivided one-half interest in the fishpond could validly lease his interest to a third party, respondent Atienza, independently of his   co-owner   (although   said   co-owner   had   also   leased   his   other undivided one-half interest to the same third party) and could likewise by mutual agreement  independently cancel his  lease agreement with said third party. Said predecessor-in-interest (and petitioners who have substituted  him  as   his   heirs)   therefore   stands   liable   on  his   express undertaking to refund the advance rental paid to him by the lessee on 

the cancelled lease and cannot invoke the non-cancellation of the co-owner's lease to elude such liability.

The Court of Appeals, in its decision affirming in toto the judgment of the Manila court of first instance ordering therein defendant-appellant Arsenio de Castro, Sr. (now deceased and substituted by above-named petitioners as his heirs) "to return to the plaintiff (respondent) Gregorio Atienza the sum P2,500.00 with legal interest from the date of the filing of complaint until fully paid plus the sum of P250.00 as attorney's fees and the costs of the suit", found the following facts to undisputed:

On January 24, 1956 the brothers Tomas de Castro and   Arsenio   de   Castro,   Sr.   leased   to   plaintiff   a fishpond containing an area of 26 hectares situated in Polo, Bulacan and forming part of a bigger parcel of land covered by Transfer Certificate of Title No. 196450 of the registry of the property of Bulacan. The   lessors  are   co-owners   in  equal   shares  of   the leased property.According to the contract of lease (Exh. 1) the term of   the   lease  was   for  five  years   from  January  24, 1956 at a rental  of P5,000 a year,   the first  year's rental to be paid on February 1, 1956, the second on February 1, 1957 and the rental for the last three years  on  February  1,  1958.  The first  year's   rental was paid on time.In the meantime, Tomas de Castro died.In the month of November, 1956, plaintiff as lessee and defendant Arsenio de Castro, Sr. as one of the lessors, agreed to set aside and annul the contract of lease and for this purpose an agreement (Exh. A) was signed by them, Exhibit A as signed by plaintiff and   defendant   shows   that   Felisa   Cruz   Vda.   de Castro, widow of Tomas de Castro, was intended to be   made   a   party   thereof   in   her   capacity   as representative of the heirs of Tomas Castro.Condition No. 2 of Exhibit A reads as follows:"2.   Na   sa   pamamagitan   nito   ay   pinawawalang kabuluhan   namin   ang   nasabing   kasulatan   at nagkasundo   kami   na   ang   bawat   isa   sa   amin   ni Arsenio de Castro at Felisa Cruz Vda. de Castro ay isauli  kay GREGORIO ATIENZA ang tig P2,500.00 o kabuuang halagang P5,000.00 na paunang naibigay nito   alinsunod   sa   nasabing   kasulatan;   na   ang nasabing tig P2,500.00 ay  isasauli  ng bawat   isa sa amin sa o bago dumating ang Dec. 30, 1956."

5

Felisa Cruz Vda. de Castro refused to sign Exhibit A. Defendant did not pay the P2,500.00 which under the above-quoted paragraph of Exhibit A, he should have   paid   on   December   30,   1956.   Demand   for payment was made by plaintiff's counsel on January 7, 1957 but to no avail, hence the present action.

On the conflicting contentions between the parties as to who between them would attend to securing the signature of Mrs. Felisa Cruz Vda. de Castro (widow of Tomas de Castro) to the agreement of cancellation of the lease with respondent Atienza, the appellate court found that "the testimony of   the  defendant   (Arsenio  de  Castro,  Sr.)   ...   supports   the contention of the plaintiff (Atienza) "that it was the defendant Arsenio who  was   interested   and   undertook   to   do   so,   citing   Arsenio's   own declaration   that   "I   agreed   to   sign   this   document   (referring   to   the cancellation) because of my desire to cancel our original  agreement" and   that   his   purpose   in   obtaining   the   cancellation   of   said   lease agreement with plaintiff Atienza was "(B)ecause I had the intention of having said fishpond leased to other persons and I cannot lease it to third parties unless I can secure the signature of Felisa Vda. de Castro."The appellate court thus held  in effect that as Arsenio "was the one interested in cancelling the lease (Exh. 1), it stands to reason that he most probably undertook to obtain the signature of Mrs. Castro [widow and successor-in-interest of his brother Tomas]" and that he could not invoke   his   own   failure   to   obtain   such   signature   to   elude   his   own undertaking and liability to refund respondent (plaintiff) his share of the rental paid in advance by respondent on the cancelled lease in the sum of P2,500.00.

The  appellate court  furthermore   correctly  held   that   the   consent  or concurrence  of   Felisa  Vda.   de  Castro   (as   co-owner   in   succession  of Tomas) was not an essential condition to the validity and effectivity of the   agreement   of   cancellation   of   the   lease   (Exhibit   A)   as   between Arsenio and respondent-lessee, contrary to petitioners' claim, holding that   "(S)ince   there   is   no   specific   provision   in   Exhibit   A   supporting defendant's claim, we are not prepared to supply such condition unless the same can be deduced from other evidence or unless the terms of Exhibit A cannot be performed by plaintiff and defendant without Mrs. Castro being bound as a party thereto."

The  issue  is  simply  reduced to  whether Arsenio as co-owner  of   the fishpond owned pro-indiviso by him with his brother Tomas (succeeded by Felisa Vda. de Castro) could validly lease his half-interest to a third party (respondent Atienza) independently of his co-owner, and in case his co-owner also leased his other half interest to the same third party, 

whether Arsenio could cancel his own lease agreement with said third party?

ISSUES:whether Arsenio could validly lease his half-interest to a third party independently of his co-owner

whether Arsenio could cancel his own lease agreement with said third party

RULING:The appellate court correctly resolved the issue thus: "Our view of the contract of lease Exhibit 1 is that each of the Castro brothers, leased his undivided one-half interest in the fishpond they owned in common to the plaintiff. Could one of them have validly leased his interest without the other  co-owner   leasing his  own? The answer  to this   is  given by appellant in his own brief (p. 14) when he said that it would result in a partnership between the lessee and the owner of the other undivided half.   If   the   lease   could  be   entered   into  partially   by  one  of   the   co-owners, insofar as his interest is concerned, then the lease, Exhibit 1, can   also   be   cancelled   partially   as   between   plaintiff   and   defendant. Therefore, we conclude that the consent of Mrs. Felisa Cruz Vda. de Castro is not essential for the cancellation of the lease of defendant's one-half undivided share in the fishpond to plaintiff."

The  appellate   court's   judgment   is   fully   supported  by   the  Civil   Code provisions on the rights and prerogatives of co-owners, and specifically by Article 493 which expressly provides that

Art.   493.   Each   co-owner   shall   have   the full ownership of his part and   of   the fruits and benefitspertaining   thereto,   and   he   may therefore alienate, assign or mortgage it, and even substitute another person in   its  enjoyment,  except when personal rights are involved. But the effect of the alienation or the mortgage, with respect to the co-owners, shall be limited to the portion which may be   alloted   to   him   in   the   division   upon   the termination of the co-ownership. *

ACCORDINGLY,   the  appealed  judgment   is  hereby  affirmed with costs against petitioners.Makalintal, Actg. C.J., Zaldivar, Castro, Fernando, Barredo, Makasiar, Antonio and Esguerra, JJ., concur.

G.R. No. L-24419 July 15, 1968LEONORA ESTOQUE, plaintiff-appellant,  vs. ELENA M. PAJIMULA, assisted by her husband CIRIACO PAJIMULA, defendants-appellees. REYES, J.B.L., J.:Direct appeal from an order of the Court of First Instance of La Union, in its Civil Case No. 1990, granting a motion to dismiss the complaint for legal   redemption   by   a   co-owner   (retracto legal de comuneros)   on account of failure to state a cause of action.

The basic facts and issues are stated in the decision appealed from, as follows:

Plaintiff based her complaint for legal redemption on a claim that she is a co-owner of Lot No. 802, for having purchased 1/3 portion thereof, containing an area of 640 square meters as   evidenced   by   a   deed   of   sale,   Annex   "A",   which   was executed on October 28, 1951 by Crispina Perez de Aquitania, one of the co-owners, in her favor.

On   the  other  hand,   the  defendant,  who  on  December  30, 1959  acquired   the  other  2/3  portion  of   Lot  No.  802   from Crispina Aquitania and her children, claimed that the plaintiff bought   the   1/3   southeastern   portion,   which   is   definitely identified   and   segregated,   hence   there   existed   no   co-ownership   at   the   time   and   after   said   plaintiff   bought   the aforesaid portion, upon which right of legal redemption can be exercised or taken advantage of.

From the complaint, it would appear that Lot No. 802 of the Cadastral survey of Rosario, covered by original certificate of title  No.   RO-2720   (N.A.)  was   originally   owned  by   the   late spouses,   Rosendo   Perez   and   Fortunata   Bernal,   who   were survived   by   her   children,   namely,   Crispina   Perez,   Lorenzo Perez and Ricardo Perez. Ricardo Perez is also now dead. On October 28, 1951, Crispina P. Vda. de Aquitania sold her right and participation in Lot No. 802 consisting of 1/3 portion with an area of 640 square meters to Leonora Estoque (Annex A of the complaint).

On October 29, 1951, Lorenzo Perez, Crispina Perez and Emilia P.  Posadas,  widow of her deceased husband, Ricardo Perez for herself and in behalf of her minor children, Gumersindo, Raquel,   Emilio   and   Ricardo,   Jr.,   executed   a   deed   of extrajudicial   settlement   wherein   Lorenzo   Perez,   Emilia   P. Posadas   and   her   minor   children   assigned   all   their   right, interest   and  participation  in   Lot  No.  802   to  Crispina  Perez 

6

(Annex B of the complaint). On December 30, 1959, Crispina Perez and her children Rosita Aquitania Belmonte, Remedios Aquitania   Misa,   Manuel   Aquitania,   Sergio   Aquitania   and Aurora Aquitania sold to Elena Pajimula,  the remaining 2/3 western portion of Lot No. 802 with an area of 958 square meters (Annex C of the complaint).

The action of   the  plaintiff  is  premised  on   the  claim of  co-ownership.  From the deed of  sale executed in  favor  of  the plaintiff, it can be seen that the 1/3 portion sold to plaintiff is definitely   identified   as   the   1/3   portion   located   on   the southeastern part of Lot No. 802 and specifically bounded on the   north   by   De  Guzman   Street,   on   the   east   by   Posadas Street,  on   the   south  by  Perez   Street,  and  on   the  west  by remaining portion of the same lot, which contained an area of 640   square  meters.   And   in   the   deed   of   sale   executed   by Crispina Perez and her children in favor of defendant Elena Pajimula over the remaining 2/3 portion of Lot No. 802, said portion  is   identified as  the  western portion of  Lot No.  802 which is bounded on the north by De Guzman Street, on the east by properties of Leonarda Estoque, on the south by the national   road  and on   the  west  by  Lots  Nos.  799  and  801, containing an area of 598 square meters.

The appellant's stand  is that the deed in her favor was inoperative to convey   the   southeastern   third   of   Lot   802   of   the   Rosario   Cadastre notwithstanding the description in the deed itself, for the reason that the vendor, being a mere co-owner, had no right to sell any definite portion   of   the   land   held   in   common   but   could   only   transmit   her undivided share, since the specific portion corresponding to the selling co-owner is not known until partition takes place  (Lopez vs. Ilustre, 5 Phil. 567; Ramirez vs. Bautista, 14 Phil. 528).  From this  premise,   the appellant argues  that   the   sale   in   her   favor,   although   describing   a definite   area,   should   be   construed   as   having   conveyed   only   the undivided 1/3 interest   in Lot 802 owned at  the time by the vendor, Crispina Perez Vda. de Aquitania. Wherefore, when the next day said vendor acquired the 2/3 interest of her two other co-owners, Lot 802 became the common property of appellant and Crispina Perez. 

Therefore,  appellant argues,  when   Crispina   sold   the   rest   of   the property   to   appellee   Pajimula   spouses,   the   former   was   selling   an undivided  2/3   that  appellant,   as   co-owner,  was  entitled   to   redeem, pursuant to Article 1620 of the New Civil Code.

ART. 1620.  A co-owner of a thing may exercise the right of redemption in case the shares of all the other co-owners or of 

any of them, are sold to a third person.  If  the price of the alienation is grossly excessive the redemptioner shall pay only a reasonable one.

Should two or more co-owners desire to exercise the right of redemption, they may only do so in proportion to the share they may respectively have in the thing owned in common.

The lower court, upon motion of defendant,  dismissed the complaint, holding that the deeds of sale show that the lot acquired by plaintiff Estoque was different   from that  of   the  defendants Pajimula; hence they never became co-owners, and the alleged right of legal redemption was not proper. Estoque appealed.

We find no error in the order of dismissal, for the facts pleaded negate the claim that appellant Estoque ever became a co-owner of appellees Pajimula.

(1) The deed of sale to Estoque (Annex A of the complaint) clearly specifies the object sold as the southeastern third portion of Lot 802 of the Rosario Cadastre, with an area of 840 square meters, more or less. Granting that the seller, Crispina Perez Vda. de Aquitania could not have sold this particular portion of the lot owned in common by her and her two brothers, Lorenzo and Ricardo Perez, by no means does it follow that she intended to sell to appellant Estoque her 1/3 undivided interest in the lot forementioned. There is nothing in the deed of  sale to  justify such inference.  That the seller could have validly sold her one-third undivided interest to appellant is no proof that she did choose to sell the same. Ab posse ad actu non valet illatio.

(2) While on the date of the sale to Estoque (Annex A) said contract may have been ineffective, for lack of power in the vendor to sell the specific portion   described   in   the   deed,   the   transaction   was   validated   and became   fully   effective   when   the   next   day   (October   29,   1951)   the vendor, Crispina Perez, acquired the entire interest of her remaining co-owners (Annex B) and thereby became the sole owner of Lot No. 802 of the Rosario Cadastral  survey (Llacer vs.  Muñoz,  12 Phil.  328).  Article 1434 of the Civil Code of the Philippines clearly prescribes that — .

When   a   person  who   is   not   the  owner   of   a   thing   sells   or alienates   and   delivers   it,   and   later   the   seller   or   grantor acquires title thereto, such title passes by operation of law to the buyer or grantee."

Pursuant to this rule,  appellant Estoque became the actual owner of the southeastern third of lot 802 on October 29, 1951. Wherefore, she never acquired an undivided interest in lot 802. And when eight years later   Crispina  Perez   sold   to   the   appellees  Pajimula   the western two-thirds of the same lot, appellant did not acquire a right to redeem the property   thus  sold,   since  their   respective portions  were  distinct  and separate.

IN   VIEW   OF   THE   FOREGOING,   the   appealed   order   of   dismissal   is affirmed. Costs against appellant Estoque.1äwphï1.ñëtConcepcion, C.J., Dizon, Makalintal, Zaldivar, Sanchez, Castro, Angeles and Fernando, JJ., concur.

G.R. No. L-27933 December 24, 1968DIVERSIFIED CREDIT CORPORATION, plaintiff-appellee, vs. FELIPE ROSADO and LUZ JAYME ROSADO, defendants-appellants.REYES, J.B.L.:This appeal from a decision of the Court of First Instance of Bacolod City, Negros Occidental (Civ. Case No. 7516 of that Court) was certified to   us   by   the  Court   of  Appeals   (Second  Division)   because   the   same involves no questions of fact.

