TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. -cJSD/ -2017-SUNARP-TR-L

Lima, o 1 NOV, 1017

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (5)

ALEJO PARDO VARGAS.N' 988966 del 11/5/2017.H.T.D. N' 061800 del 7/8/2017.Predios de Lima.División y partición, declaratoria de fábrica y otros.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

s transferencias a terceros impiden la inscripción de la división y partición hechar los anteriores copropietarios; no obstante ello, podrá inscribirse dicha divisiónpartición siempre que sea ratificada por ios actuales copropietarios.

SUMILLADIVISiÓN Y PARTICiÓNLa división y partición de un predio debe realizarse por la totalidad de suscopropietarios.

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Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela división y partición, independización y adjudicación, a favor de lasociedad conyugal conformada por Rodrigo Rodríguez Santisteban yEsther Medalit Salís Echevarría, respecto a un área de 87.53 m2 queforma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partidaelectrónica N°7000377 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, sesolícita, en vías de regularización, la declaratoria de fábrica de dichaárea.

A tal efecto, se adjuntó la siguiente documentación:

- Testimonio de la escritura pública del 4/3/1980 otorgado ante notario deChincha Alta Daniel Abregú Del Rio y expedido por el director del Archivodel Gobierno Regional de lca Walter Luis Ilich Alarcón Mandujano, el28/11/2016.- Testimonio de la escritura pública del 14/1/1982 owrgado ante notario deChincha Alta Daniel Abregú Del Río y expedido por el director del Archivodel Gobierno Regional de lca Walter Luis llich Alarcón Mandujano, el28111/2016 .- Jarte notarial de la escritura pública de compraventa del 917/2007otorga0o ante la notaria de Chincha Verónica María Urquizo Solis.- Parte notarial de la escritura pública de aclaración de compraventa del16/1/2012 otorgado ante el notario de Chincha Alta f,mérico R. MaldonadoU_Merrl\)ria descriptiva de independización de sub jote suscrito por RodrigoRodríguez Santlsteban y Esther Medalit Salís Echevarria cuyas firmasfueron certificadas ei 1712/2017' por el notario de Uma J.F. GutiérrezMiravai; y autorizado por el arquitecto Carlos Enrique Roel Montellanos

cuya firma fue certificada el 3/3/2017 por el notario de Lima Roque AlbertoOlaz Delgado.- Formulario Registral (FOR) N° 1 - Ley N° 27157, suscrito por RodrigoRodriguez Santisteban y Esther Medalit Solis Echevarria cuyas firmasfueron certificadas el 17/2/2017 por el notario de Lima J.F. GutiérrezMiraval; y autorizado por el arquitecto Carlos Enrique Roel Montellanoscuya firma fue certificada el 16/2/2017 por el mencionado notario.- Certificado de parámetros urbanisticos informativo W 044-2017-S0PC-GOU-MDS del 6/2/2017 expedido por el sub gerente (e) de la Sub Gerenciade Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de Surquillo arquitectaAna Cecilia Guevara Purisaca.- Informe técnico de verificación (matriz) suscrito por el arquitecto CarlosEnrique Roel Montellanos cuya firma fue certificada el 16/2/2017 por notariode Lima J.F. Gutiérrez Miraval.- Informe técnico de verificación suscrito por el arquitecto Carlos EnriqueRoel Montellanos cuya firma fue certificada el 16/2/2017 por notario de LimaJ.F. Gutiérrez Mirq.val.- Plano de subdivisión de lote (lámina P-01), elaborado en enero del 2017,autorizado por arquitecto Carlos Enrique Roel Montellanos, cuya firma fuecertificada el 16/2/2017 por notario de Lima J.F. Gutiérrez Miraval.- Plano de ubicación y localización (lámina U-01), elaborado en enero del2017, autorizado por arquitecto Carlos Enrique Roel Montellanos, cuyafirma fue certificada el 16/2/2017 por notario de Lima J.F. Gutiérrez Miraval.- Plano de distribuéión (lámina 0-01), elaborado en enero del 2017,autorizado por arquitecto Carlos Enrique Roel Montellanos, cuya firma fuecertificada ei 16/2/2017 por notario de Lima J.F. Gutiérrez Miraval.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Regislrador Público del Registro de Predios de Lima Hugo Luis SedanoNuñez observó el titulo en los siguientes términos:

