รายงานฉบับสมบูรณ์ final report เพื่อ ... ·...

รายงานฉบบสมบรณ (Final Report)

โครงการ “การศกษาผลกระทบดานการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย เพอพฒนาสการเปนศนยกลางการพฒนาองคความร

ดานการบงคบคดในระดบอาเซยน”

เสนอตอ

กรมบงคบคด

จดท าโดย

คณะเศรษฐศาสตร จฬาลงกรณมหาวทยาลย

รายนามคณะนกวจย

อาจารย ดร.อธภทร มทตาเจรญ หวหนาโครงการ

รองศาสตราจารย ดร.ชโยดม สรรพศร นกวจยดานเศรษฐศาสตร

ผชวยศาสตราจารย ดร.ดนพล อรยสจจากร นกวจยดานเศรษฐศาสตร

ผชวยศาสตราจารย ดร.ภาณทต สชฌะไชย นกวจยดานเศรษฐศาสตร

ดร.ณฐ บณฑตวฒนาวงศ นกวจยดานเศรษฐศาสตร

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด I

โครงการศกษาผลกระทบดานการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย คณะเศรษฐศาสตร เพอพฒนาสการเปนศนยกลางการพฒนาองคความรดานการผลกดนทรพยสนในระดบอาเซยน จฬาลงกรณมหาวทยาลย

บทสรปผบรหาร

การศกษาในครงน เปนประตสมมมองตอ “กรมบงคบคด” จากเดมทดเปนเพยงกลไกหนงของ

กระบวนการอ านวยความยตธรรมตอสงคมไปสการเปนหนวยงานทมบทบาทชวยเสรมความเขมแขงใหกบ

ระบบการเงน การผลต และระบบเศรษฐกจของประเทศไทย การศกษานพจารณาบทบาทและผลการผลกดน

ทรพยของกรมบงคบคดตอเศรษฐกจของไทย ผานองคประกอบในการประเมน “ความยากงายในการประกอบ

ธรกจ” ตามกรอบของธนาคารโลก ซงกรมบงคบคดมสวนในการแกปญหาการมหนสนลนพนตว เนองจากกรม

บงคบคดเปนสวนหนงในตนธารของ “อตราการเรยกคนทรพย” ส าหรบเจาหนในระบบการเงน ผานการ

ผลกดนทรพยสนค าประกนของเจาหนกลบเขาสระบบเศรษฐกจในหลายชองทาง ชองทางหนงของการผลกดน

ทรพยสนค าประกนดงกลาว คอ “การประมลขายทอดตลาดทรพย”

ดวยด ารของผบรหารกรมบงคบคดทตองการประเมนประสทธภาพของชองทางการผลกดนทรพยสน

กลบสระบบเศรษฐกจผานการประมลขายทอดตลาด และผลกระทบเชงเศรษฐกจในการผลกดนทรพยสนใน

ชองทางการประมลขายทอดตลาด ท าใหเกดการประมวลขอมลทรพยทถกผลกดนกลบสระบบเศรษฐกจในชวง

ป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 ขนเปนครงแรก โดยอาศยความรวมมอระหวางหนวยงานฝายนโยบาย

สารสนเทศ และผเชยวชาญภายในกรมบงคบคดขนเปนครงแรก

การศกษาอยบนพนฐานการวเคราะหในสองสวน สวนแรก คอ การวเคราะหเชงปรมาณ ไดแก การวด

ประสทธภาพในการประมลขายทอดตลาด ซงมพนฐานมาจากแนวคดอตราการเรยกคนทรพยทธนาคารโลกใช

ประกอบการประเมนความยากงายในการประกอบธรกจ และการประเมนผลกระทบในการผลกดนทรพยผาน

การประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด โดยมเปาประสงคเพอคนหาระดบตวคณทวทางเศรษฐกจในการ

ผลกดนทรพยชองทางดงกลาว สวนทสอง คอ การวเคราะหเชงคณภาพ โดยมวตถประสงคเพอขยายขอบเขต

ความเขาใจทไดจากการวเคราะหเชงปรมาณในสวนแรก โดยอาศยการยนยนขอเทจจรงจากขอมลทตยภม

และการส ารวจความคดเหนของผเขารวมการประมลขายทอดตลาด อกทงยงเปนการคนหามมมองของผมสวน

ไดเสยตอการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ซงน ามาใชในการประกอบการเสนอปรบปรง