The case had its origin in the Municipal Court of Bacolod City, when the Diversified Credit  Corporation filed an action  to  compel   the  spouses Felipe Rosado and Luz Jayme Rosado to vacate and restore possession of a parcel of land in the City of Bacolod (Lot 62-B of Subdivision plan LRC-Psd-33823) that forms part of Lot No. 62 of the Bacolod Cadastre, and is covered by Transfer Certificate of Title No. 27083 in the name of plaintiff. After answer, claiming that the lot was defendants' conjugal property,   the  Municipal  Court  ordered  defendants   to   surrender  and vacate the land in litigation; to pay P100.00 a month from the filing of the complaint up to the actual vacating of the premises; to pay P500.00 attorneys' fees and costs. Upon appeal to the Court of First Instance, the case was submitted on the following stipulation of facts (Rec. on App., pp. 59-60):

1. That Lot No. 62-B of Bacolod Cadastre belong to the thirteen co-owners, including the wife of the defendant herein, who owns 1/13th part pro-indiviso;

2. That on May 11, 1964, Luz Jayme Rosado, wife of the defendant Felipe   Rosado,   signed   a  Deed  of   Sale   together  with   the   co-owners of the property to the plaintiff as shown by Exh. "A" for the plaintiff;

3.  That on the  lot   in question the defendant Felipe Rosado had built   a  house   sometime  in  1957 without   the  whole  property 

7

having been previously partitioned among the thirteen (13) co-owners;

4. That the title of the property has already been transferred to the plaintiff upon registration of the Deed of Sale in June, 1964, with the Office of the Register of Deeds;

5.  That  demand was  made by   the  plaintiff upon  the defendant Felipe Rosado and his wife Luz Jayme Rosado on October 19, 1964, but until now the defendant Felipe Rosado has refused to vacate the premises or to remove his house thereon as shown by Exh. "B" for the plaintiff, on the grounds as he alleged in his answer that he had built on the lot in question a conjugal house worth P8,000.00  which necessarily  makes  the   lot  on which  it stands subject to Article 158 of the Civil Code and on the point of view of equity that the wife of the defendant Felipe Rosado received an aliquot share of P2,400.00 only from the share and if the house were demolished the defendant would suffer damage in the amount of P8,000.00;

6. That the portion of the lot on which the house stands, would earn a monthly rental of P50.00;

7.   That   Felipe  Rosado,  husband  of   Luz   Jayme,  did  not   give  his conformity to the Deed of Sale, Exh. "A".

8.   That   on   October   31,   1964,   the   defendant   Felipe   Rosado requested the plaintiff in the letter, Exh. "C" for the plaintiff, for a period of six (6) months within which to vacate the premises.

9. That the letter was not answered by the plaintiff and they did not accept the offer,  and on November 25, 1964, they filed a complaint before the Municipal Court which proves that plaintiff neglected the offer;

The  Court of First Instance in its decision rejected the claim of ownership advanced by Rosado, based upon the construction of a house on the disputed lot by the conjugal partnership of the Rosado spouses, which allegedly converted the land into conjugal property under Article 158, paragraph 2 of the present Civil Code of the Philippines; further  held that defendants were in estoppel to claim title in view of the letter Exhibit C requesting for six (6) months within which to vacate the premises, and affirmed the decision of the Inferior Court. Defendant Felipe Rosado resorted to the Court of Appeals, and his appeal (CA-G.R. No. 37398-R) is the one now before us. He assigns four alleged errors:

(a) The lower court erred in not holding that Exhibit "A" is null and void, since upon the construction of the conjugal dwelling thereon, the conjugal partnership of the defendant-appellant Felipe Rosado and Luz Jayme became the owner of the share of Luz Jayme in Lot No. 62-B, Bacolod Cadastre;

(b) The trial court erred in ordering the defendant-appellant to vacate Lot No. 62-B and in not holding that Exhibit "A" is null and void because as the legal usufructuary of the share of Luz Jayme Rosado in Lot 62-B, Bacolod Cadastre, the conjugal partnership,  managed  and  administered  by   the  defendant-appellant   Felipe   Rosado   can   not   be   deprived   of   its usufructuary rights by any contract between Luz Jayme and the plaintiff-appellee;(c)  The trial  court  erred in not holding that the defendant-appellant   should   be   reimbursed   the   value  of   the   conjugal house constructed on Lot 62-B; and(d) The lower court erred in ordering the defendant-appellant to   pay   attorneys'   fees   in   the   amount   of   five   hundred (P500.00) pesos.

It can be seen that the key question is whether by the construction of a house on the lot owned in common by the Jaymes, and sold by them to the appellant corporation, the land in question or a 1/13th part of it became conjugal property.

Appellant, husband of vendor Luz Jayme, claims the affirmative invoking the second paragraph of Article 158 of the Civil Code of the Philippines, prescribing that:

ART. 158.  Improvements, whether for utility or adornment, made   on   the   separate   property   of   the   spouses   through advancements from the partnership or through the industry of  either   the  husband  or   the  wife,  belong   to   the   conjugal partnership.Buildings   constructed,   at   the   expense   of   the   partnership, during the marriage on land belonging to one of the spouses, also pertain to the partnership, but the value of the land shall be reimbursed to the spouse who owns the same.

Rosado   further   contends   that   as   the   building   of   the   house   at   the expense   of   the   conjugal   partnership   converted   the   1/13   undivided share on his wife in Lot 62-B into property of the community, the deed of sale of May 11, 1964 in favor of the appellee corporation was void in so far as said 1/13 share is concerned, because his wife, Luz Jayme, had ceased to own such share from and after the building of the house; and Rosado, as manager of the conjugal partnership, had not participated in the sale, nor subsequently ratified the same.

We find appellant's thesis legally untenable. For it is a basic principle in the law of co-ownership, both under the present Civil  Code as in the Code of 1889, that no individual co-owner can claim title to any definite 

portion   of   the   land   or   thing   owned   in   common   until   the   partition thereof.  Prior   to   that  time,  all   that   the  co-owner  has   is an ideal,  or abstract,  quota  or  proportionate  share   in   the  entire   thing  owned  in common   by   all   the   co-owners.   The   principle   is   emphasized   by   the rulings of this Court. In Lopez vs. Ilustre,  5 Phil. 567, it was held that while a co-owner has the right to freely sell and dispose of his undivided interest, he has no right to sell a divided part of the real estate owned in common. "If he is the owner of an undivided half of a tract of land, he has the right to sell and convey an undivided half, but he has no right to divide  the   lot   into two parts,  and convey  the whole  of  one part  by metes   and   bounds."   The   doctrine   was   reiterated   in Mercado vs. Liwanag,   L-14429,   June  20,  1962,  holding   that   a   co-owner  may  not convey a physical portion of the land owned in common. And in Santos vs. Buenconsejo, L-20136, June 23, 1965, it was ruled that a co-owner may not even adjudicate to himself  any determinate portion of  land owned in common.

Since   the   share   of   the  wife,   Luz   Jayme,  was   at   no   time   physically determined, it cannot be validly claimed that the house constructed by her husband was built on land belonging to her, and Article 158 of the Civil   Code   can   not   apply.   Certainly,   on   her   1/13   ideal   or   abstract undivided share, no house could be erected. Necessarily, the claim of conversion   of   the   wife's   share   from   paraphernal   to   conjugal   in character as a result of the construction must be rejected for lack of factual or legal basis.

It is the logical consequence of the foregoing ruling that the lower court did not err in holding that the appellant was bound to vacate the land without reimbursement, since he knew that the land occupied by the house did not belong exclusively to his wife, but to the other owners as well, and there is no proof on record that the house occupied only 1/13 of the total area. The construction was not done in good faith.WHEREFORE, the judgment of the Court of First Instance is affirmed. Costs against appellant Felipe Rosado.Concepcion, C.J., Dizon, Makalintal, Zaldivar, Sanchez, Castro, Fernando and Capistrano, JJ., concur.

G.R. No. L-26001 October 29, 1968PHILIPPINE NATIONAL BANK, petitioner, vs.  THE COURT OF APPEALS and PHILIPPINE COMMERCIAL AND INDUSTRIAL BANK, respondents. CONCEPCION, C.J.:The Philippine National Bank — hereinafter referred to as the PNB — seeks   the  review by certiorari of  a  decision of   the  Court  of  Appeals, which affirmed that of the Court of First Instance of Manila, dismissing 

8

plaintiff's  complaint  against   the  Philippine  Commercial  and  Industrial Bank  — hereinafter   referred   to   as   the  PCIB  —   for   the   recovery   of P57,415.00.

A partial stipulation of facts entered into by the parties and the decision of the Court of Appeals show that:

On about January 15, 1962, one Augusto Lim deposited in his current account with the PCIB branch at Padre Faura, Manila, GSIS Check No. 645915-  B,   in   the   sum of  P57,415.00,  drawn against   the  PNB;   that, following an established banking practice in the Philippines, the check was,  on the same date,  forwarded,  for  clearing,   through the Central Bank, to the PNB, which did not return said check the next day, or at any other time, but retained it and paid its amount to the PCIB, as well as   debited   it   against   the   account   of   the   GSIS   in   the   PNB;   that, subsequently, or on January 31, 1962, upon demand from the GSIS, said sum  of   P57,415.00  was   re-credited   to   the   latter's   account,   for   the reason that the signatures of its officers on the check were forged; and that, thereupon, or on February 2, 1962, the PNB demanded from the PCIB the refund of said sum, which the PCIB refused to do. Hence, the present action against the PCIB, which was dismissed by the Court of First Instance of Manila, whose decision was, in turn, affirmed by the Court of Appeals.

It is not disputed that the signatures of the General Manager and the Auditor of the GSIS on the check, as drawer thereof, are forged; that the person named in the check as its payee was one Mariano D. Pulido, who purportedly indorsed it to one Manuel Go; that the check purports to have been  indorsed by Manuel  Go to Augusto Lim,  who,   in turn, deposited it with the PCIB, on January 15, 1962; that, thereupon, the PCIB   stamped   the   following   on   the   back   of   the   check:   "All   prior indorsements   and/or   Lack   of   Endorsement   Guaranteed,   Philippine Commercial and Industrial Bank," Padre Faura Branch, Manila; that, on the   same date,   the  PCIB   sent   the   check   to   the   PNB,   for   clearance, through the Central Bank; and that, over two (2) months before, or on November   13,   1961,   the   GSIS   had   notified   the   PNB,   which acknowledged receipt of the notice, that said check had been lost, and, accordingly, requested that its payment be stopped.

In its brief, the  PNB maintains that the lower court erred: (1) in not finding   the   PCIB   guilty   of   negligence;   (2)   in   not   finding   that   the indorsements at the back of the check are forged; (3) in not finding the PCIB liable to the PNB by virtue of the former's warranty on the back of the   check;   (4)   in  not  holding   that   "clearing"   is  not   "acceptance",   in contemplation  of   the  Negotiable   Instruments   law;   (5)   in  not  finding 

that, since the check had not been accepted by the PNB, the latter is entitled to reimbursement therefor; and (6) in denying the PNB's right to recover from the PCIB.

The first assignment of error will be discussed later, together with the last,with which it is interrelated.

As regards the second assignment of error, the PNB argues that, since the signatures of the drawer are forged, so must the signatures of the supposed indorsers be; but this conclusion does not necessarily follow from said premise. Besides,  there  is  absolutely no evidence,  and the PNB has not even tried to prove that the aforementioned indorsements are spurious. 

Again,   the  PNB  refunded   the  amount  of   the   check   to   the  GSIS,   on account   of   the   forgery   in   the   signatures, not of   the   indorsers   or supposed   indorsers,  but  of   the  officers  of   the  GSISas drawer of   the instrument.   In   other   words,   the   question   whether   or   not   the indorsements have been falsified is immaterial to the PNB's liability as a drawee,  or  to  its   right  to recover  from the PCIB,1 for,  as against  the drawee, the indorsement of an intermediate bank does not guarantee the   signature   of   the   drawer,2 since   the   forgery   of   the   indorsement is not the cause of the loss.3

With respect to the warranty on the back of the check, to which the third   assignment   of   error   refers,   it   should   be   noted   that   the   PCIB thereby guaranteed "all prior indorsements," not the authenticity of the signatures of the officers of the GSIS who signed on its behalf, because the GSIS is not an indorser of the check, but its drawer.4Said warranty is irrelevant,   therefore,   to  the PNB's  alleged  right  to  recover   from the PCIB.   It   could  have  been  availed  of  by  a   subsequent   indorsee5 or   a holder   in   due   course6 subsequent   to   the   PCIB,   but,   the   PNB   is neither.7Indeed,   upon   payment   by   the   PNB,   as   drawee,   the check ceased to   be   a   negotiable   instrument,   and   became   a   mere voucher or proof of payment.8

Referring to the fourth and fifth assignments of error, we must bear in mind that, in general, "acceptance", in the sense in which this term is used in the Negotiable Instruments Law9 is not required for checks, for the   same   are   payable   on   demand.10 Indeed,   "acceptance"   and "payment"  are,  within   the  purview of   said   Law,  essentially  different things,   for  the former  is  "a promise to perform an act,"  whereas the latter   is   the   "actual performance"   thereof.11 In   the   words   of   the Law,12 "the  acceptance of  a  bill   is   the signification by the drawee of his assent to the order of the drawer," which, in the case of checks, is 

the payment, on demand, of a given sum of money. Upon the other hand,  actual  payment  of   the  amount  of  a   check   implies not only an assent to said order of the drawer and a recognition of the drawer's obligation to pay the aforementioned sum, but, also, a compliance with such obligation.

Let us now consider the first and the last assignments of error. The PNB maintains that the lower court erred in not finding that the PCIB had been guilty of negligence in not discovering that the check was forged. Assuming that there had been such negligence on the part of the PCIB, it is undeniable, however, that the PNB has, also, been negligent, with the particularity  that the PNB had been guilty  of a greater degree of negligence, because it had a previous and formal notice from the GSIS that the check had been lost, with the request that payment thereof be stopped. Just as important, if not more important and decisive, is the fact that the PNB's negligence was the main or proximate cause for the corresponding loss.

In   this   connection,   it  will  be   recalled   that   the  PCIB  did not cash   the check upon its   presentation   by   Augusto   Lim;   that   the   latter   had merely deposited it   in his current account with the PCIB; that, on the same day, the PCIB sent it, through the Central Bank, to the PNB, for clearing; that the PNB did not return the check to the PCIB the next day or at any other time; that said failure to return the check to the PCIB implied, under the current banking practice, that the PNB considered the check good and would honor it; that, in fact, the PNB honored the check and paid its amount to the PCIB; and that only then did the PCIB allow   Augusto   Lim   to   draw   said   amount   from   his   aforementioned current account.

Thus, by not returning the check to the PCIB, by thereby indicating that the PNB had found nothing wrong with the check and would honor the same, and by actually paying its amount to the PCIB, the PNB induced the latter, not only to believe that the check was genuine and good in every respect,  but,  also,  to pay  its  amount to Augusto Lim.   In  other words, the PNB was the primary or proximate cause of the loss, and, hence, may not recover from the PCIB.13

It is a well-settled maxim of law and equity that when one of two (2) innocent persons must suffer by the wrongful act of a third person, the loss must be borne by the one whose negligence was the proximate cause of the loss or who put it into the power of the third person to perpetrate the wrong.14

9

Then, again, it has, likewise, been held that, where the collecting (PCIB) and the drawee (PNB) banks are equally at fault, the court will leave the parties where it finds them.15

Lastly, Section 62 of Act No. 2031 provides:The acceptor by accepting the instrument engages that he will pay it according to the tenor of his acceptance; and admits:(a)   The   existence   of   the   drawer,   the   genuineness   of   his signature,   and   his   capacity   and   authority   to   draw   the instrument; and(b)   The   existence   of   the   payee   and   his   then   capacity   to indorse.

The prevailing view is that the same rule applies in the case of a drawee who pays a bill without having previously accepted it.16

WHEREFORE, the decision appealed from is hereby affirmed, with costs against the Philippine National Bank. It is so ordered.Reyes, J.B.L., Dizon, Makalintal, Sanchez, Castro, Angeles, Fernando and Capistrano, JJ., concur.Zaldivar, J., took no part.