(Se reenumera para un mejor análisis)

Señor(es)En relación al presente Título, manifiesto lo siguiente:Declaratoria de FábricaDe los documentos presentados se advierte que se pretende inscribir ladeclaratoria de fabrica sobre un área de 87.53 m2 que forma parte delpredio de mayor extensión inscrito en la partida NQ7000377 del Registrode Predios, y, la independización y adjudicacíón de dicha área a favor dela sociedad conyugal conformada por Rodrigo Rodriguez Santisteban yEsther Medalit Salís Echevarría.Al respecto debe indicarse que de la partida W 7000377 del Registro dePredios, predio del cual formaría parte el área sobre el cual se declara laedificación, constan como titulares registrales: Jorge Guillermo, RosaMargarita, Máximo Medardo, José y Victor Justo Diaz Galarza (asiento 16de la fOJa14 del Tomo 553), Ana Isabel Solis Echevarria (asiento C0001) yla sociedad conyugal conformada por Rodrigo Rodríguez Santisteban yEsther Medalit So lis Echevarria (asiento 00003).1. Por lo que a efectos de inscribir la independización y adjudicacióna favor de la sociedad conyugal conformada por Rodrigo RodríguezSantisteban y Esther Medalit Salís Echevarría, debe presentarsetítulo respectivo otorgado por todos los copropietarios antesindicados. Art. 986 del Código Civil.2. Se deja constancia que no procede inscribir 12 _partición contenidaen la escritura pública del 14/01/1982 (ni la aclaración de compraventacontenida en la escritura pública del 16/01/2012), en aplicación del principiode prioridad excluyente recogido en el Art. X del Titulo Preliminar del Texto

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Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos ("Nopuede inscribirse un titulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente deinscripción, aunque sea de igualo anterior fecha."), por cuanto ha variado laconformación de los titulares registra les, siendo que Pedro Osear y FélixAntonio Diaz Galarza ya no son copropietarios del predio, y faltaría laintervención de al Ana Isabel Solis Echevarria y b) de la sociedadconyugal conformada por Rodrigo Rodríguez Santísteban y Esther MedalitSalís Echevarría.3. Téngase en cuenta además que, a efectos de inscribir la declaratoria defábrica otorgada por la sociedad conyugal conformada por RodrigoRodríguez Santisteban y Esther Medalit Salís Echevarría, previamentedebe inscribirse la independización del área de 87.53 m2 y laadjudicación a su favor.4. Sin perjuicio de lo anterior, del expediente de regularización presentadose advierte que no se ha completado la información requerida en el ítem 8del FOR, ni la fecha de la certificación del mismo ítem Aclarar-5. Aclarar el ítem 6 del FOR, per cuanto se señala que la cocina es deconstrucción reciente, ya que se declara como fech¡:¡ de finalización de laobra a abril de 1999.6. En el ítem 1 de uno de los Informes Técnicos de Verificación se indicaademás de la sociedad conyugal conformada por Rodrigo RodríguezSantisteban y Esther Medalit Solis Echevarría, a otros, lo que debeaclararse por cuanto del FOR constan como declarantes solo la sociedadconyugal.7. Se ha presentado dos informes técnicos de verificación, unode ellos correspondiente al integro del predio inscrito en la partida N°7000377 (según ítems 3.1 y 3.2), lo que debe aclararse teniendo en cuentaque no es materia de declaratoria de fábrica el integro del predio inscrito enla partida N° 7000377. Asimismo, debe indicarse si presenta o noobservaciones en dichos items.8. Por otro lado, del asiento 7 de la foja 186 del Tomo 6 consta que ellindero del fondo del predio mide 15.50 m2; sin embargo, en el plano desubdivisión se consigna otra medida. Aclarar.9. A efectos de la subsanación, también debe tenerse en cuenta laexistencia del pasaje descrito en el asiento 7 de la foja 186 del Tomo 6que corresponde también al predio inscrito en la foja 407 del Tomo 72.