กระบวนการประมลขายทอดตลาดตอไป

II เสนอตอกรมบงคบคด รายงานฉบบสมบรณ

คณะเศรษฐศาสตร โครงการศกษาผลกระทบดานการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย จฬาลงกรณมหาวทยาลย เพอพฒนาสการเปนศนยกลางการพฒนาองคความรดานการผลกดนทรพยสนในระดบอาเซยน

โดยผลการศกษาและขอเสนอแนะเชงนโยบาย สามารถสรปไดดงน

• การวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสน

การประเมนราคาทรพยค าประกนของลกหนควรอางองกบระดบราคาตลาดใหมากทสด

เนองจากการวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดมความออนไหวกบระดบ

ราคาประเมน เปนเหตใหการประเมนราคาจากสถานทจรงและการใชผเชยวชาญในการประเมนราคาทรพย1

ใหผลลพธในการวดประสทธภาพการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดทแตกตางโดยชดเจนจาก

การประเมนของเจาพนกงานบงคบคด ทอาศยวธการประเมนของกรมธนารกษ และด าเนนการยดทรพย ณ ท

ท าการ

นอกจากน หากกรมบงคบคดสามารถใหผมสวนไดเสยในทางคดยอมรบการประเมนรวมกน และ

ท าการจดจางผประเมนจากภายนอกเขาท าการประเมนราคาโดยอางองจากราคาตลาด ดานหนงจะท าใหการ

เสนอขายทรพยในการประมลขายทอดตลาดจะไดราคาสงขน บรรเทาปญหาใหจ าเลยตามค าพพากษาไม

จ าเปนตองเผชญการเรยกหนสวนขาดหลงการขายทอดเสรจสน ในอกดานหนง การทราบราคาตลาดและการ

ทราบตนทนการประเมนราคาตลาดจะท าใหราคาทน ามาเสนอขายมความชดเจนยงขน ความขดแยงของ

มมมองทมตอมลคาทรพยระหวางโจทกและจ าเลยจะลดลง อตราการเรยกคนทรพยจากการประมลขาย

ทอดตลาด ซงชวดประสทธภาพในการประมลขายทอดตลาดจะมความชดเจนและเปนอนหนงอนเดยวกบการ

ประเมน “ความยากงายในการประกอบธรกจ” มากยงขน

• การประเมนผลกระทบทางเศรษฐกจของการผลกดนทรพยสนผานการประมลขายทอดตลาด

จากการประมวลขอมลจ านวนคดและมลคาการผลกดนทรพยสนสวนใหญในคด คอ ท ดน และ

สงปลกสราง ซงการผลกดนทรพยสนเหลานจะท าใหเกดการกลบน ามาใช และสงผลกระทบทางบวกตอ

เศรษฐกจโดยเฉพาะในภาคการกอสราง ทงในระดบจงหวดและระดบประเทศ ครอบคลมระยะเวลา 3 ป ตงแต

พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 ผลการวเคราะหชใหเหนวา พบวา ตวคณทวทางเศรษฐกจจากการผลกดน

อสงหารมทรพยของกรมบงคบคดผานการประมลขายทอดตลาด เมอคดเปนมลคาการผลกดนทรพยทเพมขน

รอยละ 1 ของมลคาทผลกดนได จะเทากบรอยละ 0.589 ของมลคาผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ (GDP)