G.R. No. L-52361 April 27, 1981SUNSET VIEW CONDOMINIUM CORPORATION, petitioner, vs.THE HON. JOSE C. CAMPOS, JR. OF THE COURT OF FIRST INSTANCE, BRANCH XXX, PASAY CITY and AGUILAR-BERNARES REALTY, respondents.G.R. No. L-52524 April 27, 1981SUNSET VIEW CONDOMINIUM CORPORATION, petitioner, vs.THE HON. JOSE C. CAMPOS, JR., PRESIDING JUDGE OF THE COURT OF FIRST INSTANCE, BRANCH XXX, PASAY CITY, and LIM SIU LENG, respondents.FERNANDEZ, J.:These two cases which involve similar facts and raise Identical questions of   law were  ordered   consolidated  by   resolution  of   this  Court  dated March 17, 1980. 1

The petitioner, Sunset View Condominium Corporation, in both cases, is a  condominium corporation within   the  meaning of  Republic  Act  No. 4726   in   relation   to   a   duly   registered   Amended  Master   Deed  with Declaration of  Restrictions  of   the  Sunset  View Condominium Project located at 2230 Roxas Boulevard, Pasay City of which said petitioner is the  Management  Body  holding  title   to  all   the   common  and   limited common areas. 2

G.R. NO. 52361The private respondent, Aguilar-Bernares Realty, a sole proprietorship with business name registered with the Bureau of Commerce, owned and  operated  by   the   spouses   Emmanuel   G.  Aguilar   and   Zenaida  B. Aguilar,   is   the   assignee   of   a   unit,   "Solana",   in   the   Sunset   View Condominium   Project   with   La   Perla   Commercial,   Incorporated,   as assignor. 3

The La  Perla  Commercial,   Incorporated  bought   the  "Solana"  unit  on installment from the Tower Builders, Inc. 4The petitioner, Sunset View Condominium Corporation, filed for the collection of assessments levied on the unit against Aguilar-Bernares Realty, private respondent herein, a complaint dated June 22, 1979 docketed as Civil Case No. 7303-P of the   Court   of   First   Instance   of   Pasay   City,   Branch   XXX.   The   private respondent filed a Motion to Dismiss the complaint on the grounds (1) that the complaint does not state a cause of action: (2) that the court has no jurisdiction over the subject or nature other action; and (3) that there is another action pending between the same parties for the same cause. The petitioner filed its opposition thereto. The motion to dismiss was   granted  on  December   11,   1979   by   the   respondent   Judge  who opined that the private respondent is, pursuant to Section 2 of Republic Act  No.  4726,  a  "holder  of  a  separate  interest"  and consequently,  a shareholder  of   the  plaintiff condominium corporation;  and  that  "the case   should   be   properly   filed   with   the   Securities   &   Exchange Commission which has exclusive original   jurisdiction on controversies arising   between   shareholders   of   the   corporation."   the   motion   for reconsideration   thereof   having   been  denied,   the  petitioner,   alleging grave abuse of discretion on the part  of  respondent Judge, filed the instant petition for certiorari praying that the said orders be set aside.

G.R. NO. 52524The   petitioner   filed   its   amended   complaint   dated   July   16,   1979 docketed as Civil Case No. 14127 of Branch I of the City Court of Pasay City   for   the   collection   of   overdue   accounts   on   assessments   and insurance premiums and the interest thereon amounting to P6,168 06 as of March 31, 1979 against the private respondent Lim Siu Leng 5 to whom was  assigned  on   July  11,  1977  a  unit   called   "Alegria"  of   the Sunset.  View Condominium Project  by Alfonso Uy 6 who had entered into a "Contract to Buy and Sell" with Tower Builders, Inc. over the said unit on installment basis. 7

The private respondent filed a motion to dismiss on the ground of lack of  jurisdiction, alleging that the amount sought to be collected is  an assessment. The correctness and validity of which is certain to involve a 

dispute   between   her   and   the   petitioner   corporation;   that   she   has automatically   become,   as   a   purchaser   of   the   condominium   unit,   a stockholder of the petitioner pursuant to Section 2 of the Condominium Act, Republic Act No. 4726; that the dispute is intra-corporate and is consequently   under   the   exclusive   jurisdiction   of   the   Securities   & Exchange Commission as provided in Section 5 of P.D. No. 902-A. 8

The  petitioner   filed   its   opposition   thereto,   alleging   that   the  private respondent  who had not   fully  paid   for   the  unit  was  not   the  owner thereof, consequently was not the holder of a separate interest which would make her  a stockholder,  and that hence the case was not an intra-corporate dispute. 9

After the private respondent had filed her answer to the opposition to the motion to dismiss 10 of the petitioner, the trial court issued an order dated August  13,  1979 denying the  motion  to dismiss. 11 The private respondent's motion for reconsideration thereof was denied by the trial court in its Order dated September 19, 1979. 12

The private respondent then appealed pursuant to Section 10 of Rule 40 of the Rules of Court to the Court of First Instance, where the appeal was docketed as Civil Case No. 7530P. The petitioner filed its "Motion to Dismiss Appeal" on the ground that the order of the trial court appealed from is interlocutory. 13

The motion  to  dismiss   the  appeal  was  denied  and  the  parties  were ordered to submit their  respective memorandum on the issue raised before   the   trial   court   and   on   the   disputed   order   of   the   trial judge. 14 After the parties had submitted their   respective memoranda on the matter, the respondent Judge issued an order dated December 14, 1979 in which he directed that "the appeal is hereby dismissed and d the judgment of the lower court is reversed. The case is dismissed and the   parties   are   directed   to   ventilate   their   controversy   with   the Securities   &   Exchange   Commission. 15 The   petitioner's   motion   for reconsideration   thereof  was   denied   in   an   order   dated   January   14, 1980. 16 Hence   this   petition   for   certiorari,   alleging   grave   abuse   of discretion on the part of the respondent Judge.

Issues Common to Both CasesIt is admitted that the private respondents in both cases have not yet fully paid the purchase price of their units. The Identical issues raised in both petitions are the following:1.  Is a purchaser of a condominium unit in the condominium project managed by the petitioner, who has not yet fully paid the purchase

10

price thereof, automaticaly a ,stockholder of the petitioner Condominium Corporation2. Is it the regular court or the Securities & Exchange Commission that has jurisdiction over cases for collection of assessments assessed by the Condominium Corporation on condominium units the full purchase price of which has not been paid?

The private respondents in both cases argue that every purchaser of a condominium unit, regardless of whether or not he has fully paid the purchase price, is a "holder of a separate interest" mentioned in Section 2 of Republic  Act No.  4726,  otherwise known as "The Condominium Act"   and   is   automatically   a   shareholder   of   the   condominium corporation.

The   contention   has   no   merit.   Section   5   of   the   Condominium   Act expressly   provides   that   the   shareholding   in   the   Condominium Corporation will   be   conveyed  only   in  a  proper   case.   Said   Section  5 provides:

Any   transfer   or   conveyance   of   a   unit   or   an apartment,   office   or   other   space   therein,   shall include the transfer or conveyance of the undivided interests in the common areas or, in a proper case, the   membership   or   shareholding   in   the condominium corporation ...

It   is  clear then that not every purchaser of a condominium unit   is a shareholder  of   the  condominium corporation.  The Condominium Act leaves to the Master Deed the determination of when the shareholding will be transferred to the purchaser of a unit. Thus, Section 4 of said Act provides:

The provisions  of   this  Act   shall  apply   to  property divided or to be divided into condominium only if there shall be recorded in the Register of Deeds of the province or city in which the property lies and duly annotated  in the corresponding certificate of title of the land ... an enabling or master deed which shall contain, among others, the following:xxx xxx xxx(d) Astatement of the exact nature of the interest acquired or to be acquired by the purchaser in the separate   units   and   in   the   common   areas   of   the condominium project ...

The Amended Master Deeds in these cases, which were duly registered in the Register of Deeds, and which contain, by mandate of Section 4, a 

statement of the exact nature of the interest acquired by a purchaser of a unit, provide in Section 6 of Part 1:

(d) Each Unit owner shall, as an essential condition to   such   ownership,   acquire   stockholding   in   the Condominium   Corporation   herein   below provided ... 17

The Amended Master Deeds likewise provide in Section 7 (b), thus.(b)   All   unit   owners   shall   of   necessity   become stockholders   of   the   Condominium   Corporation. TOWER   shall   acquire   all   the   shares   of   stock   of SUNSET VIEW and shall allocate the said shares to the units in proportion to the appurtenant interest in   the   COMMON  AREAS   and   LIMITED   COMMON AREAS   as   provided   in   Section   6   (b)   above.   Said shares  allocated  are  mere  appurtenances  of  each unit, and therefore, the same cannot be transferred, conveyed,   encumbered   or   otherwise   disposed   of separately from the Unit ... 18

It is clear from the above-quoted provisions of the Master Deeds that the shareholding in the Condominium Corporation is inseparable from the unit to which it is only an appurtenant and that only the owner of a unit is a shareholder in the Condominium Corporation.

Subparagraph (a) of Part 1, Section 6, of the Master Deeds determines when and under what conditions ownership of a unit is acquired by a purchaser thus:

(a) The purchaser  of  a  unit   shall  acquire  title  or ownership of  such Unit,  subject  to the terms and conditions of the instrument conveying the unit   to such purchaser  and to the terms and conditions   of   any   subsequent   conveyance under  which   the  purchaser  takes  title   to   the Unit,   and   subject   further   to   this   MASTER DEED ... 19

(b)The instrument conveying the unit "Solana" in G.R. NO. 52361 is the "Contract to Buy and Sell" dated September 13, 1977, Annex "D", while that conveying the unit "Alegria" in G.R. NO. 52524 is the "Contract to Buy   and   Sell"   dated  May   12,   1976,   Annex   "C".   In   both   deeds   of conveyance, it is provided:

4.  Upon   full   payment  by   the  BUYER  of   the   total purchase price and full compliance by the BUYER of an   its   obligations   herein,   the   SELLER  will   convey unto   the   BUYER,   as   soon   as   practicable   after 

completion  of   the   construction,   full   and  absolute title in and to the subject unit, to the shares of stock pertaining thereto and to an rights and interests in connection therewith ... 20

The   share   of   stock   appurtenant   to   the   unit   win   be   transferred accordingly to the purchaser of the unit only upon full payment of the purchase price at which time he will also become the owner of the unit. Consequently, even under the contract, it is only the owner of a unit who  is  a shareholder  of  the Condominium Corporation.  Inasmuch as owners  is  conveyed only upon full  payment of the purchase price,  it necessarily follows that a purchaser of a unit who has not paid the full purchase price thereof is not The owner of the unit and consequently is not a shareholder of the Condominium Corporation.That  only  the  owner of  a unit   is  a  stockholder  of   the  Condominium Corporation is inferred from Section 10 of the Condominium Act which reads:

SEC.   10.   ...   Membership   in   a   condominium corporation, regardless of whether  it   is  a stock or non-stock   corporation,   shall   not   be   transferable separately from the condominium unit of which it is an appurtenance  When a  member or   stockholder ceases is to own a unit in the project in which the condominium   corporation   owns   or   holds   the common areas, he shall automatically cease to be a member   or   stockholder   of   the   condominium corporation.

Pursuant   to   the  above  statutory  provision,  ownership  of  a  unit   is   a condition sine qua non to   being   a   shareholder   in   the   condominium corporation.  It  follows that a purchaser of a unit  who is not yet the owner thereof for not having fully paid the full purchase price, is not a shareholder   By   necessary   implication,   the   "separate   interest"   in   a condominium,  which   entitles   the  holder   to   become  automatically   a share holder in the condominium corporation, as provided in Section 2 of the Condominium Act, can be no other than ownership of a unit. This is so because nobody can be a shareholder unless he is the owner of a unit and when he ceases to be the owner, he also ceases automatically to be a shareholder.

The   private   respondents,   therefore,   who   have   not   fully   paid   the purchase price of their units and are consequently not owners of their units are not members or shareholders of the petitioner condominium corporation,

11

Inasmuch   as   the   private   respondents   are   not   shareholders   of   the petitioner   condominium   corporation,   the   instant   case   for   collection cannot be a "controversy arising out of intracorporate or partnership relations  between   and   among   stockholders,  members  or   associates; between   any   or   all   of   them   and   the   corporation,   partnership   or association  of  which   they   are   stockholders,  members   or   associates, respectively" which controversies are under the original and exclusive jurisdiction   of   the   Securities   &   Exchange   Commission,   pursuant   to Section 5 (b) of P.D. No. 902- A. The subject matters of the instant cases according to the allegations of the complaints are under the jurisdiction of the regular courts: that of G.R. NO. 52361, which is for the collection of   P8,335.38   with   interest   plus   attorney's   fees   equivalent   to   the principal or a total of more than P10,000.00 is under the jurisdiction of the Court of First Instance; and that of G.R. NO. 52524, which is for the collection of P6,168-06 is within the jurisdiction of the City Court.

In view of the foregoing, it is no longer necessary to resolve the issue raised in G.R. NO. 52524 of whether an order of the City Court denying a  motion   to   dismiss   on   the   ground   of   lack   of   jurisdiction   can   be appealed to the Court of First Instance.

WHEREFORE,   the  questioned  orders  of   the   respondent   Judge  dated December   11,   1979   and   January   4,   1980   in   Civil   Case  No.   7303-P, subject matter of the Petition in G.R. No. 52361, are set aside and said Judge   is   ordered   to   try   the   case   on   the  merits.   The   orders   dated December  14,  1979  and   January  14,  1980   in  Civil   Case  No.  7530-P, subject matter of the petition in G.R. No. 52524 are set aside and the case is ordered remanded to the court a quo, City Court of Pasay City, for trial on the merits, with costs against the private respondents.SO ORDERED.

LILIAN CAPITLE, SOFRONIO CORREJADO, ARTEMIO CORREJADO, VICENTE CORREJADO, CECILIA CORREJADO, GLORIA VDA. DE BEDUNA, ROGELIA CORREJADO, MANUEL CORREJADO, RODOLFO CORREJADO, TERESITA C. AMARANTE, JUANITA CORREJADO AND JULIETA C. PEREGRINO, petitioners, vs. JULIETA VDA. DE GABAN, JULIA CORREJADO AND HERMINIGILDO CORREJADO, respondents.

D E C I S I O NCARPIO-MORALES, J.:

Fabian   Correjado   (Fabian)   inherited   from   his   father   Santos Correjado two parcels of land subject of the case at bar, Lot No. 1782-B of the Pontevedra Cadastre and Lot No. 952 of the Hinigaran Cadastre containing 26,728 sq. m. and 55,591 sq. m., respectively.

Fabian died intestate in 1919.  He was survived by four children, namely:  Julian,   Zacarias,   Francisco   and   Manuel,   all   surnamed Correjado.

After   Fabian’s   death   in   1919,   his   son   Julian   occupied   and cultivated the two subject parcels of land (the property) until his death in 1950.  He was survived by three children, namely, herein respondents Julieta  vda. de Gaban (Julieta),   Julia  Correjado (Julia)  and Hermegildo Correjado.

Julian’s brother Francisco died in 1960.  He was survived by herein petitioners Manuel Correjado, Teresita C. Amarante, Juanita Correjado, Rodolfo Correjado, and Jileta Peregrino.

Julian’s  brother  Zacarias  died  in  1984.  He was  survived  by  the other   petitioners   herein,   Aurora   P.   vda.   de   Correjado,   Lilia   Capitle, Artemio   Correjado,   Cecilia   Correjado,   Rogelia   Correjado   (Rogelia), Sofronio Correjado, Vicente Correjado and Gloria vda. de Beduna.

On   November   26,   1986,   petitioners   filed   a   complaint[1] for partition of the property and damages before the Regional Trial Court (RTC)   of   La   Carlota   City   against   respondents,   alleging   that   Fabian contracted two marriages, the first with Brigida Salenda who was the mother of Julian, and the subsequent one with Maria Catahay (Maria) who  was   the  mother   of   Zacarias,  Manuel   and   Francisco;   that   the property remained undivided even after the death of Julian in 1950, his children-herein respondents having arrogated unto themselves the use and enjoyment of the property, to the exclusion of petitioners; and that respondents   refused   to   deliver   petitioners’   share   in   the   property despite demands therefor and for partition.

To the Complaint respondents countered in their Answer[2] that in the proceedings in the intestate estate of their great grandfather Santos Correjado, petitioners were not adjudicated any share in the property, for Maria, the mother of petitioners’ respective fathers Francisco and Zacarias, was just a mistress of Fabian, hence, Francisco and Zacarias (as well   as  Manuel)  were   illegitimate  who  were  not   entitled   to   inherit under the old Civil Code (Spanish Civil Code of 1889).