Subsanación:*Se deja constancia que toda subsanación se deberá efectuar medianteotro documento que revista la misma formalidad del documento materia deaclaración. Art.1413 del Código Civil. Subsanación*Se deja constancia que toda aclaración y/o subsanación del formularioregistral y/o del informe técnico de verificación deberá realizarse medianteanexo 4 (para el caso en el que se amplíen o modifiquen los datoscontenidos en el FOR) y/o Informe Técnico de Verificación complementario,según corresponda, debiendo contener la firma legalizada del VerificadorResponsable y de los propietarios según sea el caso, en tanto que, deadjuntarse nuevos planos, estos deberán contar con la firma legalizada delverificador responsable. Asimismo, toda documentación adjuntada en vía desubsanación deberá presentarse en original y dos copias, deconformidad con lo establecido en el art. 31 del D.S. 035.2005.VIVIENDA.Observación realizada en base a lo dispuesto por ei arto 2011 del CódigoCivil, art. 32, 40 del Reglamento General de los Registros Públicos. Ley W27157; D.S. W 035.2006.Vivíenda. Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACION

El recurrente señala los siguientes fundamentos:

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IV.

- En la observación 1 el registrador señala que al haberse inscrito en elasiento C0003 la escritura publica del 9/7/2007 resultaria incompatible lainscripción de la escritura pública del 14/1/1982; sin embargo, al aclararseeste ultimo mediante escritura pública del 16/1/2012 lo convierte totalmentecompatible y por tanto inscribible, toda vez que señala que por error,habiendo ya una división y partición donde cada copropietario fueadjudicatario de un lote, ellos vendieron acciones y derechos, situación quequedó aclarado.

- Respecto a la observación 4, los datos y fechas de certificación son lossiguientes:

• Apellidos y Nombres del Verificador: Roel Montelianos, Carlos Enrique.• Documento de identidad" 07950883.• Domicilio: Lote 1 de la manzana R de la Cooperativa de Vivienda 26 de

mayo, distrito de Ate, provincia y departamento de Lima.• Fecha de certificación: 10 de febrero del 2017.

- Con relación a la observación 5 debe señalarse que lo que se ha tratadode dejar constancia es que la cocina es de material noble y el resto dematerial rústico, por error se dijo reciente, en sentido que dichaconstrucción data de 1999, mientras que el resto de la construcción data defecha más antigua.

- Respecto a las observaciones 5 y 6, no existe error, toda vez que lamisma observación señala que hay varios informes, uno de ellos estáreferido a la subdivisión del íntegro del lote ubicado, cuyo informe trata de lasubdivisión de lotes y ampliando dicho informe se señala que la subdivisiónse realiza en los términos de la división y partición efectuada en la escriturapublica deI14/1/1982

- En cuanto a las cargas técnicas de los lotes resultantes es preciso señalarque en aquel momento no existían parámetros mínimos, por lo que ningunode los lotes resultantes de la subdivisión transgrede los parámetrosurbanísticos.

_ Respecto a la observación 8, la diferencia es de 0.05 situación que estádentro del margen de tolerancia.

_ Respecto a la observación 9, el pasaje a que hace alusión, como puedeverse del plano de subdivisión, no es sirviente de ninguno de los lotes delpredio matriz, sino que está destinado a una servidumbre de paso de lapropiedad colindante, situación que no constituye acto previo pararegularizar la fábrica.

ANTECEDENTE REGISTRAL

A foja 183 dei tomo 6 que continua en la partida electrónica N"7000377 delRegistro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el inmueble ubicado enJr. Dante W 395 (puerta principal) y Jr. Gonzales Prada N" 684- 688- 692-694- 698 (puertas principales), distrito de Surquillo, provincia ydepartamento de Lima, con un área inicial de 550 m2.

En la partida constan entre otras, las siguientes inscripciones:

Asiento 1. (foja 183, tome 6): Dominio a favor de Pedro Pablo Diaz y suesposa Rosalía Galarza.