ขายจากการประมล อยางไรกตาม เพอใหการวเคราะหในอนาคตมความชดเจนยงขน กรมบงคบคดควร

ด าเนนการ ดงน

1 ดงเชนฝายประเมนราคาทรพย และคณะกรรมการประเมนราคาทรพยด าเนนการ

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด III


ประการแรก เพอใหสามารถวเคราะหพลวตการเปลยนแปลงตางๆ ทเกดขนไดจงควรเนนการ

บนทกขอมลในสารบบมากยงขน

ประการทสอง ส าหรบปญหาเรองขอมลนน คณะผวจยพบวา ขอมลเบองตนทไดมาจากกรม

บงคบคดราว 700,000 คด มรายละเอยดของการบนทกทไมสอดคลองกบกระบวนการด าเนนงานจรง (ดง

ภาคผนวก ข.) ท าใหตองขจดขอมลดงกลาวออกไปเปนจ านวนมาก (รวมรอยละ 95 ของขอมลเบองตนทได

รบมา) เพราะฉะนน การสมตรวจฐานขอมลภายในกรมเปนเรองทมองขามไมได การบรการระบบสารสนเทศ

นอกจากจะตองอาศยการตรวจสอบโดยผเชยวชาญจากภายนอกแลว ยงตองพงพาการตรวจสอบโดยผใชขอมล

ภายในกรม อาทเชน ฝายนโยบายของกรมบงคบคด ผเชยวชาญของกรมบงคบคด เปนตน

ประการทสาม ควรมการเกบขอมลเบองตนของผซอของแตละคด เพอน ามาศกษาความสมพนธ

ระหวางชนดของทรพยสนทผลกดนไดกบลกษณะของผซอ อนจะเปนประโยชนตอการแยกวเคราะหรปแบบ

และการด าเนนการประมลของแตละทรพยสน

• การปรบปรงกระบวนการประมลขายทอดตลาด

จากการรวบรวมขอมล (1) การส ารวจขอมลทตยภมของการผลกดนทรพยผานกระบวนการขาย

ทอดตลาด (2) การสมภาษณเชงลกกบสถาบนการเงนทเปนผซอรายใหญ และ (3) การสมส ารวจผซอรายยอย

มารวมประมล คณะผวจยพบวา การผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคดเผชญกบ

ปญหาและอปสรรคอนประกอบไปดวย ปญหาดานบคลากร ปญหาดานการจดเกบเอกสาร ปญหาดานความ

ชดเจนของขอมล และปญหาดานราคาประเมนและราคาเรมตนในการประมล และปญหาในการจดท าบญช

ปญหาทงหาหมวดน ท าใหการผลกดนการขายทอดตลาดใชเวลานานกวา 400 วน ไมวาจะเปนทรพยทเปน

อสงหารมทรพย หรอสงหารมทรพย

ประการแรก ปญหาดานบคลากร กรมบงคบคดควรเพมเจาหนาเพอด าเนนการยด ณ สถานทตง

ทรพย เพอใหเหนความชดเจนของรายละเอยดทรพย หรอการจดจางหนวยงานนอกมาพสจนทรพย นอกจากน

ยงควรใหกระจายงานอยางทวถงแกเจาหนาททกฝาย และมมาตรฐานการปฏบตทเหมอนกนในแตละพนทท

รบผดชอบ

ประการทสอง ปญหาดานการจดเกบเอกสารหลกฐานทางคดตางๆ ซงถอวามความส าคญอยาง

มาก ดงนน เมอไดเอกสารทงตนฉบบ หรอมการลงขอคดเหนของเจาหนาทแลว ตองเกบขอมลในระบบ

อเลกทรอนกส เพอใหสามารถสบคนไดทนท ขณะทเอกสารทเปนกระดาษตองมระบบบรรณารกษจดเกบ เพอ

ความรวดเรวและเกบรกษาหลกฐาน

IV เสนอตอกรมบงคบคด รายงานฉบบสมบรณ


ประการทสาม ปญหาดานความชดเจนของขอมล กรมบงคบคดควรเพมกลไกการตรวจสอบ

พสจนทรพย ใหมความคลาดเคลอนนอยทสด พรอมกนนควรใชระบบสารสนเทศ พรอมทงเพมเจาหนาทดาน

สารสนเทศ ใหมกระบวนการทางกฎหมายมารองรบการประกาศทางอเลกทรอนกส และควรเพมการประกาศ

ความคบหนาการด าเนนงานในแตละคด ใหผทมสวนไดเสยสบคนได

ประการทส ปญหาดานราคาประเมนและราคาเรมตนในการประมล ในกรณของทรพยประเภท

หนและพนธบตร และทองแทง ควรใชราคา real time ในการขายทอดตลาดซงจ าเปนตองมการปรบวธการ

ประมลใหมทงหมด นอกจากน เพอเปนไปตามวตถประสงคการผลกดนทรพยของกรมบงคบคด การขาย

ทอดตลาดตองมความเปนธรรม ตองมความโปรงใส รวดเรว ขยายฐานผเขาประมล กระจายขอมลใหทวถงผาน