By Decision of December 29, 1992,[3] Branch 63 of the La Carlota City RTC dismissed the complaint upon the grounds of prescription and laches.

On appeal to the Court of Appeals wherein petitioners raised as sole error of the trial court its dismissal of the complaint “without basis in fact and in law,” the appellate court, by Decision of August 29, 2000,[4] dismissed the appeal and affirmed the decision of the trial court.

In affirming the decision of the trial court, appellant passed upon the issue of legitimacy of the brothers Francisco and Zacarias (as well as of their brother Manuel) in order to determine whether they co-owned the   property  with   Julian,   illegitimate   children   not   being   entitled   to inherit under the Spanish Civil Code of 1889[5] which was in force when the brothers’ father Fabian died in 1919.

The appellate court   found that respondents  failed to discharge the onus of proving that Francisco and Zacarias were illegitimate.  But it too   found   that   petitioners   also   failed   to   prove   that   Zacarias   and Francisco were legitimate.

Upon   the  disputable  presumption, however,   that  a  man and  a woman deporting themselves as husband and wife have entered into a lawful contract of marriage,[6] the appellate court presumed that Fabian and Maria  were   lawfully  married,  hence,   their   children  Zacarias  and Francisco   (as  well   as  Manuel)-predecessors-in-interest   of   petitioners were legitimate children and, therefore, they co-owned with Julian the property.

Its finding of co-ownership of the property by the predecessors-in-interest of the parties notwithstanding, the appellate court held that, as did the trial court, prescription and laches had set in, ratiocinating as follows:It is a hornbook doctrine that the possession of a co-owner is like that of  a   trustee  and shall   not  be   regarded  as  adverse   to   the  other   co-owners but in fact as beneficial to all of them so much so that each co-owner may demand at anytime the partition of the common property and   that   this   implies   that   an   action   to   demand   partition   is imprescriptible  or cannot  be barred by  laches   (Salvador  vs.  Court  of Appeals, 243 SCRA 23; De Castro vs. Echarri, 20 Phil. 23).

While   the   right   of   action   to   demand   partition   does   not prescribe, acquisitive prescription may set in where one of   the co-owners openly and adversely occupies the property without recognizing the co-ownership (Cordova   vs. Cordova,  102  Phil.  1182;  Heirs  of  Segunda Manungding vs.  Court  of Appeals, 276 SCRA 601), The statute of limitations operates, as in other cases, from the moment such adverse title is asserted by the possessor 

12

of the property (Ramos vs. Ramos, 45 Phil. 362; Bargayo vs. Camumot, 40 Phil. 857).

The elements constituting adverse possession by  a  co-owner  against another  co-owner  or cestui que trust are:  (1)   that  he  has  performed unequivocal acts of repudiation amounting to an ouster of the cestui que trust or other co-owners; (ii) that such positive acts of repudiation have been made known to the cestui que trust  or the other co-owners; and   (iii)  that   the   evidence   thereon  must   be   clear   and   convincing (Salvador vs. Court of Appeals, supra).

Granting that appellants, as well as their predecessors-in-interest, were initially   co-owners   of   the   disputed   property, nevertheless, acquisitive prescription in favor of appellees had already set in.    Appelleeshad    performedunequivocal acts of repudiation.  This is shown by the unrebutted testimony of [herein respondent] Julia who   declared   that   her   brother   Atilano   (deceased)   introduced improvements on the disputed property and the fact that appellees and their father Julian paid the realty taxes thereon as exclusive owners thereof.  Moreover,   applicants   admitted   in   paragraph   12   of   the Complaint   that after Julian’s death (in   1950), appellees arrogated unto   themselves    the use and enjoyment of the disputed property, to the exclusion of   appellants.  This   admission   is bolstered by [herein petitioner] Rogelia’s testimony, as follows:

Q    By the way you said that you are going to recover this 1/6 share from Julieta vda. de Gaban.  Why, is she in possession of this land?

A     Yes, sir.Q    She is presently in possession of the said lot?A     Yes, sir.Q    Can you tell us since when did she possess that land?A     1980.Q    Previous to that, can you tell us if she was in possession 

of the said land?A     Yes,   sir.  She  has   been   in   possession   of   the   said   lot 

before 1980.Q    Was   there   a   period   of   years   that   you  have  been   in 

possession of the said land?[A    No, sir.  We have never been in possession of the said 

land.]x x xQ    Were you able to gather benefits from that land?A     We never benefited.Q    Since when have you not benefited from that land?A     Since 1919.

x x xQ    By the way, can you tell us since when you have been d

eprived of that land, from what year?A     From 1919   to 1990.” (TSN,   January   9,   1990,   pp.   51-

55).  (Underscoring supplied)[7]

Petitioners filed a  motion for reconsideration[8] of   the appellate court’s   decision   upon   the   ground   that   “THIS   CASE   HAS   BEEN OVERTAKEN BY EVENTS,  PARTICULARLY ART.  19 OF THE [NEW] CIVIL CODE” which reads:ART. 19.  Every person, must be in the exercise of his rights and in the performance of his duties, act with justice, give everyone his due, and observe honesty and good faith,

citing some cases in support thereof.Finding the invocation of Art. 19 misplaced, the appellate court, 

by   Resolution   of February   7,   2001,[9] denied   the   Motion   for Reconsideration, hence, the present petition[10] proffering the following

ISSUES FOR RESOLUTIONI WHETHER OR NOT RELIANCE ON ART. 19 OF THE CIVIL CODE IS

MISPLACED.II WHETHER IN RESOLVING CASES, THE ISSUE OF MORALITY OF THE

ACT DOES NOT COME INTO PLAY.III WHETHER OR NOT LACHES IS APPLICABLE IN THE CASE AT BAR.[11]

Petitioners contend that “[t]here is such a thing as morality that comes into play,” as after all, the appellate court found the parties to be first   cousins   and,   therefore,   following   Art.   19   of   the   Civil   Code, petitioners should get their share in the property.

Petitioners   further   contend   that   “laches   is   not   strictly   applied when it comes to close relations,” citing Gallardo v. IAC, 155 SCRA 248.

The petition fails.

Article 19 of the Civil Code in Chapter 2 on Human Relations is a statement   of   principle   that   supplements   but   does   not   supplant   a specific provision of law.

With respect to rights to the inheritance of a person who died before the effectivity on August 30, 1950 of the Civil Code like Fabian who died in 1919:

Art. 2263, New Civil CodeART.   2263.  Rights   to   the   inheritance  of   a person who  died,  with   or without a will, before the effectivity of this Code, shall be governed by 

the Civil  Code of  1889,  by other previous  laws, and by  the Rules of Court. x x x

ART. 807, Spanish Civil Code of 1889ART 807.  The following are forced heirs:1.  Legitimate children and descendants, with respect to their legitimate parents and ascendants;2.  In default of the foregoing, legitimate parents and ascendants, with respect to their legitimate children and descendants;The widower or widow, natural children legally acknowledged, and the father or  the mother of  the latter,   in the manner and to the extent established by Articles 834, 835, 836, 837, 840, 841, 842, and 846.

ART. 939, Spanish Civil Code of 1889,ART.  939.  In   the absence of   legitimate  descendants  and ascendants, the   natural   children   legally   acknowledged   and   those   legitimated  by royal concession shall succeed to the entire estate of the deceased.

With respect to prescription:Art. 1134, New Civil Code

ART. 1134.  Ownership and other real rights over immovable property are acquired by ordinary prescription through possession of ten years.

Art. 1137, New Civil CodeART.   1137.  Ownership   and   other   real   rights   over   immovables   also prescribe through uninterrupted adverse possession thereof for thirty years, without need of title or of good faith.

Assuming arguendo that petitioners’ respective fathers Francisco and Zacarias  were   legitimate  and,   therefore,  were  co-owners  of   the property:  From  the  moment   co-owner   Julian   occupied   in   1919   and claimed to be the absolute and exclusive owner of the property and denied his brothers any share therein up to the time of his death in 1950,   the   question   involved   is   no   longer   one   of   partition   but   of ownership in which case imprescriptibility of the action for partition can no   longer   be   invoked.  The   adverse   possession   by   Julian   and   his successors-in-interest-  herein   respondents  as  exclusive  owner  of   the property having entailed a period of about 67 years at the time of the filing of the case at bar in 1986, ownership by prescription had vested in them.[12]

As for estoppel by laches which is a creation of equity,[13] since laches cannot interfere with the running of the period of prescription, absent any conduct of the parties operating as estoppel,[14] in light of the prescription of petitioners’ action, discussion thereof is dispensed with.  Suffice it  to state that while  laches may not be strictly  applied between near relatives, under the facts and circumstances of the case, especially   the  uncontroverted claim of   respondents   that   their   father Julian, and the documented claim of respondent Julieta, had paid realty 

13

taxes on the property as exclusive owner, as well as the admission of petitioner  Rogelia   that,  as  quoted  above,  she and her  co-petitioners “never benefited” or were “deprived” of any benefits from the property since 1919 up to the time of the filing of  the case in 1986 before the RTC or  for a period of  67 years,  despite demands therefor,  even an extremely liberal application of laches would bar the filing of the case.

WHEREFORE, the petition is hereby DISMISSED and the decision of the Court of Appeals is AFFIRMED.

SO ORDERED.Vitug, (Chairman), Sandoval-Gutierrez, and Corona, JJ., concur.

G.R. No. L-13298 November 19, 1918CORNELIO RAMOS, petitioner-appellant, vs.THE DIRECTOR OF LANDS, objector-appellee.MALCOLM, J.:This is an appeal by the applicant and appellant from a judgment of the Court of First Instance of Nueva Ecija, denying the registration of the larger portion of parcel No. 1 (Exhibit A of the petitioner), marked by the letters A, B, and C on the plan, Exhibit 1, of the Government.

One   Restituto   Romero   y   Ponce   apparently   gained   possession   of   a considerable   tract   of   land   located   in   the  municipality   of   San   Jose, Province of Nueva Ecija,  in the year 1882. He took advantage of the Royal Decree of February 13, 1894, to obtain a possessory information title to the land, registered as such on February 8, 1896. Parcel No. 1, included   within   the   limits   of   the   possessory   information   title   of Restituto Romero, was sold in February, 1907, to Cornelio Ramos, the instant petitioner, and his wife Ambrosia Salamanca.

Ramos instituted appropriate proceedings to have his title registered. Opposition was entered by the Director of Lands on the ground that Ramos had not acquired a good title from the Spanish government and by the Director of Forestry on the ground that the first parcel was forest land. The trial court agreed with the objectors and excluded parcel No. 1 from registration. So much for the facts.

As to the law, the principal argument of the Solicitor-General is based on the provisions of the Spanish Mortgage Law and of the Royal Decree of   February   13,   1894,   commonly   known   as   the   Maura   Law.   The Solicitor-General  would  emphasize   that   for   land   to   come  under   the protective ægis of the Maura Law, it must have been shown that the land was cultivated for six years previously,  and that it was not  land which pertained to the "zonas forestales." As proof that the land was, 

even as long ago as the years 1894 to 1896, forestal and not agricultural in nature is the fact that there are yet found thereon trees from 50 to 80 years of age.

We do not stop to decide this contention, although it might be possible, following the doctrine laid down by the United States Supreme Court with   reference   to  Mexican   and   Spanish   grantes   within   the   United States,  where   some   recital   is   claimed   to   be   false,   to   say   that   the possessory   information,   apparently   having   taken   cognizance   of   the requisites for title, should not now be disturbed. (Hancock vs. McKinney [1851],   7  Tex.,   192;  Hornsby  and  Rolandvs. United  States   [1869],   10 Wall., 224.) It is sufficient, as will later appear, merely to notice that the predecessor in interest to the petitioner at least held this tract of land under color of title.

Subsection 6 of section 54, of Act No. 926, entitled The Public Land Law, as amended by Act No. 1908, reads as follows:

6. All persons who by themselves or their predecessors and interest  have  been   in   the  open,  continuous,  exclusive,  and notorious   possession   and  occupation   of   agricultural   public lands, as defined by said Act of Congress of July first, nineteen hundred   and   two,   under   a   bona   fide   claim   of   ownership except as against the Government, for a period of ten years next preceding the twenty-sixth day of July, nineteen hundred and four,  except  when prevented by war or force majeure, shall   be   conclusively   presumed   to   have  performed   all   the conditions   essential   to   a   government   grant   and   to   have received the same, and shall be entitled to a certificate of title to such land under the provisions of this chapter.

There are two parts  to the above quoted subsection which must be discussed.   The   first   relates   to   the  open,   continuous,   exclusive,   and notorious possession and occupation of what, for present purposes, can be conceded to be agricultural public land, under a bona fide claim of ownership.

Actual   possession   of   land   consists   in   the  manifestation   of   acts   of dominion over it of such a nature as a party would naturally exercise over his own property. Relative to actuality of possession, it is admitted that the petitioner has cultivated only about one fourth of the entire tract.   This   is   graphically   portrayed  by  Exhibit   1  of   the  Government, following:

The question at once arises:  Is that actual occupancy of a part of the land described in the instrument giving color of title sufficient to give title to the entire tract of land?

The  doctrine of constructive possession  indicates   the   answer.   The general rule is that the possession and cultivation of a portion of a tract under claim of ownership of all is a constructive possession of all, if the remainder is not in the adverse possession of another. (Barr vs. Gratz's Heirs   [1819],   4  Wheat.,   213;   Ellicott vs. Pearl   [1836],   10   Pet.,   412; Smith vs. Gale [1892], 144 U. S., 509.) Of course, there are a number of qualifications to the rule, one particularly relating to the size of the tract in controversy with reference to the portion actually in possession of the claimant. It is here only necessary to apply the general rule.

The claimant has color of title; he acted in good faith; and he has had open, peaceable, and notorious possession of a portion of the property, sufficient to apprise the community and the world that the land was for his enjoyment. (See arts. 446, 448, Civil Code.) Possession in the eyes of the law does not mean that a man has to have his feet on every square meter of ground before it can be said that he is in possession. Ramos and his predecessor in interest fulfilled the requirements of the law on the supposition that he premises consisted of agricultural public land.

The   second   division   of   the   law   requires   consideration   of   the   term "agricultural public land." The law affirms that the phrase is denied by the  Act  of  Congress  of   July  1st,   1902,   known  as   the  Philippine  bill. Turning to the Philippine Bill, we find in sections 13 to 18 thereof that three classes of land are mentioned. The first is variously denominated "public land" or "public domain," the second "mineral land," and the third "timber land." Section 18 of the Act of Congress comes nearest to a precise definition, when it makes the determination of whether the land is more valuable for agricultural or for forest uses the test of its character.

Although  these  sections of   the  Philippine  Bill  have  come before   the courts   on   numerous   occasions,   what   was   said   in   the   case   of Jones vs. Insular Government ([1906], 6 Phil., 122), is still true, namely: "The meaning of these sections is not clear and it is difficult to give to them a construction that will  be entirely free from objection." In the case   which   gave   most   serious   consideration   to   the   subject (Mapa vs. Insular Government [1908], 10 Phil., 175), it was found that there   does   exist   in   the   Act   of   Congress   a   definition  of   the   phrase "agricultural   public   lands."   It  was   said   that   the  phrase   "agricultural public lands" as used in Act No. 926 means "those public lands acquired from Spain which are not timber or mineral lands."

14

The idea would appear to be to determine, by exclusion, if the land is forestal or mineral in nature and, if not so found, to consider it to be agricultural   land.  Here,  again,  Philippine   law  is  not  very  helpful.  For instance,  section 1820 of   the Administrative Code of  1917 provides: "For   the  purposes  of   this  chapter,   'public   forest'   includes,  except  as otherwise specially indicated, all unreserved public land, including nipa and mangrove swamps, and all forest reserves of whatever character." This  definition of  "public   forest,"   it  will  be noted,   is  merely  "for   the purposes  of   this  chapter."  A   little  further  on,  section 1827 provides: "Lands   in   public   forests,   not   including   forest   reserves,   upon   the certification   of   the   Director   of   Forestry   that   said   lands   are   better adapted and more valuable for agricultural than for forest purposes and not required by the public interests to be kept under forest, shall be declared   by   the   Department   Head   to   be   agricultural   lands."  With reference to the last section, there is no certification of the Director of Forestry in the record, as to whether this land is better adapted and more valuable for agricultural than for forest purposes.