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Asiento 7: (foja 186 tomo 6): Descripción del predio como consecuencia dela desmembración: área: 370 m2., encerrado dentro de los siguienteslinderos y medidas perimétricas:

• Por el frente• Por la derecha

• Por la izquierda

• Por el fondo

Con la calle Dante con 15.50 mI.Con la calle Arequipa o Gonzales Prada con2400 miCon el inmueble inscriio a fojas 407, tomo 72De Balnearios con 24.00 mI.Cen propiedad de Breschi con 15.50 mI.

Asiento 12: (foja 13, tomo 533): Declaratoria de fábrica constituida por trestiendas con frente a la calle Gonzales Prada, un pasaje sobre la mismacalle que da salida a dos departamentos interiores y una casa sobre la calleDante.

Asiento 16: (foja 14, tomo 553). Transferencia por sucesión a favor deJorge Guillermo, Rosa Margarita, Félix Antonio, Máximo Medardo, José,Pedro Osear y Victor Justo Diaz Galarza, herederos declarados de PedroPablo Diaz Valle y Rosalia Galarza Barragan.

Asiento C0001: Compraventa a favor de Ana Isabel Salís Echevarria quienadquiere las acciones y derechos que sobre el predio inscrito en estapartida le correspondían a Pedro Osear Diaz Galarza, en virtud a laescritura pública del 4/5/2007 otorgada ante el notaría de Lima OsearLeyton Zarate.

Asiento C0012. Transferencia por sucesión a favor de Rosa Victoria DiazEspinoza de Ancaya, y a sus hermanos César Italo Díaz Espinoza, PedroAntonio Diaz Espinoza, Juana Rosa Diaz Espinoza y Vicente Félix DiazEspinoza, herederos declarados de Félix Antonio Diaz Galarza.

Asiento C0003: Compraventa a favor de la sociedad conyugal conformadapor Rodrigo Rodríguez Santisteban y Esther Medalit Solís Echevarria,que adquiere las aCGÍones y derechos que sobre el predio inscrito en estapartida le correspondían a Juana Rosa Diaz Espinoza, Vicente Félíx DiazEspinoza, Pedro Antonio Díaz Espinoza, César ltalo Díaz Espinoza y RosaVictoria Díaz Espinoza de Ancaya, en virtud a la escritura pública del9/7/2007 otorgada ante la notaria de Chincha Verónica Maria Urquizo Salís.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestionesa determinar son las siguientes:

¿Quiénes deben intervenir en la división y partición de un predio?

Las transferencias a terceros ¿impiden la inscripción de la división ypartición hecha por los copropietarios?

ANÁLISIS

1. El articulo 969 del Código Civil establece que existe copropiedadcuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Estacopropiedad se ejerce sobre la totalidad del bien o bienes, en losporcentajes que a cada uno le corresponde y ninguno de los copropíetariostendrá derecho exclusivo sobre parte material determinada.

La copropiedad se caracteriza por ser temporal, y corresponde a sustitulares ponerle fin en la forma y modo que la ley o la concurrencia devoluntades determinen, y a partir de ese moménto ejercerán derechoexclusivo sobre la porción material asignada a uno de los copropietarios.

2. En el presente caso, los actos rogados involucran al predio inscrito en lapartida 07000377 del Registro de Predios de Lima, cuyo dominio inicial lecorrespondió a la sociedad conyugal conformada por Pedro Pablo Díaz yRosalia Galarza, y a su fallecimiento los derechos y acciones que a cadauno le correspondían fueron transferidos a sus herederos declarados: JorgeGuillermo, Rosa Margarita, Félix Antonio Máximo Medardo, José, PedroOsear y Víctor Justo Díaz Cabrera.

Consta además que al fallecimiento de Félix Antonio Diaz Galarza, lasacciones y derechos que le correspondían fueron transferidos a su sucesiónconformada por Rosa Victoria, César Italo, Pedro Antonio, Juana Rosa yVicente Félix Díaz Espinoza, los que a su vez transfirieron su alícuotamediante compraventa contenida en la escritura pública del 9f7/1987 afavor de la sociedad conyugal conformada por Rodrigo RodríguezSantisteban y Esther Medalit Salís Echevarría.