สอตางๆ ภายในระยะเวลาก าหนด และมรปแบบการประมลออนไลน ทอาจจะอยในลกษณะของการไลราคา

โดยขยายระยะเวลาการประมลเปนหวงวนหรอสปดาห ทงนตองมการส ารวจใหเปนทยอมรบของผมสวนไดเสย

(รวมทงเจาหนาท) และมกระบวนทางกฎหมายทรองรบ

ประการสดทาย ปญหาในการจดท าบญช กรมบงคบคดควรจดจางเจาหนาทเชงเทคนคจาก

ภายนอกและก าหนดใหมกรอบระยะเวลาด าเนนการเสรจสนทแนนอน

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด V


สารบญ

บทสรปผบรหาร .......................................................................................................................................................................... I

สารบญภาพ .............................................................................................................................................................................. VII

สารบญตาราง ........................................................................................................................................................................... XI

บทท 1 บทน า ........................................................................................................................................................................... 1

1.1. ทมาและความส าคญของปญหา .............................................................................................................................. 1

1.1.1. ความยากงายในการประกอบธรกจ .................................................................................................................... 1

1.1.2. บทบาทของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ ....................................................................................... 11

1.2. วตถประสงค ........................................................................................................................................................ 16

1.3. ประโยชนทคาดวาจะไดรบ ................................................................................................................................... 16

1.4. วรรณกรรมปรทศน .............................................................................................................................................. 17

1.5. วธการศกษา ......................................................................................................................................................... 20

1.5.1. การประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน ........................................................................................ 20

1.5.2. การประเมนผลกระทบของประสทธภาพการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ .......................................... 21

1.5.3. การประเมนมลคาเพมทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสน ........................................................................ 24

1.5.4. การศกษาเชงคณภาพ ...................................................................................................................................... 26

1.5.5. การศกษาการน าทรพยสนทถกผลกดนกลบมาใชประโยชนใหม ...................................................................... 27

บทท 2 การประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน .................................................................................................. 29

2.1. การประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดทรพย ............................................ 30

2.1.1. การประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยของธนาคารโลก .......................................................................... 30

2.1.2. การประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด .......... 33

2.2. ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดทรพย ........................................ 34

2.2.1. ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดทรพย.................... 37

2.2.2. ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดทรพย และวธการขาย

ทอดตลาด ...................................................................................................................................................................... 40

2.3. สรปและขอเสนอแนะ........................................................................................................................................... 43

บทท 3 ผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ ............................................................................................. 51

3.1. ผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจในระดบจงหวด ............................................................... 51

3.1.1. ลกษณะทวไปของขอมลทใชในแบบจ าลอง ..................................................................................................... 53

3.1.2. แบบจ าลองทางเศรษฐมต ................................................................................................................................ 54

VI เสนอตอกรมบงคบคด รายงานฉบบสมบรณ


3.1.3. ผลการประมาณการ ........................................................................................................................................ 55

3.2. ผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจในระดบประเทศ ............................................................. 57

3.2.1. ความสมพนธระหวางภาคเศรษฐกจ ................................................................................................................ 62

3.2.2. อตสาหกรรมขนตนและผลกระทบเชอมโยงไปขางหลง ................................................................................... 65

3.2.3. อตสาหกรรมขนปลายและผลกระทบเชอมโยงไปขางหนา ............................................................................... 66

3.2.4. ตวคณทวทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสนของกรมบงคบคด ................................................................ 67

3.3. สรปและขอเสนอแนะ........................................................................................................................................... 69

บทท 4 การวเคราะหเชงคณภาพ ........................................................................................................................................... 71

4.1. การผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ....................................................... 71

4.2. กระบวนการในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด ......................................................................... 78

4.3. ปญหาและอปสรรคจากขนตอนตางๆ ทไดมาจากการสมภาษณ .......................................................................... 88