The lexicographers define "forest" as "a large tract of land covered with a   natural   growth   of   trees   and   underbrush;   a   large   wood."   The authorities   say   that   he   word   "forest"   has   a   significant,   not   an insignificant meaning,  and that  it  does  not embrace  land only  partly woodland.   It   is   a   tract   of   land   covered   with   trees,   usually   of considerable  extent.   (Higgins vs. Long   Island  R.  Co.   [1908],  114  N.  Y. Supp., 262; People vs. Long Island R. Co. [1908], 110 N. Y. Supp., 512.)The foresters say that no legal definition of "forest"  is practicable or useful. B. H. Baden-Powell, in his work on Forest Law of India, states as follows:

Every   definition   of   a   forest   that   can   be   framed   for   legal purposes will be found either to exclude some cases to which the law ought to apply, or on the other hand, to include some with   which   the   law   ought   not   to   interfere.   It   may   be necessary,   for   example,   to   take   under   the   law   a   tract   of perfectly   barren   land  which   at   present   has   neither   trees, brushwood, nor grass on it, but which in the course f time it is hoped will  be "reboise;" but any definition wide enough to take in all such lands, would also take in much that was not wanted.  On  the  other  hand,   the  definition,   if   framed  with reference to tree-growth, might (and indeed would be almost sure  to)   include a  garden,  shrubbery,  orchard,  or  vineyard, which it was not designed to deal with.

B.   E.   Fernow,   in   his  work   on   the   Economics   of   Forestry,   states   as follows:

A   forest   in   the   sense   in   which   we   use   the   term,   as   an economic factor, is by no means a mere collection of trees, but an organic whole in which all parts, although apparently heterogeneous, jumbled together by accident as it were and apparently unrelated, bear a close relation to each other and are as interdependent as any other beings and conditions in nature.

The Director of Forestry of the Philippine Islands has said:During the time of the passage of the Act of Congress of July 1,   1902,   this  question  of   forest   and  agricultural   lands  was beginning to receive some attention and it is clearly shown in section   18   of   the   above  mentioned   Act;   it   leaves   to   the Bureau of Forestry the certification as to what lands are for agricultural   or   forest   uses.   Although   the  Act   states  timber lands, the Bureau has in its administration since the passage of  this act construed this  term to mean forest   lands  in the sense of what was necessary to protect, for the public good; waste lands without a tree have been declared more suitable for forestry in many instances in the past. The term 'timber' as used in England and in the United States in the past has been applied to wood suitable for construction purposes but with the   increase   in   civilization   and   the   application   of   new methods   every   plant   producing   wood   has   some   useful purpose and the term timber lands is generally though of as synonymous with forest   lands or   lands producing wood,  or able to produce wood, if agricultural crops on the same land will  not bring the financial   return that timber will  or  if   the same land is needed for protection purposes.x x x           x x x          x x xThe   laws   in   the   United   States   recognize   the   necessity   of technical advice of duly appointed boards and leave it in the hands of these boards to decide what lands are more valuable for forestry purposes or for agricultural purposes.In the Philippine Islands this policy is follows to as great an extent   as   allowable   under   the   law.   In  many   cases,   in   the opinion of the Bureau of Forestry, lands without a single tree on   them are   considered   as   true   forest   land.   For   instance, mountain   sides  which   are   too   steep   for   cultivation   under ordinary   practice   and   which,   if   cultivated,   under   ordinary practice would destroy the big natural resource of the soil, by washing,  is  considered by this bureau as forest   land and in time would be reforested.  Of course,  examples exist   in  the Mountain Province where steep hillsides have been terraced and   intensive   cultivation   practiced   but   even   then   the mountain people are very careful  not to destroy forests  or 

other   vegetative   cover   which   they   from   experience   have found protect their water supply. Certain chiefs have lodged protests  with   the  Government   against   other   tribes  on   the opposite side of the mountain cultivated by them, in order to prevent  other   tribes   from   cutting  timber   or   destroy   cover guarding their source of water for irrigation.Dr.  M.   S.   Shaler,   formerly  Dean of   the   Lawrence  Scientific School,   remarked   that   if   mankind   could   not   devise   and enforce ways dealing with the earth, which will preserve this source of like "we must look forward to the time, remote it may be, yet equally discernible, when out kin having wasted its great inheritance will fade from the earth because of the ruin it has accomplished."The method employed by the bureau of Forestry  in making inspection of lands, in order to determine whether they are more   adapted   for   agricultural   or   forest   purposes   by   a technical and duly trained personnel on the different phases of   the   conservation  of   natural   resources,   is   based  upon   a previously  prepared set of  questions  in  which the different characters   of   the   land   under   inspection   are   discussed, namely:Slope of land: Level; moderate; steep; very steep.Exposure: North; South; East; West.Soil: Clay; sandy loam; sand; rocky; very rocky.Character of soil cover:   Cultivated,   grass   land,   brush   land, brush land and timber mixed, dense forest.If   cultivated,   state   crops   being   grown   and   approximate number of hectares under cultivation. (Indicate on sketch.)For growth of what agricultural products is this land suitable?State what portion of the tract is wooded, name of important timber   species   and   estimate  of   stand   in   cubic  meters   per hectare, diameter and percentage of each species.If   the   land   is   covered  with  timber,   state  whether   there   is public   land  suitable   for  agriculture   in   vicinity,  which   is  not covered with timber.Is   this   land  more   valuable   for   agricultural   than   for   forest purposes? (State reasons in full.)Is this land included or adjoining any proposed or established forest   reserve   or   communal   forest?   Description   and ownership of improvements.If the land is claimed under private ownership, give the name of   the claimant,  his  place of residence,  and state briefly (if necessary on a separate sheet) the grounds upon which he bases his claim.

15

When the inspection is made on a parcel of public land which has   been   applied   for,   the   corresponding   certificate   is forwarded to the Director of Lands; if it is made on a privately claimed parcel for which the issuance of a title is requested from the Court of Land Registration, and the inspection shows the  land to be more adapted for  forest  purposes,  then the Director of Forestry requests the Attorney-General to file an opposition,   sending   him   all   data   collected   during   the inspection and offering him the forest officer as a witness.It should be kept in mind that the lack of personnel of this Bureau, the limited time intervening between the notice for the trial on an expediente of land and the day of the trial, and the difficulties in communications as well as the distance of the land in question greatly hinder the handling of this work.In the case of lands claimed as private property, the Director of Forestry, by means of his delegate the examining officer, submits before the court all evidence referring to the present forest condition of the land, so that the court may compare them with   the  alleged  right  by   the  claimant.  Undoubtedly, when   the   claimant   presents   a   title   issued   by   the   proper authority or evidence of his right to the land showing that he complied   with   the   requirements   of   the   law,   the   forest certificate does not affect him in the least as such land should not be considered as a part of the public domain; but when the alleged right is merely that of possession, then the public or private character of the parcel is open to discussion and this character should be established not simply on the alleged right  of   the claimant  but  on the sylvical   condition and soil characteristics of the land, and by comparison between this area, or different previously occupied areas, and those areas which still preserve their primitive character.

Either way we look at this question we encounter difficulty. Indubitably, there   should   be   conservation   of   the   natural   resources   of   the Philippines.   The   prodigality   of   the   spendthrift   who   squanders   his substance for the pleasure of the fleeting moment must be restrained for the less spectacular but surer policy which protects Nature's wealth for future generations. Such is the wise stand of our Government as represented by the Director of Forestry who, with the Forester for the Government of the United States, believes in "the control of nature's powers by man for his own good." On the other hand, the presumption should be, in lieu of contrary proof, that land is agricultural in nature. One very apparent reason is  that  it  is for the good of the Philippine Islands to have the large public domain come under private ownership. Such is the natural attitude of the sagacious citizen.

If in this instance, we give judicial sanction to a private claim, let it be noted that the Government, in the long run of cases, has its remedy. Forest reserves of public land can be established as provided by law. When the claim of the citizen and the claim of the Government as to a particular   piece   of   property   collide,   if   the   Government   desires   to demonstrate that the land is in reality a forest, the Director of Forestry should submit to the court convincing proof that the land is not more valuable for agricultural than for forest purposes. Great consideration, it may be stated, should, and undoubtedly will be, paid by the courts to the   opinion   of   the   technical   expert  who   speaks  with   authority   on forestry  matters.   But   a  mere   formal   opposition  on   the   part   of   the Attorney-General   for   the   Director   of   Forestry,   unsupported   by satisfactory evidence will  not stop the courts from giving title to the claimant.

We hold  that  the  petitioner  and  appellant  has  proved a  title  to  the entire tract of land for which he asked registration, under the provisions of subsection 6, of section 54, of Act No. 926, as amended by Act No. 1908,  with   reference   to   the  Philippine  Bill   and   the  Royal  Decree  of February 13, 1894, and his possessory information.Judgment is reversed and the lower court shall register in the name of the applicant the entire tract in parcel No. 1, as described in plan Exhibit A, without special finding as to costs. So ordered.Arellano, C.J., Torres, Johnson, Street and Fisher, JJ., concur.

G.R. No. 83609 October 26, 1989DIRECTOR OF LANDS, petitioner,  vs. COURT OF APPEALS, IBARRA BISNAR and AMELIA BISNAR, respondents.GRIÑO-AQUINO, J.:Petitioner  Director   of   Lands,   through   the   Solicitor  General,   seeks   a review of the decision dated May 27, 1988, of the Court of Appeals in CA-G.R.   CV  No.   66426,   entitled "Ibarra Bisnar, et al. vs. Director of Lands," affirming in toto the decision of the Court of First Instance of Capiz,  granting  the  private   respondents'  application   for  confirmation and registration of their title to two (2) parcels of land in LRC Cad. Rec. 1256.

In their   joint application for registration of title to two (2) parcels of land  filed  on   July   20,1976,   the   applicants   Ibarra   and  Amelia   Bisnar claimed to be the owners in fee simple of Lots 866 and 870 of the Pilar Cadastre   Plan   AP-06-000869,   respectively   containing   an   area   of   28 hectares (284,424 sq. m.) and 34 hectares (345,385 sq. m.) situated in barrio Gen. Hizon, Municipality of President Roxas, Province of Capiz (p. 

14, Rollo). The applicants alleged that they inherited those parcels of land (p. 41, Rollo) and they had been paying the taxes thereon (p. 40, Rollo).

On December 16,1976, the Director of Lands and the Director of the Bureau of Forest Development, opposed the application on the grounds that:

1. Neither the applicants nor their predecessors-in-interest possess sufficient title to acquire ownership in   fee  simple  of   the   land  or   lots   applied   for,   the same   not   having   been   acquired   by   any   of   the various   types   of   title   issued   by   the   Spanish Government, such as, (1) 'titulo real' or royal grant, (2) the 'concession especial' or special grant, (3) the 'composicion con el estado titulo'   or   adjustment title, (4) the 'titulo de compra 'or title by purchase, and (5) the 'informacion possessoria' or possessory information under the Royal Decree of 13 February 1894, or any other recognized mode of acquisition of title over realty under pertinent applicable laws.2. Neither the applicants nor their predecessors-in-interest  have  been   in  open,  continuous,  exclusive and   notorious   possession   and   occupation   of   the land   in   question   for   at   least   thirty   (30)   years immediately preceding the filing of the application.3.  The properties  in question are a portion of the public   domain   belonging   to   the   Republic   of   the Philippines,   not   subject   to   private   appropriation, (pp. 17-19, Record on Appeal). (pp. 14-15, Rollo.)

On   February   24,1977,   the   applicants   filed   an   amended   application, which was approved on March 14, 1977, and  included the following allegation:

Should   the   Land  Registration  Act   invoked  be  not applicable   to   the  case,   they  hereby  apply   for   the benefits of Chapter 8, Commonwealth Act 141, as amended, as they and their predecessors-in-interest have been in possession of the land as owners for more than fifty (50) years. (p. 16, Rollo.)

After hearing, the trial court ordered the registration of the title of the lots in the names of the applicants, herein private respondents. It found that applicants and their predecessors- in-interest have been in open, public,   continuous,   peaceful   and   adverse   possession   of   the   subject parcels   of   land   under bona fide claims   of   ownership   for  more   than 

16

eighty (80) years (not only 30) prior to the filing of the application for registration,   introduced   improvements   on   the   lands   by   planting coconuts, bamboos and other plants, and converted a part of the land into productive fishponds (p. 68, Rollo).

On appeal,   the Appellate Court  affirmed the trial  court's  decision.   It held that the classification of the lots as timberland by the Director of Forestry cannot prevail  in the absence of proof that the said lots are indeed more valuable as forest land than as agricultural land, citing as authority   the   case   of Ankron vs. Government of the Philippine Islands (40 Phil. 10). In this petition, the government alleges that:

1. the classification or reclassification of public lands into   alienable   or   disposable   agricultural   land, mineral  land or forest  land is a prerogative of the Executive Department of the government and not of the courts;2.   that  possession of   forest   lands,  no matter how long, cannot ripen into private ownership; and3. that an applicant for registration of title has the burden of proving that he meets the requirements of Section 48 of Com. Act No. 141, as amended. (p. 19, Rollo.)

The principal issue in this appeal is whether the lots in question may be registered under Section 48 (b) of CA 141, as amended.The petition is impressed with merit.In the case of Bureau of Forestry vs. Court of Appeals, 153 SCRA 351, we ruled:

As provided for under Section 6 of Commonwealth Act   141,   which   was   lifted   from   Act   2874,   the classification or reclassification of public lands into alienable  or  disposable,  mineral  or   forest   lands   is now a prerogative of the Executive Department of the government and not the courts. With   these rules,   there   should   be   no  more   room   for   doubt that it is not the court which determines the classification of lands of the public domain into agricultural, forest or mineral but the Executive Branchof the government, through the Office of the President. Hence, it was grave error and/or abuse of discretion   for   respondent   court   to   ignore   the uncontroverted facts  that  (1)  the disputed area  is within a timberland block, and (2) as certified to by the then Director of Forestry, the area is needed for forest purposes. (pp. 21-22, Rollo.)

It bears emphasizing that a positive act of the government is needed to declassify   land   which   is   classified   as   forest   and   to   convert   it   into alienable or disposable land for agricultural or other purposes (Republic vs. Animas, 56 SCRA 499). Unless and until the land classified as forest is released in an official proclamation to that effect so that it may form part of the disposable agricultural lands of the public domain, the rules on confirmation of imperfect title do not apply (Amunategui vs. Director of Forestry, 126 SCRA 69; Director of Lands vs. Court of Appeals, 129 SCRA   689;   Director   of   Lands   vs.   Court   of   Appeals,   133   SCRA   701; Republic vs. Court of Appeals, 148 SCRA 480; Vallarta vs. Intermediate Appellate Court, 151 SCRA 679).

Thus,   possession   of   forest   lands,   however   long,   cannot   ripen   into private ownership (Vano vs. Government, 41 Phil. 161 [1920]; Adorable vs. Director of Forestry, 107 Phil. 401 [1960]). A parcel of forest land is within the exclusive jurisdiction of the Bureau of Forestry and beyond the power and jurisdiction of the cadastral court to register under the Torrens System (Republic vs. Court of Appeals, 89 SCRA 648; Republic vs. Vera, 120 SCRA 210 [1983]; Director of Lands vs. Court of Appeals, 129 SCRA 689 [1984]).