Consta además en la partida la compraventa contenida en la escriturapública del 4/5/2007 que realiza Pedro Oscar Diaz Galarza a favor de AnaIsabel Solís Echevarria.

Conforme a lo expuesto el predio se encuentra sujeto a un régimen decopropiedad, siendo los copropietarios actuales: Jorge Guillermo DíazGalarza, Rosa Margarita Díaz Galarza, Máximo Medardo Díaz Galarza,José Diaz Galarza, Víctor Justo Díaz Galarza, la sociedad conyugalconformada por Rodrigo Rodríguez Santisteban y Esther Medalit SalísEchevarría y Ana Isabel Salís Echevarría

3. Con el presente título se acompafia las escrituras públicas del 4/3/1980 y4/11/1982, en las que interviniendo los integrantes de la sucesión de PedroPablo Diaz y Rosalía Galarza realizan la división y partición de los bienesque conforman el patrimonio de la sucesión, encontrándose entre ellos elpredio Inscrito en la partida N° 07000377 del Registro de Predios de Lima.

Respecto de la división y partición que involucra al predio inscrito en lapartida 07000377 del Registro de Predios de Lima, consta de las escrituraspresentadas. que está siendo dividido en 4 fracciones de 91m2, 87.53,86m2 y 83m2, adjudicados a: Rosa Margarita Díaz Galarza, Félix AntonioDíaz Galarza, Oscar Pedro Díaz Galarza y Jorge Guillermo Díaz Galarza;respectivamente.

En virtud a la división, se solicita la aclaración de la compraventa deacciones y derechos inscrita en el asiento C0003, señalando que el objetode ésta, no fue de acciones y derechos sino de la fracción 2, esto es deuna parte materia! del predio, solicitando además en vías de regularizaciónla inSCripción de la fábrica que le corresponde a dicho predio resultante.

4. El artículo 992 del Código Civil establece cuáles son las causales deextinción de la copropiedad, entre las que se encuentra, la división ypartición del bien común.

La división y partición tienen la finalidad de poner fin a la copropiedad,desapareciendo. las cuotas ideales que se tienen respecto de un bien, para

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materializarse y determinarse la parte física del predio que le pertenece acada uno de los copropietarios.

Asi, el artículo 983 del Código Civii define a la partición como el acto por elcual permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tienesobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que leceden en los que se le adjudican. En este sentido, a partir del momento dela partición, cada uno de los copropietarios deja de ser titular de cuotasideales respecto del bien para convertirse en único propietario de unaporción determinada 1.

El artículo 96 establece además que los copropietarios pueden hacerpartición por convenio unánime, requiriéndose así de la intervención detodos los copropietarios.

Si entonces se solicita la inscripción de la división y partición correspondeentonces en determinar si en el presente caso se encuentran interviniendotodos los copropietarios.

5. En las escrituras públicas de división y partición presentadas apareceninterviniendo: Rosa Margarita Díaz Gafarza, Félix Antonio Díaz Galarza,Máximo Medardo Diaz Galarza, Pedro Oscar Díaz Galarza, Víctor JustoDíaz Galarza y Jorge Guillermo Díaz Galarza.

El registrador señala que no procede inscribir la división y partición yconsecuente adjudicación puesto que no participan todos los copropietariosdel predio, agrega que Pedro Osear y Félíx Antonio Díaz Galarza quecuentan con derecho inscrito ya no son copropietarios del predio, faltando laintervención de Ana Isabel Salís Echevarría y de la sociedad conyugalconformada por Rodrigo Rodríguez Santísteban y Esther Medalit SolísEchevarria.

Si Félix Antonio y Pedro Oscar Díaz Galarza ya no son propietarios porfallecimiento sino sus herederos, ello no implica que no pueda inscribirse ladivisión y partición en la que participaron en vida, siempre que no se hayanrealizado transferencias a terceros

En efecto, el articulo 98 del RIRP prescribe que las transferencias a favorde terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podráninscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito lasucesión, siempre que su inscripción no perjudique a terceros.