4.3.1. ดานบคลากร ................................................................................................................................................... 91

4.3.2. ดานเทคโนโลย ................................................................................................................................................ 91

4.3.3. ดานการจดการขอมล ...................................................................................................................................... 91

4.4. การส ารวจความเหนของผเขารวมประมลทรพยขายทอดตลาด ณ กรมบงคบคด ................................................ 91

4.5. สรปและขอเสนอแนะ......................................................................................................................................... 101

บทท 5 สรปผลการศกษา..................................................................................................................................................... 103

5.1. การวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสน .......................................................................................................... 103

5.2 ผลกระทบทางเศรษฐกจของการผลกดนทรพยสนผานการประมลขายทอดตลาด ......................................... 104

5.3 การปรบปรงกระบวนการประมลขายทอดตลาด ........................................................................................... 105

5.4 ขอจ ากดของการศกษา ....................................................................................................................................... 106

เอกสารอางอง ....................................................................................................................................................................... 107

ภาคผนวก ก ผลการประมาณการ กรณพจารณาปจจยเฉพาะแยกตามเขตตรวจราชการของกรมบงคบคด ........................ 111

ภาคผนวก ข ปญหาและอปสรรคของการใชขอมลของกรมบงคบคด .................................................................................... 115

ภาคผนวก ค แบบส ารวจการขายทอดตลาด ......................................................................................................................... 119

ภาคผนวก ง รายชอสถาบนการเงนและหนวยงานอนๆ ทคณะผวจยด าเนนการสมภาษณเชงลก ......................................... 123

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด VII


สารบญภาพ

ภาพ 1.1 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจ ป พ.ศ. 2557 (Distance-To-Frontier, DTF) ............................................ 3

ภาพ 1.2 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจ ป พ.ศ. 2560 (Distance-To-Frontier, DTF) ............................................ 4

ภาพ 1.3 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจดานการแกปญหาหนสนลนพนตว ป พ.ศ. 2557 (Distance-To-Frontier,

DTF) ........................................................................................................................................................................................... 5

ภาพ 1.4 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจดานการแกปญหาหนสนลนพนตว ป พ.ศ. 2560 (Distance-To-Frontier,

DTF) ........................................................................................................................................................................................... 6

ภาพ 1.5 ความยากงายในการประกอบธรกจโดยรวม และการแกปญหาหนสนลนพนตวของประเทศไทย ระหวางป พ.ศ.

2553 ถงป พ.ศ. 2560 (Distance-To-Frontier, DTF) ............................................................................................................. 7

ภาพ 1.6 อตราสวนของทรพยทเรยกคนไดสมพนธกบระยะเวลา ตนทน และผลลพธ ............................................................... 8

ภาพ 1.7 การแกปญหาการมหนสนลนพนตว อตราสวนของทรพยทเรยกคนได และดชนความเขมแขงของขอบขายงานการม

หนสนลนพนตวของประเทศในกลมสมาชกอาเซยน ระหวางป พ.ศ. 2557 ถงป พ.ศ. 2560 ..................................................... 9

ภาพ 1.8 ระยะเวลา ตนทน และผลลพธจากกระบวนการแกปญหาหนสนลนพนตวของประเทศสมาชกอาเซยน ระหวางป

พ.ศ. 2558 ถงป พ.ศ. 2560 .................................................................................................................................................... 10

ภาพ 1.9 กระบวนการเรงรดหนสนนบตงแตเรมตนจนถงการช าระเงนคนแกเจาหน............................................................... 12

ภาพ 1.10 สถตการผลกดนทรพยของไทย ระหวางปงบประมาณ พ.ศ. 2548 ถงปงบประมาณ พ.ศ. 2558 .......................... 15

ภาพ 1.11 การคนหาความสมพนธของการศกษาในอดต ........................................................................................................ 17

ภาพ 1.12 การประเมนมลคาเพมทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสน .............................................................................. 24

ภาพ 1.13 โครงสรางตารางปจจยการผลตและผลผลตของไทยโดยสงเขป .............................................................................. 25