Section 48   (b)  of  Commonwealth  Act  No.  141,   as  amended,  applies exclusively   to  public  agricultural   land.  Forest   lands  or  areas  covered with   forests   are   excluded   (p.   26,   Rollo).   We   reiterate   our   ruling in Amunategui that:

In   confirmation   of   imperfect   title   cases,   the applicant shoulders the burden of proving that he meets   the   requirements   of   Section   48, Commonwealth   Act   No.   141,   as   amended   by Republic   Act   1942.   He   must   overcome   the presumption that the land he is applying for is part of   the  public  domain but   that  he  has  an   interest therein sufficient to warrant registration in his name because of an imperfect title such as those derived from   old   Spanish   grants   or   that   he   has   had continuous,   open   and   notorious   possession   and occupation   of   agricultural   lands   of   the   public domain  under  a  bona  fide claim of  acquisition  of ownership   for  at   least   thirty   (30)  years  preceding the filing of his application. (Heirs of Amunategui vs. Director of Forestry, 126 SCRA 69.)

WHEREFORE,   the   appealed   decision   is   reversed   and   set   aside.   The application for registration in LRC Cad. Rec. 1256 of the former Court of First Instance, is hereby dismissed without costs.

SO ORDERED.

PLEASANTVILLE DEVELOPMENT CORPORATION, petitioner, vs. COURT OF APPEALS, WILSON KEE, C.T. TORRES ENTERPRISES, INC. and ELDRED JARDINICO, respondents.

D E C I S I O NPANGANIBAN, J.:

Is   a   lot   buyer   who   constructs   improvements   on   the   wrong property erroneously delivered by the owner’s agent, a builder in good faith?  This   is   the  main   issue   resolved   in   this  petition   for   review on certiorari to reverse the Decision[1] of the Court of Appeals[2] in CA-G.R. SP No. 11040, promulgated on August 20, 1987.

By resolution dated November 13, 1995, the First Division of this Court resolved to transfer this case (along with several others) to the Third   Division.   After   due   deliberation   and   consultation,   the   Court assigned the writing of this Decision to the undersigned ponente.

The FactsThe facts, as found by respondent Court, are as follows:Edith   Robillo   purchased   from   petitioner   a   parcel   of   land 

designated as Lot 9, Phase II and located at Taculing Road, Pleasantville Subdivision, Bacolod City.  In 1975, respondent Eldred Jardinico bought the rights to the lot from Robillo.  At that time, Lot 9 was vacant.

Upon   completing   all   payments,   Jardinico   secured   from   the Register   of   Deeds   of   Bacolod   City   on December   19,   1978 Transfer Certificate   of   Title   No.   106367   in   his   name.  It   was   then   that   he discovered   that   improvements   had   been   introduced   on Lot 9   by respondent Wilson Kee, who had taken possession thereof.

It   appears   that   on March   26,   1974,   Kee   bought   on installment Lot 8 of the same subdivision from C.T. Torres Enterprises, Inc.   (CTTEI),   the  exclusive  real  estate  agent  of  petitioner.  Under   the Contract to Sell on Installment, Kee could possess the lot even before the completion of all installment payments.  On January 20, 1975, Kee paid CTTEI the relocation fee of P50.00 and another P50.00 on January 27, 1975, for the preparation of the lot plan.  These amounts were paid prior to Kee’s taking actual possession of Lot 8.  After the preparation of the   lot   plan   and   a   copy   thereof   given   to   Kee,   CTTEI   through   its employee, Zenaida Octaviano, accompanied Kee’s wife, Donabelle Kee, to inspect Lot 8. Unfortunately, the parcel of land pointed by Octaviano was Lot 9. Thereafter,   Kee   proceeded   to   construct   his   residence,   a store, an auto repair shop and other improvements on the lot.

17

After   discovering   that Lot 9   was   occupied   by   Kee,   Jardinico confronted him.  The parties tried to reach an amicable settlement, but failed.

On January  30,  1981,   Jardinico’s   lawyer  wrote  Kee,  demanding that the latter remove all  improvements and vacate Lot 9.  When Kee refused to vacate Lot 9, Jardinico filed with the Municipal Trial Court in Cities, Branch 3, Bacolod City (MTCC), a complaint for ejectment with damages against Kee.

Kee, in turn, filed a third-party complaint against petitioner and CTTEI.

The  MTCC held  that the erroneous delivery of Lot 9 to Kee was attributable to CTTEI.  It further ruled that petitioner and CTTEI could not successfully invoke as a defense the failure of Kee to give notice of his intention to begin construction required under paragraph 22 of the Contract   to   Sell  on  Installment  and his  having  built  a   sari-sari   store without.  the prior approval of petitioner required under paragraph 26 of  said contract,  saying that the purpose of  these requirements was merely to regulate the type of improvements to be constructed on the lot[3].

However, the MTCC found that petitioner had already rescinded its   contract  with   Kee   over Lot 8   for   the   latter’s   failure   to   pay   the installments due, and that Kee had not contested the rescission.  The rescission   was   effected   in   1979,   before   the   complaint   was instituted.  The MTCC concluded that Kee no longer had any right over the   lot   subject   of   the   contract   between   him   and petitioner.  Consequently, Kee must pay reasonable rentals for the use of Lot 9,   and,   furthermore,   he   cannot   claim   reimbursement   for   the improvements he introduced on said lot.

The MTCC thus disposed:“IN  VIEW OF ALL  THE FOREGOING,   judgment   is  hereby   rendered  as follows:1.  Defendant Wilson Kee is  ordered to vacate tithe premises of Lot 9, covered   by   TCT   No.   106367   and   to   remove   all   structures   and improvements he introduced thereon;2. Defendant Wilson Kee is ordered to pay to the plaintiff rentals at the rate   of   P   15.00   a   day   computed   from   the   time   this   suit  was   filed on March 12, 1981 until he actually vacates the premises.  This amount shall bear interests (sic) at the rate of 12 per cent (sic) per annum.3. Third-Party Defendant CT. Torres Enterprises, Inc. and Pleasantville Subdivision are ordered to pay the plaintiff jointly and severally the sum 

of   P3,000.00   as   attorney’s   fees   and   P700.00   as   cost   and   litigation expenses.”[4]

On appeal, the Regional Trial Court, Branch 48,  Bacolod  City (RTC)  ruled that  petitioner  and CTTEI  were not  at   fault  or  were not negligent,   there  being  no  preponderant  evidence   to   show  that   they directly  participated   in   the  delivery  of Lot 9   to  Kee.[5] It   found  Kee a builder in bad faith. It further ruled that even assuming arguendo that Kee was acting in good faith, he was, nonetheless, guilty of unlawfully usurping the possessory right of Jardinico over Lot 9 from the time he was served with notice to vacate said lot, and thus was liable for rental.

The RTC thus disposed:“WHEREFORE, the decision appealed from is affirmed with respect to the order against the defendant to vacate the premises of Lot No. 9 covered by Transfer Certificate of Title No. T-106367 of the land records of   Bacolod   City;   the   removal   of   all   structures   and   improvements introduced thereon at his expense and the payment to plaintiff (sic) the sum   of   Fifteen   (P   15.00)   Pesos   a   day   as   reasonable   rental   to   be computed  from January 30,  1981,   the date of   the demand,  and not from the date of the filing of the complaint, until he had vacated (sic) the  premises,  with   interest   thereon   at   12%  per   annum.  This   Court further renders judgment against the defendant to pay the plaintiff the sum of Three Thousand (P3,000.00) Pesos as attorney’s fees, plus costs of litigation.

“The third-party complaint against Third-Party Defendants Pleasantville Development   Corporation   and   C.T.   Torres   Enterprises,   Inc.   is dismissed.  The order against Third-Party Defendants to pay attorney’s fees to plaintiff and costs of litigation is reversed.”[6]

Following the denial of his motion for reconsideration on October 20, 1986, Kee appealed directly to the Supreme Court, which referred the matter to the Court of Appeals.

The appellate court ruled that Kee was a builder in good faith, as he was unaware of the “mix-up” when he began construction of the improvements on Lot 8. It further ruled that the erroneous delivery was due   to   the  negligence  of   CTTEI,   and   that   such  wrong   delivery  was likewise   imputable   to   its   principal,   petitioner   herein.  The   appellate court also ruled that the award of rentals was without basis.

Thus, the Court of Appeals disposed:

“WHEREFORE,   the   petition   is   GRANTED,   the   appealed   decision   is REVERSED, and judgment is rendered as follows:

1.  Wilson   Kee   is   declared   a   builder   in   good   faith   with respect   to   the   improvements  he   introduced  on Lot 9, and is entitled to the rights granted him under Articles 448, 546 and 548 of the New Civil Code.

2.  Third-party defendants C.T. Torres Enterprises, Inc. and Pleasantville   Development   Corporation   are   solidarily liable under the following circumstances:a.    If   Eldred   Jardinico   decides   to   appropriate   the 

improvements   and,   thereafter,   remove   these structures, the third-party defendants shall answer for all   demolition   expenses   and   the   value   of   the improvements thus destroyed or rendered useless;

b.    If   Jardinico  prefers   that  Kee  buy   the   land,   the   third-party   defendants   shall   answer   for   the   amount representing the value of Lot 9 that Kee should pay to Jardinico.

3.  Third-party defendants C.T. Torres Enterprises, Inc. and Pleasantville Development Corporation are ordered to pay in solidum the amount of P3,000.00 to Jardinico as attorney’s fees, as well as litigation expenses.

4.  The award of rentals to Jardinico is dispensed with.“Furthermore,   the  case   is  REMANDED to  the court  of  origin   for   the determination   of   the   actual   value   of   the   improvements   and   the property (Lot 9), as well as for further proceedings in conformity with Article 448 of the New Civil Code.”[7]

Petitioner then filed the instant petition against Kee, Jardinico and CTTEI.

The IssuesThe petition submitted the following grounds to justify a review of 

the respondent Court’s Decision, as follows:“1. The Court of Appeals has decided the case in a way probably not in accord with  law or the the (sic)  applicable decisions of the Supreme Court on third-party complaints, by ordering third-party defendants to pay the demolition expenses and/or price of the land;“2. The Court of Appeals has so far departed from the accepted course of judicial proceedings, by granting to private respondent-Kee the rights of  a  builder   in  good   faith   in  excess  of  what   the   law provides,   thus enriching private respondent Kee at the expense of the petitioner;“3.   In   the   light   of   the   subsequent   events   or   circumstances  which changed the rights of the parties, it becomes imperative to set aside or at least modify the judgment of the Court of Appeals to harmonize with justice and the facts;

18

“4. Private respondent-Kee in accordance with the findings of facts of the lower court is clearly a builder in bad faith, having violated several provisions of the contract to sell on installments;“5.   The   decision   of   the   Court   of   Appeals,   holding   the   principal, Pleasantville Development Corporation (liable) for the acts made by the agent in excess of its authority is clearly in violation of the provision of the law;“6.   The   award   of   attorney’s   fees   is   clearly   without   basis   and   is equivalent to putting a premium in (sic) court litigation.”

From these grounds, the issues could be re-stated as follows:ISSUES:(1) Was Kee a builder in good faith?(2) What is the liability, if any, of petitioner and its agent, C.T. Torres

Enterprises, Inc.? and(3) Is the award of attorney’s fees proper?

The First Issue: Good FaithPetitioner contends that the Court of Appeals erred in reversing 

the RTC’s ruling that Kee was a builder in bad faith.

Petitioner fails to persuade this Court to abandon the findings and conclusions  of   the  Court  of  Appeals   that  Kee was a  builder   in  good faith.  We agree with the following observation of the Court of Appeals:“The   roots   of   the   controversy   can   be   traced   directly   to   the   errors committed by CTTEI, when it pointed the wrong property to Wilson Kee and his wife.  It   is highly  improbable that a purchaser of a  lot would knowingly and willingly build his residence on a lot owned by another, deliberately exposing himself and his family to the risk of being ejected from the land and losing all improvements thereon, not to mention the social humiliation that would follow.

“Under the circumstances, Kee had acted in the manner of a prudent man  in  ascertaining   the   identity  of  his  property. Lot 8   is   covered  by Transfer   Certificate  of   Title  No.   T-69561,  while Lot 9   is   identified   in Transfer   Certificate   of   Title   No.   T-106367.   Hence,   under the Torrens system   of   land   registration,   Kee   is   presumed   to   have knowledge of the metes and bounds of the property with which he is dealing. x x x        xxx                                  xxx                                   xxx“But as Kee is a layman not versed in the technical description of his property, he had to find a way to ascertain that what was described in TCT   No.   69561   matched Lot 8.  Thus,   he   went   to   the   subdivision developer’s agent and applied and paid for the relocation of the lot, as well as for the production of a lot plan by CTTEI’s geodetic engineer. Upon Kee’s receipt of the map, his wife went to the subdivision site 

accompanied   by   CTTEI’s   employee,   Octaviano,   who   authoritatively declared that the land she was pointing to was indeed Lot 8.  Having full faith  and confidence  in  the  reputation of  CTTEI,  and because of   the company’s positive identification of the property, Kee saw no reason to suspect that there had been a misdelivery.  The steps Kee had taken to protect his interests were reasonable.  There was no need for him to have   acted ex-abundantia cautela, such   as   being  present   during   the geodetic engineer’s relocation survey or hiring an independent geodetic engineer to countercheck for errors, for the final delivery of subdivision lots to their owners is part of the regular course of everyday business of CTTEI.  Because of CTTEI’s blunder, what Kee had hoped to forestall did in fact transpire. Kee’s efforts all went to naught.”[8]

Good faith consists in the belief of the builder that the land he is building on is his and his ignorance of any defect or flaw in his title.[9] And as good faith is presumed, petitioner has the burden of proving bad faith on the part of Kee.[10]

At the  time he built   improvements  on Lot 8,  Kee believed  that said lot was what he bought from petitioner.  He was not aware that the   lot   delivered   to   him   was   not Lot 8.  Thus,   Kee’s   good   faith. Petitioner failed to prove otherwise.

To   demonstrate   Kee’s   bad   faith,   petitioner   points   to   Kee’s violation of paragraphs 22 and 26 of the Contract of Sale on Installment.

We   disagree.   Such   violations   have   no   bearing  whatsoever   on whether Kee was a builder in good faith, that is, on his state of mind at the time he built the improvements on Lot 9.  These alleged violations may give rise to petitioner’s cause of action against Kee under the said contract   (contractual   breach),   but  may  not  be  bases   to  negate   the presumption that Kee was a builder in good faith.

Petitioner also points out that,  as found by the trial  court,  the Contract of Sale on Installment covering Lot 8 between it and Kee was rescinded  long before  the present  action was  instituted. This  has  no relevance on the liability of petitioner, as such fact does not negate the negligence  of   its   agent   in   pointing  out   the  wrong   lot   to   Kee.  Such circumstance is relevant only as it gives Jardinico a cause of action for unlawful detainer against Kee.

Petitioner next contends that Kee cannot “claim that another lot was erroneously pointed out to him” because the latter agreed to the following provision in the Contract of Sale on Installment, to wit:“13.   The  Vendee  hereby  declares   that  prior   to   the  execution of  his contract  he/she  has  personally   examined  or   inspected   the  property 

made subject-matter hereof, as to its location, contours, as well as the natural   condition   of   the   lots   and   from   the   date   hereof   whatever consequential  change therein  made due to erosion,  the said  Vendee shall bear the expenses of the necessary fillings, when the same is so desired by him/her.”[11]

The subject matter of this provision of the contract is the change of   the   location,   contour  and   condition  of   the   lot  due  to  erosion.   It merely provides that the vendee, having examined the property prior to the execution of the contract, agrees to shoulder the expenses resulting from such change.

We do not agree with the interpretation of petitioner that Kee contracted   away   his   right   to   recover   damages   resulting   from petitioner’s negligence.  Such waiver would be contrary to public policy and cannot be allowed.  “Rights may be waived, unless  the waiver  is contrary to law, public order, public policy, morals, or good customs, or prejudicial to a third person with a right recognized by law.”[12]

The Second Issue: Petitioner’s LiabilityKee  filed  a   third-party   complaint   against  petitioner  and  CTTEI, 

which was dismissed by the RTC after ruling that there was no evidence from which fault or negligence on the part of petitioner and CTTEI can be inferred.  The Court of Appeals disagreed and found CTTEI negligent for the erroneous delivery of the lot by Octaviano, its employee.