6. Según consta de las inscripcione.s efectuadas en la partida, los derechosy acciones que a Félix Antonio Diaz Galarza le correspondieron, fuerontransferidos a su fallecimiento (asiento C0002) a su sucesión conformadapor Rosa Victoria, César !talo, Pedro Antonio, Juana Rosa y Vicente FélixDíaz Espinoza, los que a su vez transfirieron su alícuota mediantecompraventa contenida en la escritura pública del 9/7/2007 a favor de lasociedad conyugal conformada por Rodrigo Rodríguez Santisteban y EstherMedalit Solís Echevarria (asiento C0003).

La compraventa descrita no haría posible la división y particiónconstituyendo un obstáculo para la inscripción; sin embargo, se hapresentado en el título la escritura pública de aclaración de compraventa del16/1/2012 extendida ante el notario de Lima América Maldonado en la queintervienen Rosa Victoria, César Ita lo, Pedro Antonio, Juana Rosa y VicenteFélix Diaz Espinoza,2 y la sociedad conyugal conformada por Rodrigo

I Artículo 992 del Código Civil2Quienes fueron in:cgnmtcs de la sucesión de Félix Anlollio Diaz Galarza.

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Rodríguez Santisteban y Esther Medalit Solis Echevarría, los que aclaran lacompraventa' inscrita en el asiento e 00003 señalando que la compraventano fue de acciones y derechos sino que comprendía la integridad del lote B(segunda sección) que fue inicialmente adjudicado a favor de Félix AntonioDíaz Galarza según la división y partición contenida en la escritura públicadel 4/3/1980 y 14/1/1982.

La intervención de los terceros que adquirieron el derecho de la sucesión deFélix Antonio Diaz Galarza y la referencia a la división y partición, pone demanifiesto la voluntad de ratificación de dicho acto.

Por lo expuesto se revoca ellíteral b) del extremo 2 de la observación.

7. En el aSiento e 0001 de la partida 07000377 se ha inscrito lacompraventa de acciones y derechos que realizó Pedro Osear Díaz Galarzaa favor de Ana Isabel Solis Echevarría; siendo esta última actualcopropietaria del predio; sin embargo, no se aprecia su intervención; seconfirma asi el literal a) del extremo 2 de la observación.

8. Faltando la intervención de esta copropietaria no es posible acoger lasolicitud de inscripción de división y partición, y los actos que ella conllevacomo es la adjudicación e independización de los predios resultantes.

No procediendo dichos actos, no es posible acoger la solicitud deinscripción en vias de regularización de la declaratoria de fábrica del predioresultante de 87.53m2 de propiedad de la sociedad conyugal conformadapor Rodrigo Rodriguez Santisteban y Esther Medali! Solis Echevarria.

Por consiguiente se confirman los extremos 1 y 3 de la observación.

9. Téngase en cuenta además que en el asiento 13 de la partida (fojas 13del tomo 553) se encuentra registrada en mérito de la escritura pública del19/3/1949 extendida ante notario de Uma Gastón García Rada la fábrica delpredio conformada por tres (3) tiendas, dos (2) departamentos interiores yuna (1) casa; siendo ello así, deberá estarse.a lo dispuesto en el artículo 58del RIRP que dispone:

"( .)En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria defábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote aIndependizar( r.

Siendo entonces que en el presente caso el predio se divide en 4 fraccionesdeberá describirse en cuál o cuáles está comprendido la fábrica referida enel asiento 13.

Sólo asi, podrán independizarse las secciones resultantes y por enderegularizarse la fábrica actual del predio.

Por lo expuesto se deja constancia de este defecto advertido.

10. Asimismo, el predio inscrito a fs. 183 del tomo 68 conformado por el lotede la manzana 137 de la Urbanización de Surquillo ~ respecto del cual sesolicita la división y partición -, tuvo un área inicial según el asiento f3 de50m2, del cual se independizó el predio de 180m2 constituido por parte demanzana 137 e inscrito a fojas 407 del tomo 72 8.

1 Inscripción rcalízlIda el, l'] ,:i'io1923.

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En el asiento 7 (fs. 186 del tomo 6B) corre la descripción del predio luegode la independización antes descrita, en la que se indica:

"Dentro de estos linderos se encuentra comprendido un callejón, de unmetro treinta centímetros de ancho, por quince metros cincuentacentímetros de largo, ubicado en el fondo, que da acceso a la calleArequipa y Gonzales Prada, a la sección descrita y al inmuebleinscrito a fojas cuatrocientos siete del tomo setenta y dos deBalnearios. La mitad de este callejón es del dominio de don Juan ValleOíaz y su esposa María Castillo Perez en mérito de habérselo vendido donPedro Pablo Díaz (... ) en conjunto con el inmueble inscrito a fojascuatrocientos siete del tomo setenta y dos (... )"

La referencia a este callejón consta también en el asiento 1 de la partidaindependizada que corre a fojas 407 del tomo 72B:

H( .) este inmueble tiene acceso a la calle Gonzales Prada o Arequipa pormedio de un callejón, que forma parte del resto del inmueble matriz citadoy que mide un metro treinta centimetros de ancho (...)".

En el asiento 13 de la partida del predio matriz (fojas 13 del tomo 553B)está inscrita la fábrica del predio, apreciándose de la descripción realizada,que se describe también al pasaje común:

"( ..) finca compuesta de tres tiendas con frente a la calle Gonzales Prada,un pasaje sobre la misma calle que da salida a dos departamentosinteriores y una casa sobre la calle Dante (...r.

De los documentos presentados se advierte que si bien consta en el planode subdivisión el gráfico de este pasaje, resulta necesario también queconjuntamente con la independización de las unidades inmobiliariasresultantes se describa al pasaje puesto que el área que le corresponde seen entra formando parte de la partida 07000377 del Registro de Prediosd Lima.

n virtud de lo expuesto se confirma el extremo 9 de la observación.

11. El articulo 12 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por0.5. 035-2006-VIVIENOA regula el contenido del Informe Técnico deVerificación, señalando:

"El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación,segun el formato que se aprueba conjuntamente con el presenteReglamento, que contiene la constatación de:- La ubicación del terreno.- El área, linderos y medidas perimétricas del terreno".

Obran en el título dos informes técnicos de verificación, uno de elloscorrespondiente al integro del predio inscrito en la partida NO07000377 Y elotro referido a la fábrica existente sobre la sección 2, predio este últimoresultante de la división y partición cuya adjudicación y fábrica en vías deregularización se solicita inscribir.

El registrador señala que deberá aclararse la presentación del informetécnico referido al predio matriz en tanto no es objeto de regularización lafábrica de dicho predio.

Si tenernos en cuenta que la fábrica que se solicita regularizar correspondeal predio conformado por la sección 2 de Bl.53m2, resultante de la divisióny partición; y que esta última se realiza en mérito de la escritura pública dedivisión y partición de los años 19BO y 1982, la subdivisión del predio matriz

se da.en vías de regularizacíón en tanto es una situación preexistente queya eXIste de hecho en la actualidad4.

Siendo ello así, la presentación del Informe Técnico con el área, linderos ymedidas perimétricas del predio matriz es procedente, pues al amparo delartículo 25 del Reglamento de la Ley 27157, entre los documentos que seadjuntan al FOR, se encuentra entre otros el Informe Técnico deVerificación.

Por las razones expuestas se revoca el extremo 7 de la observacióndebiendo añadir además que el procedimiento de regularización no siempreconlleva la declaración de una fábrica del predio como se desprende de laobservación del registrador.

12. Por los mismos argumentos el señalar en el Informe Técnico deverificación referido al lote matriz, la frase "otros propietarios" además de lasociedad conyugal Rodriguez- Salís resulta fundado.

Por las razones expuestas se revoca el extremo 6 de la observación.

13. La medida del lindero del fondo puesta en el plano de división es:15.55ml como señala el registrador, dato que discrepa del antecedenteregistra!. puesto que se aprecia que conforme al asiento 7 (fojas 186, tomo6) la medida es 15.50ml tal y como consta en el Informe Técnico deVerificación referido al predio mHtriz.

Ante ello, el apelante solicita la aplicación de las tolerancias registra les.