Petitioner does not dispute the fact that CTTEI was its agent.  But it contends that the erroneous delivery of Lot 9 to Kee was an act which was clearly outside the scope of its authority, and consequently, CTTEI alone should be liable.  It asserts that “while [CTTEI] was authorized to sell the lot belonging to the herein petitioner, it was never authorized to deliver the wrong lot to Kee.”[13]

Petitioner’s contention is without merit.The rule   is   that  the principal   is   responsible   for   the acts of  the 

agent,  done  within   the  scope  of  his  authority,  and  should  bear   the damage caused to third persons.[14] On the other hand, the agent who exceeds his authority is personally liable for the damage.[15]

CTTEI  was   acting   within   its   authority   as   the   sole   real   estate representative of petitioner when it made the delivery to Kee. In acting within   its   scope   of   authority,   it  was,   however,   negligent.  It   is   this negligence that is the basis of petitioner’s liability, as principal of CTTEI, per Articles 1909 and 1910 of the Civil Code.

19

Pending   resolution   of   the   case   before   the   Court   of   Appeals, Jardinico and Kee on July 24, 1987 entered into a deed of sale, wherein the   former   sold Lot 9   to   Kee.  Jardinico   and  Kee  did   not   inform   the Court of Appeals of such deal.

The deed of sale contained the following provision:“1. That Civil Case No. 3815 entitled “Jardinico vs. Kee” which is now pending appeal with the Court of Appeals, regardless of the outcome of the decision shall be mutually disregarded and shall not be pursued by the parties herein and shall be considered dismissed and without effect whatsoever;[16]

Kee asserts though that the “terms and conditions in said deed of sale are strictly for the parties thereto” and that “(t)here is no waiver made   by   either   of   the   parties   in   said   deed   of  whatever   favorable judgment or award the honorable respondent Court of Appeals may make in their favor against herein petitioner Pleasantville Development Corporation and/or private respondent C.T. Torres Enterprises, Inc.”[17]

Obviously, the deed of sale can have no effect on the liability of petitioner.  As we have earlier stated, petitioner’s liability is grounded on the negligence of its agent.  On the other hand, what the deed of sale regulates are the reciprocal rights of Kee and Jardinico; it stressed that they had reached an agreement independent of the outcome of the case.

Petitioner   further  assails   the   following holding  of   the  Court  of Appeals:“2. Third-party defendants C.T. Torres Enterprises, Inc. and Pleasantville Development   Corporation   are   solidarily   liable   under   the   following circumstances:

“a.  If   Eldred   Jardinico   decides   to   appropriate   the improvements   and,   thereafter,   remove   these structures, the third-party defendants shall answer for all   demolition   expenses   and   the   value   of   the improvements thus destroyed or rendered useless;

“b.  If   Jardinico  prefers   that  Kee  buy   the   land,   the   third-party   defendants   shall   answer   for   the   amount representing the value of Lot 9 that Kee should pay to Jardinico.”[18]

Petitioner contends  that  if   the above holding would be carried out, Kee would be unjustly enriched at its expense. In other words, Kee would be -able to own the lot, as buyer, without having to pay anything on it, because the aforequoted portion of respondent Court’s Decision would require petitioner and CTTEI jointly and solidarily to “answer” or reimburse Kee there for.

We agree with petitioner.

Petitioner’s liability lies in the negligence of its agent CTTEI. For such negligence, the petitioner should be held liable for damages.  Now, the extent and/or amount of damages to be awarded is a factual issue which should be determined after evidence is adduced.  However, there is  no showing that  such evidence was actually  presented  in the trial court; hence no damages could now be awarded.

The rights of Kee and Jardinico vis-a-vis each other, as builder in good   faith   and   owner   in   good   faith,   respectively,   are   regulated   by law (i.e., Arts. 448, 546 and 548 of the Civil Code).  It was error for the Court of Appeals to make a “slight modification” in the application of such law, on the ground of “equity”.  At any rate, as it stands now, Kee and Jardinico have amicably   settled through their  deed of   sale their rights and obligations with regards to Lot 9.  Thus, we delete items 2 (a) and (b) of the dispositive portion of the Court of Appeals’ Decision [as reproduced above] holding petitioner and CTTEI solidarily liable.

The Third Issue: Attorney’s FeesThe  MTCC   awarded   Jardinico  attorney’s   fees   and   costs   in   the 

amount  of  P3,000.00  and P700.00,  respectively,  as  prayed  for   in  his complaint.  The RTC deleted the award, consistent with its ruling that petitioner   was   without   fault   or   negligence.  The   Court   of   Appeals, however,   reinstated   the   award   of   attorney’s   fees   after   ruling   that petitioner was liable for its agent’s negligence.

The award of attorney’s fees lies within the discretion of the court and   depends   upon   the   circumstances   of   each   case.[19] We   shall   not interfere  with   the  discretion  of   the  Court   of  Appeals. Jardinico  was compelled   to   litigate   for   the  protection  of  his   interests   and   for   the recovery   of   damages   sustained   as   a   result   of   the   negligence   of petitioner’s agent.[20]

In sum, we rule that Kee is a builder in good faith.  The disposition of the Court of Appeals that Kee “is entitled to the rights granted him under Articles 448, 546 and 548 of the New Civil Code” is deleted,  in view of the deed of sale entered into by Kee and Jardinico, which deed now governs the rights of Jardinico and Kee as to each other.  There is also no further need, as ruled by the appellate Court, to remand the case to the court of origin “for determination of the actual value of the improvements   and   the   property   (Lot   9),   as   well   as   for   further proceedings in conformity with Article 448 of the New Civil Code.”

WHEREFORE, the petition is partially GRANTED.  The Decision of the Court of Appeals is hereby MODIFIED as follows:

(1)     Wilson Kee is declared a builder in good faith;(2)     Petitioner Pleasantville Development Corporation and 

respondent C.T. Tones Enterprises, Inc. are declared solidarily   liable   for   damages   due   to   negligence; however,  since the amount  and/or  extent  of such damages was not proven during the trial, the same cannot now be quantified and awarded;

(3)     Petitioner  Pleasantville  Develpment  Corporation  and respondent C.T. Torres Enterprises, Inc. are ordered to   pay   in solidum the   amount   of   P3,000.00   to Jardinico   as   attorney’s   fees,   as   well   as   litigation expenses; and

(4)            The   award   of   rentals   to   Jardinico   is   dispensed with.

SO ORDERED.Narvasa, C.J. (Chairman), Davide, Jr., and Melo, JJ., concur.Francisco, J., took   no   part.  Member   of   the  division   in   the   CA 

which rendered the assailed decision.

G.R. No. 46623 December 7, 1939MARCIAL KASILAG, petitioner, vs.RAFAELA RODRIGUEZ, URBANO ROQUE, SEVERO MAPILISAN and IGNACIO DEL ROSARIO, respondents.IMPERIAL, J.:This is an appeal taken by the defendant-petitioner from the decision of the Court of Appeals which modified that rendered by the court of First Instance of Bataan in civil case No. 1504 of said court and held: that the contract Exhibit "1" is entirely null and void and without effect; that the plaintiffs-respondents, then appellants, are the owners of the disputed land, with its improvements, in common ownership with their brother Gavino Rodriguez, hence, they are entitled to the possession thereof; that   the  defendant-petitioner  should  yield  possession  of   the   land   in their favor, with all the improvements thereon and free from any lien; that   the   plaintiffs-respondents   jointly   and   severally   pay   to   the defendant-petitioner the sum of P1,000 with interest at 6 percent per annum   from   the   date   of   the   decision;   and   absolved   the   plaintiffs-respondents   from   the   cross-complaint   relative   to   the   value   of   the improvements   claimed   by   the   defendant-petitioner.   The   appealed decision   also   ordered   the   registrar   of   deeds   of   Bataan   to   cancel certificate   of   title   No.   325,   in   the   name   of   the   deceased   Emiliana Ambrosio and to issue in lieu thereof another certificate of title in favor of   the  plaintiffs-respondents  and   their  brother  Gavino  Rodriguez,  as undivided owners   in  equal  parts,   free  of  all   liens  and   incumbrances 

20

except   those   expressly   provided   by   law,   without   special pronouncement as to the costs.

The   respondents,   children   and   heirs   of   the   deceased   Emiliana Ambrosio,   commenced   the  aforesaid  civil   case   to   the  end   that   they recover   from   the   petitioner   the   possession   of   the   land   and   its improvements   granted  by  way  of   homestead   to   Emiliana  Ambrosio under patent No. 16074 issued on January 11, 1931, with certificate of title No. 325 issued by the registrar of deeds of Bataan on June 27, 1931 in her favor, under section 122 of Act No. 496, which land was surveyed and identified in the cadastre of the municipality of Limay, Province of Bataan, as lot No. 285; that the petitioner pay to them the sum of P650 being the approximate value of the fruits which he received from the land; that the petitioner sign all the necessary documents to transfer the land and its possession to the respondents; that he petitioner be restrained,   during   the   pendency   of   the   case,   from   conveying   or encumbering the land and its improvements; that the registrar of deeds of Bataan cancel certificate of title No. 325 and issue in lieu thereof another  in favor of the respondents, and that the petitioner pay the costs of suit.

The petitioner denied in his answer all the material allegations of the complaint   and   by   way   of   special   defense   alleged   that   he   was   in possession of the land and that he was receiving the fruits thereof by virtue   of   a  mortgage   contract,   entered   into   between   him   and   the deceased Emiliana Ambrosio on May 16, 1932, which was duly ratified by a notary public; and in counterclaim asked that the respondents pay him the sum of P1,000 with 12 per cent interest per annum which the deceased owed him and that, should the respondents be declared to have a better right to the possession of the land, that they be sentenced to pay him the sum of P5,000 as value of all the improvements which he introduced upon the land.lawphil.netOn May 16, 1932 Emiliana Ambrosio, in life, and the petitioner executed the following public deed:"This agreement, made and entered into this 16th day of May, 1932, by and   between   Emiliana   Ambrosio,   Filipino,   of   legal   age,   widow   and resident of Limay, Bataan, P.L., hereinafter called the party of the first part,  and  Marcial  Kasilag,  Filipino,  of   legal  age,  married  to  Asuncion Roces,  and  resident  at  312  Perdigon Street,  Manila,  P.L.,  hereinafter called party of the second part.

WITNESSETH: That  the  parties hereto hereby covenant  and agree to and with each other as follows:ARTICLE   I.   That   the  party   of   the  first   part   is   the   absolute registered owner of a parcel of land in the barrio of Alngan, municipality  of  Limay,  Province  of  Bataan,  her  title  thereto 

being  evidenced  by  homestead   certificate  of  title  No.   325 issued by the Bureau of Lands on June 11, 1931, said  land being   lot   No.   285   of   the   Limay   Cadastre,   General   Land Registration Office Cadastral Record No. 1054, bounded and described as follows:

Beginning at point marked 1 on plan E-57394, N. 84º 32' W. 614.82 m. from B.B.M. No. 3, thence N. 66º 35' E. 307.15 m. to point "2"; S. 5º 07' W. to point "5"; S.6º 10' E. 104.26 m. to point "4"; S. 82º 17' W. to point "5"; S. 28º 53' W. 72.26 m. to point "6"; N. 71º 09' W. to point "7"; N. 1º 42' E. 173.72 m. to point 1, point of beginning, "Containing an area of 6.7540 hectares.   "Points  1,2,6  and  7,  B.L.;  points  3,4  and  5,   stakes; points 4, 5 and 6 on bank of Alangan River. "Bounded on the North, by property   claimed by  Maria  Ambrosio;  on   the  East,  by  Road;  on   the South, by Alangan River and property claimed by Maxima de la Cruz; and on the West,  by property claimed by Jose del  Rosario.  "Bearing true. Declination 0º 51' E. "Surveyed under authority of sections 12-22, Act No. 2874 and in accordance with existing regulations of the Bureau of Lands, by Mamerto Jacinto, public land surveyor, on July 8, 1927 and approved on February 25, 1931.

ARTICLE  II.  That  the  improvements  on the above described land consist of the following:Four  (4)  mango trees,  fruit  bearing:  one hundred ten (110) hills  of  bamboo  trees;  one   (1)   tamarind  and   six   (6)  boñga trees.ARTICLE III. That the assessed value of the land is P940 and the assessed value of the improvements is P860, as evidenced by   tax   declaration  No.   3531   of   the  municipality   of   Limay, Bataan.ARTICLE IV. That for and in consideration of the sum of one thousand   pesos   (P1,000)   Philippine   currency,   paid   by   the party  of   second  part   to   the  party  of   the  first  part,   receipt whereof is hereby acknowledged, the party of the first part hereby  encumbers  and hypothecates,  by way of  mortgage, only the improvements described in Articles II and III hereof, of   which   improvements   the   party   of   the   first   part   is   the absolute owner.ARTICLE V. That the condition of said mortgage is such that if the party of the first part shall well and truly pay, or cause to paid  to  the  party  of   the  second part,  his  heirs,  assigns,  or executors, on or before the 16th day of November, 1936, or four and one-half  (4½) years after date of the execution of this   instrument,   the  aforesaid  sum of  one   thousand  pesos (P1,000) with  interest at 12 per cent per annum, then said mortgage shall be and become null and void; otherwise the same shall  be and shall remain in full  force and effect,  and 

subject to foreclosure in the manner and form provided by law   for   the   amount   due   thereunder,   with   costs   and   also attorney's fees in the event of such foreclosure.lawphil.netARTICLE VI. That the party of the first part shall pay all taxes and assessments which are or may become due on the above described   land   and   improvements   during   the   term  of   this agreement.ARTICLE   VII.   That   within   thirty   (30)   days   after   date   of execution of this agreement, the party of the first part shall file a motion before the Court  of  First   Instance at Balanga, Bataan, P. I., requesting cancellation of Homestead Certificate of   Title   No.   325   referred   to   in   Article   I   hereof   and   the issuance,   in   lieu   thereof,  of   a   certificate  of  title  under   the provisions of Land Registration Act No. 496, as amended by Act 3901.ARTICLE III. It if further agreed that if upon the expiration of the period of time (4½) years stipulated in this mortgage, the mortgagor   should  fail   to  redeem this  mortgage,  she  would execute   a   deed   of   absolute   sale   of   the   property   herein described for the same amount as this mortgage, including all unpaid interests at the rate of 12 per cent per annum, in favor of the mortgagee.ARTICLE IX. That in the event the contemplated motion under Article VII hereof is not approved by the Court, the foregoing contract of sale shall automatically become null and void, and the mortgage stipulated under Article IV and V shall remain in full force and effect.In testimony whereof, the parties hereto have hereunto set their hands the day and year first herein before written.

(Sgd.) MARCIAL KASILAG(Sgd.) EMILIANA AMBROSIOSigned in the presence of:

(Sgd.) ILLEGIBLE(Sgd.) GAVINO RODRIGUEZ.

PHILIPPINE   ISLANDS   }   ss.BALANGA, BATAAN } ss.Before me this  day personally  appeared Emiliana Ambrosio without cedula by reason of her sex, to me known and known to me to be the person who signed the foregoing instrument, and acknowledged to me that she executed the same as her free and voluntary act and deed.I hereby certify that this instrument consists of three (3) pages including   this   page  of   the   acknowledgment   and   that   each page thereof is signed by the parties to the instrument and 

21

the witnesses in their presence and in the presence of each other, and that the land treated in this instrument consists of only one parcel.In witness whereof I have hereunto set my hand and affixed my notarial seal, this 16th day of May, 1932.(Sgd.) NICOLAS NAVARRONotary Public

My commission expires December 31, 1933.

Doc. No. 178 Page 36 of my register Book No. IV

One year after the execution of the aforequoted deed, that is, in 1933, it came to pass that Emiliana Ambrosio was unable to pay the stipulated interests as well as the tax on the land and its improvements. For this reason,   she and  the  petitioner  entered   into  another  verbal   contract whereby   she   conveyed   to   the   latter   the  possession  of   the   land  on condition  that   the   latter  would  not  collect   the   interest  on  the  loan, would attend to the payment of the land tax, would benefit by the fruits of the land, and would introduce improvements thereon. By virtue of this verbal contract, the petitioner entered upon the possession of the land, gathered the products thereof, did not collect the interest on the loan,   introduced   improvements   upon   the   land   valued   at   P5,000, according   to   him   and   on   May   22,   1934   the   tax   declaration   was transferred in his name and on March 6, 1936 the assessed value of the land was increased from P1,020 to P2,180.