Al respecto cabe señalar que si bien la Tolerancia Catastral - Registral, esaplicable cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas y/operímetro del predio, sin embargo, ello resulta aplicable siempre que existavariación de área y es sobre éstas que se aplican las tolerancias, así si lavariación de área está dentro de las tolerancias se admite entonces lavariación de linderos y medidas perimétricas que ello conlleva, mas noresulta aplicable sólo a los linderos. 5

Por 10 expuesto se confirma el extremo 8 de la observación.

14. Es objeto de observación que no se ha completado la informaciónrequerida en el ítem 8 del FOR así como tampoco se ha señalado la fechade certificación del mismo item.

El ítem 8 del FOR es el referida a los datos y certificación del verificadorresponsable, élpreciándose que efectivamente en los casilleros no se hallenado con los datos allí solic:tados como son: Documento de identidad,domicilio y la fecha de la certIficación.

Sin embargo, en el reverso del mismo formulario consta la certificación defirma efectuada por notario de Lima J.F. Gutiérrez Miraval respecto de la

4 Lo :€xpuesto es sin perjuicio de haher sdt~1ado en los considcrandos precedentes que no procede lainscri ion de la división y pal.tici6n por no participar todos los copropietarios del predio., Artlcul 7'de la DlrcctivéI N° 01-2008-SNCP/CNC '.Tolerancias Catastrales - Registrales""( )e. Se preci uc la Tolerancia Catastral - Reglstral, también es aplicable cuando se presenten variaciones enlas medidas perimól:ic8S ylo perímetro del predio, siempre que 01área no exceda los rangos establecidos enel literal a), que prüccdc. Esta disposición no implica ql1e los rangos de áreas se apliquen a las medidasperimétricas ylo perímetro."

RESOLUCiÓN No. -d501-2017-SUNARP-TR-L

firma del verificador Carlos Enrique Roel Montellanos en la que se loidentifica con DNI 07950883.

y en cuanto al dato del domicilio, cabe indicar que este es un dato queconsta en la Plataforma de Servicios Institucionales - Módulo dverificadores de la Sunarp, por lo que no debe observarse la falta de datoscon la que la misma institución cuenta.

Se revoca el extremo 4 de la observación.

Sin perjuicio de ello, en el recurso de apelación se ha señalado el domiciliodel verificador, apreciándose que es el mismo del que obra en la plataformadel Módulo de verificadores de la Sunarp.

15. En el Rubro 6 del FOR "Observaciones contenidas en el InformeTécnico de Verificación se indica:

"La cocina es de construcción reciente, de material noble y el resto dematerial rústico".

Habiéndose declarado que la fecha de terminación de la construcción fueabril de 1999, lo señalado ha sido objeto de observación en el extremo5.

En el recurso de apelación que también ha sido suscrito por el verificadorCarlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por la notaria de LimaAlicia Sh,klna Higa el 7/8/2017, se ha señalado:

"( )Lo que se ha tratado de dejar constancia es que la cocina es de materialnoble y el resto de material rústico, por error se dio reciente, en sentido quedicha construcción data de 1999, mientras que el resto de la construccióndata de fecha mas antigua".

Estando a que es el verificador quien asume la responsabilidad en el trámitede regularización de declarar que lo expuesto en los documentos estáacorde con la realidad, corresponde dar por subsanado dicho extremodebiendo quedar sin efecto.

Estando a lo acordado or unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR el extr mo 1, literal a) del extremo 2, 3, 8 Y 9, REVOCAR elliteral b) del extrem 2, 4, 6 Y 7 DEJAR SIN EFECTO el extremo 5 de laobservación formul a por la registradora pública del Registro de Prediosde Lima al titulo señ lado en el encabezamiento, y señalar que adolece deldefecto advertido n el considerando 9, conforme a Jos fundamentosvertidos en el anális s de la pre ente resolución.

egOtres y comuníqu se.

LUIS A BERTO ALIAGA H RIPATAVo al del Tribunal Regis ral

la Segunda S anal Registral

c.ffiI~ 1)MIRT'fA' "BfOREGALVocal d Tribunal Registral