After an analysis of the conditions of Exhibit "1" the Court of Appeals came to the conclusion and so held that the contract entered into by and between the parties, set out in the said public deed, was one of absolute purchase and sale of the land and its improvements. And upon this   ruling   it  held   null   and   void  and  without   legal   effect   the   entire Exhibit   1   as   well   as   the   subsequent   verbal   contract   entered   into between the parties, ordering, however, the respondents to pay to the petitioner, jointly and severally, the loan of P1,000 with legal interest at 6   per   cent   per   annum   from   the   date   of   the   decision.   In   this   first assignment of error the petitioner contends that the Court of Appeals violated the law in holding that Exhibit 1 is an absolute deed of sale of the land and its improvements and that it is void and without any legal effect.

The cardinal rule in the interpretation of contracts is to the effect that the intention of the contracting parties should always prevail because their will has the force of law between them. Article 1281 of the Civil 

Code consecrates this rule and provides, that if the terms of a contract are  clear  and   leave  no  doubt  as   to   the   intention of   the  contracting parties, the literal sense of its stipulations shall be followed; and if the words appear to be contrary to the evident intention of the contracting parties,   the   intention shall  prevail.  The contract   set  out   in  Exhibit  1 should  be   interpreted   in  accordance  with   these   rules.  As   the   terms thereof are clear and leave no room for doubt, it should be interpreted according to the literal meaning of its clauses. The words used by the contracting parties in Exhibit 1 clearly show that they intended to enter into the principal contract of loan in the amount of P1,000, with interest at 12 per cent per annum, and into the accessory contract of mortgage of the improvements on the land acquired as homestead, the parties having moreover, agreed upon the pacts and conditions stated in the deed. In other words, the parties entered into a contract of mortgage of the improvements on the land acquired as homestead, to secure the payment  of   the   indebtedness   for  P1,000  and   the  stipulated   interest thereon. In clause V the parties stipulated that Emiliana Ambrosio was to pay, within four and a half years, or until November 16, 1936, the debt  with  interest   thereon,   in  which event  the  mortgage  would  not have any effect; in clause VI the parties agreed that the tax on the land and its improvements, during the existence of the mortgage, should be paid by the owner of   the  land;  in  clause VII   it  was covenanted that within thirty days from the date of the contract, the owner of the land would file a motion in the Court of First Instance of Bataan asking that certificate of title No. 325 be cancelled and that in lieu thereof another be issued under the provisions of the Land Registration Act No. 496, as amended by Act No. 3901; in clause VIII the parties agreed that should Emiliana Ambrosio fail  to redeem the mortgage within the stipulated period of four years and a half, she would execute an absolute deed of sale of the land in favor of the mortgagee, the petitioner, for the same amount of the loan of P1,000 including unpaid interest; and in clause IX it was stipulated that in case the motion to be presented under clause VII should be disapproved by the Court of First Instance of Bataan, the contract  of  sale would automatically  become void and the mortgage would subsist in all its force.

Another fundamental  rule in the interpretation of contracts,  not  less important than those indicated, is to the effect that the terms, clauses and   conditions   contrary   to   law,  morals   and  public   order   should   be separated from the valid and legal contract and when such separation can be made because they are independent of the valid contract which expresses the will of the contracting parties. Manresa, commenting on article 1255 of   the Civil  Code and stating the rule of  separation  just mentioned, gives his views as follows:

On   the   supposition   that   the   various   pacts,   clauses   or conditions are valid, no difficulty is presented; but should they be void, the question is as to what extent they may produce the nullity  of   the  principal  obligation.  Under   the  view that such features of the obligation are added to it and do not go to its essence, a criterion based upon the stability of juridical relations should tend to consider the nullity as confined to the clause or pact suffering therefrom, except in case where the latter, by an established connection or by manifest intention of the parties, is inseparable from the principal obligation, and is a condition, juridically speaking, of that the nullity of which it would also occasion. (Manresa, Commentaries on the Civil Code, Volume 8, p. 575.)

The same view prevails in the Anglo-American law, as condensed in the following words:

Where   an   agreement   founded   on   a   legal   consideration contains several promises, or a promise to do several things, and   a   part   only   of   the   things   to   be   done   are   illegal,   the promises which can be separated, or the promise, so far as it can be separated, from the illegality, may be valid. The rule is that a lawful promise made for a lawful consideration is not invalid merely because an unlawful promise was made at the same  time   and   for   the   same   consideration,   and   this   rule applies,   although   the   invalidity   is   due   to   violation   of   a statutory   provision,   unless   the   statute   expressly   or   by necessary  implication declares the entire contract void.  .  .   . (13 C. J., par. 470, p. 512; New York Cent. etc. R. Co. v. Gray, 239 U.S., 583; 60 Law ed., 451; U.S. v. Mora, 97 U.S., 413, 24 Law. ed., 1017; U.S. v. Hodson, 10 Wall, 395; 19 Law ed. 937; Gelpcke  v.  Dubuque,  1 Wall.  175,  17 Law ed.,  520;  U.S.  v. Bradly, 10 Pet. 343, 9 Law. ed., 448; Borland v. Prindle, 144 Fed 713; Western Union Tel. Co. v. Kansas Pac. R. Co., 4 Fed., 284; Northern Pac. R. Co. v. U.S., 15 Ct. Cl., 428.)

Addressing ourselves now to the contract entered into by the parties, set out in Exhibit 1, we stated that the principal contract is that of loan and the accessory that of mortgage of the improvements upon the land acquired as a homestead. There is no question that the first of these contract is valid as it is not against the law. The second, or the mortgage of the improvements, is expressly authorized by section 116 of Act No. 2874, as amended by section 23 of Act No. 3517, reading:

SEC.  116.  Except   in   favor  of   the  Government  or  any  of   its branches, units or institutions, or legally constituted banking corporations,   lands   acquired   under   the   free   patent   or 

22

homestead provisions shall not be subject to encumbrance or alienation from the date of  the approval  of  the application and   for   a   term   of   five   years   from   and   after   the   date   of issuance of the patent or grant, nor shall they become liable to   the   satisfaction   of   any   debt   contracted   prior   to   the expiration of said period; but the improvements or crops on the land may be mortgaged or pledged to qualified persons, associations, or corporations.

It will be recalled that by clause VIII of Exhibit 1 the parties agreed that should   Emiliana   Ambrosio   fail   to   redeem   the  mortgage  within   the stipulated period of four and a half years, by paying the loan together with interest, she would execute in favor of the petitioner an absolute deed of sale of the land for P1,000, including the interest stipulated and owing. The stipulation was verbally modified by the same parties after the expiration of one year, in the sense that the petitioner would take possession   of   the   land   and  would  benefit   by   the   fruits   thereof   on condition that he would condone the payment of interest upon the loan and he would attend to the payment of the land tax. These pacts made by the parties independently were calculated to alter the mortgage a contract clearly entered  into,  converting the latter  into a contract of antichresis. (Article 1881 of the Civil Code.) The contract of antichresis, being   a   real   encumbrance   burdening   the   land,   is   illegal   and   void because it is legal and valid.

The foregoing considerations bring us to the conclusion that the first assignment of error is well-founded and that error was committed in holding that the contract entered into between the parties was one of absolute sale of the land and its improvements and that Exhibit 1 is null and void.   In the second assignment of error the petitioner contends that the Court of Appeals erred in holding that he is guilty of violating the Public Land Act because he entered into the contract, Exhibit 1. The assigned error is vague and not specific. If it attempts to show that the said document is valid in its entirety, it is not well-founded because we have already said that certain pacts thereof are illegal because they are prohibited by section 116 of Act No. 2874, as amended.

In the third assignment of error the petitioner insists that his testimony, as  to the  verbal  agreement  entered  into between  him and Emiliana Ambrosio, should have been accepted by the Court of Appeals; and in the fourth and last assignment of error the same petitioner contends that the Court of Appeals erred in holding that he acted in bad faith in taking  possession  of   the   land  and   in   taking   advantage  of   the   fruits thereof,  resulting  in the denial  of his   right to be reimbursed for  the value of the improvements introduced by him.

We have seen that subsequent to the execution of the contract, Exhibit 1,   the   parties   entered   into   another   verbal   contract   whereby   the petitioner was authorized to take possession of the land, to receive the fruits thereof and to introduce improvements thereon, provided that he would   renounce   the   payment   of   stipulated   interest   and   he  would assume payment of the land tax. The possession by the petitioner and his receipt of the fruits of the land, considered as integral elements of the contract of antichresis, are illegal and void agreements because, as already stated, the contract of antichresis is a lien and such is expressly prohibited by section 116 of Act No. 2874, as amended. The Court of Appeals held that the petitioner acted in bad faith in taking possession of the land because he knew that the contract he made with Emiliana Ambrosio  was an absolute  deed of  sale  and,   further,   that  the   latter could not sell the land because it is prohibited by section 116. The Civil Code does not expressly define what is meant by bad faith, but section 433 provides that "Every person who is unaware of any flaw in his title, or in the manner of its acquisition, by which it is invalidated, shall be deemed   a   possessor   in   good   faith";   and   provides   further,   that "Possessors aware of such flaw are deemed possessors  in bad faith". Article   1950   of   the   same   Code,   covered   by   Chapter   II   relative   to prescription of ownership and other real rights, provides, in turn, that "Good faith on the part of the possessor consists in his belief that the person from whom he received the thing was the owner of the same, and could transmit the title thereto." We do not have before us a case of prescription of ownership, hence, the last article is not squarely in point. In resume, it may be stated that a person is deemed a possessor in bad faith when he knows that there is a flaw in his title or in the manner of its acquisition, by which it is invalidated.

Borrowing the language of Article 433, the question to be answered is whether  the  petitioner  should be deemed a possessor   in  good faith because he was unaware of any flaw in his title or in the manner of its acquisition by which it is invalidated. It will be noted that ignorance of the flaw is the keynote of the rule. From the facts found established by the  Court  of  Appeals  we   can  neither  deduce nor  presume  that   the petitioner  was   aware  of   a   flaw   in   his   title   or   in   the  manner   of   its acquisition, aside from the prohibition contained in section 116.

This   being   the   case,   the   question   is  whether good faith may be premised upon ignorance of the laws. Manresa, commenting on article 434 in connection with the preceding article, sustains the affirmative. He says:"We do not believe that in real life there are not many cases of good faith founded upon an error of law. When the acquisition appears in a public document, the capacity of the parties has already been passed 

upon by competent authority, and even established by appeals taken from   final   judgments   and   administrative   remedies   against   the qualification of registrars, and the possibility of error is remote under such  circumstances;  but,  unfortunately,  private  documents  and even verbal agreements far exceed public documents in number, and while no one should be ignorant of the law, the truth is that even we who are called   upon   to   know   and   apply   it   fall   into   error   not   infrequently. However,   a   clear,  manifest,   and   truly  unexcusable   ignorance   is   one thing, to which undoubtedly refers article 2, and another and different thing   is   possible   and   excusable   error   arising   from   complex   legal principles and from the interpretation of conflicting doctrines.

But even ignorance of the law may be based upon an error of fact, or better still,   ignorance of a fact is possible as to the capacity   to   transmit   and  as   to   the   intervention  of   certain persons, compliance with certain formalities and appreciation of   certain   acts,   and   an   error   of   law   is   possible   in   the interpretation of doubtful doctrines. (Manresa, Commentaries on the Spanish Civil Code. Volume IV, pp. 100, 101 and 102.)

According to this author, gross and inexcusable ignorance of law may not be the basis of good faith, but possible, excusable ignorance may be such basis. It is a fact that the petitioner is not conversant with the laws because   he   is   not   a   lawyer.   In   accepting   the   mortgage   of   the improvements he proceeded on the well-grounded belief that he was not  violating  the prohibition  regarding  the  alienation of   the   land.   In taking possession thereof and in consenting to receive its fruits, he did not know, as clearly as a jurist does, that the possession and enjoyment of the fruits are attributes of the contract of antichresis and that the latter,  as a  lien,  was prohibited by section 116.  These considerations again bring us to the conclusion that, as to the petitioner, his ignorance of the provisions of section 116 is excusable and may, therefore, be the basis of his good faith. We do not give much importance to the change of the tax declaration, which consisted in making the petitioner appear as the owner of the land, because such an act may only be considered as a sequel to the change of possession and enjoyment of the fruits by the  petitioner,   to  about  which  we  have   stated   that   the  petitioner's ignorance of the law is possible and excusable. We, therefore, hold that the petitioner acted in good faith in taking possession of the land and enjoying its fruits.

The petitioner being a possessor in good faith within the meaning of article 433 of the Civil Code and having introduced the improvements upon the land as such, the provisions of article 361 of the same Code are  applicable;  wherefore,   the   respondents  are  entitled   to  have  the improvements and plants upon indemnifying the petitioner the value 

23

thereof which we fix at P3,000, as appraised by the trial court; or the respondents may elect  to compel  the petitioner to have the land by paying its market value to be fixed by the court of origin.The respondents also prayed in their complaint that the petitioner be compelled to pay them the sum of P650, being the approximate value of   the fruits  obtained by the petitioner   from the  land.  The Court of Appeals affirmed the judgment of the trial court denying the claim or indemnity for damages, being of the same opinion as the trial court that the respondents may elect to compel the petitioner to have the land. The Court of Appeals affirmed the judgment of the trial court that the respondents   have   not   established   such   damages.   Under   the   verbal contract between the petitioner and the deceased Emiliana Ambrosio, during the  latter's   lifetime, the former would take possession of  the land and would receive the fruits of the mortgaged improvements on condition that he would no longer collect the stipulated interest and that he would attend to the payment of the land tax. This agreement, at bottom,   is   tantamount   to   the   stipulation   that   the  petitioner   should apply the value of the fruits of the land to the payment of stipulated interest on the loan of P1,000 which is, in turn, another of the elements characterizing the contract of antichresis under article 1881 of the Civil Code. It was not possible for the parties to stipulate further that the value   of   the   fruits   be   also   applied   to   the   payment   of   the   capital, because the truth was that nothing remained after paying the interest at 12% per annum. This interest, at the rate fixed, amounted to P120 per annum, whereas the market value of the fruits obtainable from the land hardly reached said amount in view of the fact that the assessed value of said improvements was, according to the decision,  P860. To this should be added the fact that, under the verbal agreement, from the value of the fruits  had to be taken a certain amount to pay the annual   land   tax.   We   mention   these   data   here   to   show   that   the petitioner is also not bound to render an accounting of the value of the fruits of the mortgaged improvements for the reason stated that said value hardly covers the interest earned by the secured indebtednes.

For all the foregoing considerations, the appealed decision is reversed, and  we   hereby   adjudge:   (1)   that   the   contract   of  mortgage   of   the improvements,  set out  in Exhibit 1,  is  valid and binding; (2)  that the contract  of  antichresis  agreed  upon verbally  by   the  parties   is  a   real incumbrance which burdens the land and, as such, is a null and without effect; (3) that the petitioner is a possessor in good faith; (4) that the respondents may elect  to have the improvements  introduced by the petitioner by paying the latter the value thereof, P3,000, or to compel the petitioner to buy and have the land where the improvements or plants are found, by paying them its market value to be filed by the court of origin, upon hearing the parties; (5) that the respondents have 

a   right   to   the  possession   of   the   land   and   to   enjoy   the  mortgaged improvements; and (6) that the respondents may redeem the mortgage of the improvements by paying to the petitioner within three months the amount of P1,000, without interest, as that stipulated is set off by the value of the fruits of the mortgaged improvements which petitioner received, and in default thereof the petitioner may ask for the public sale of said  improvements  for   the purpose of applying the proceeds thereof   to   the   payment   of   his   said   credit.   Without   special pronouncement as to the costs in all instances. So ordered.Diaz, J., concur.