ภาพ 2.1 กระบวนการปรบปรงโครงสรางหนอนๆ ทสมพนธกบกระบวนการประมลขายทอดตลาด ....................................... 35

ภาพ 2.2 ประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด จ าแนกตามประเภท

ทรพยและระดบราคาประเมน ................................................................................................................................................. 36

ภาพ 2.3 ประสทธภาพในการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด จ าแนกตาม

ประเภททรพยและระดบราคาประเมน .................................................................................................................................... 38

ภาพ 2.4 ระยะเวลาทใชในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด จ าแนกตามราคาประเมน ................................. 46

ภาพ 2.5 การตดสนใจเขารวมประมลขายทอดตลาดของสถาบนการเงนเปรยบเทยบกบของการประมลสาธารณะ ............... 48

ภาพ 3.1 จ านวนคดผลกดนทรพยทมการจ าหนายได ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 ................................................ 52

VIII เสนอตอกรมบงคบคด รายงานฉบบสมบรณ


ภาพ 3.2 มลคาของคดผลกดนทรพยทมการจ าหนายได ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 ........................................... 52

ภาพ 3.3 มลคาเพมทางเศรษฐกจทตามมาจากการกอสรางและซอมแซมอสงหารมทรพยทผานการประมลขายทอดตลาด ... 60

ภาพ 3.4 หวงโซคณคาการผลตของการกอสรางทอยอาศยจากตารางผลผลตและปจจยการผลต (ขนาด 180 ภาคเศรษฐกจ)61

ภาพ 3.5 อตสาหกรรมขนตนส าคญ 5 อนดบแรกของการกอสรางทอยอาศย ......................................................................... 63

ภาพ 3.6 อตสาหกรรมขนปลายส าคญ 5 อนดบแรกของการกอสรางทอยอาศย ..................................................................... 64

ภาพ 3.7 ตวคณทวเศรษฐกจทตามมาจากการกอสรางและซอมแซมอสงหารมทรพยทผานการประมลขายทอดตลาด .......... 68

ภาพ 4.1 สดสวนราคาประเมนของทรพยสนคดแพง จ าแนกตามประเภททรพย ป พ.ศ. 2556.............................................. 75




ภาพ 4.5 จ านวนคดและมลคาการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ......................................... 74

ภาพ 4.6 ราคาประเมนและราคาขายของคดแพง จ าแนกตามประเภททรพย ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 ........... 78

ภาพ 4.7 สดสวนราคาขายตอราคาประเมนของคดแพง จ าแนกตามประเภททรพย ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 . 78

ภาพ 4.8 กระบวนการผลกดนทรพยผานการขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ....................................................................... 81

ภาพ 4.9 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพย ตงแตวนทรบหมายคดถงวนทจายเงน จ าแนกตามประเภททรพยและราคา

ประเมน ................................................................................................................................................................................... 82

ภาพ 4.10 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพย ตงแตวนทรบหมายคดถงวนทจายเงน จ าแนกตามประเภทอสงหารมทรพย

และราคาประเมน .................................................................................................................................................................... 83

ภาพ 4.11 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพย จ าแนกตามราคาประเมน .......................................... 85

ภาพ 4.12 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพยประเภททดน จ าแนกตามราคาประเมน ..................... 85

ภาพ 4.13 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพยประเภทสงปลกสราง จ าแนกตามราคาประเมน .......... 86

ภาพ 4.14 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพยประเภทอาคารชด จ าแนกตามราคาประเมน .............. 86

ภาพ 4.15 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของสงหารมทรพย จ าแนกตามราคาประเมน ............................................. 87

ภาพ 4.16 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของทรพยสนอนๆ จ าแนกตามราคาประเมน.............................................. 87

ภาพ 4.17 สดสวนของผเขารวมการประมล จ าแนกตามประเภทของผซอทรพย .................................................................... 92

ภาพ 4.18 สดสวนของผเขารวมการประมล จ าแนกตามประสบการณการเขารวมการประมล ............................................... 92

ภาพ 4.19 สดสวนของผเขารวมการประมล จ าแนกตามแหลงสบคนขอมลดานกฎระเบยบการประมล ................................. 93

ภาพ 4.20 แหลงสบคนขอมลดานกฎระเบยบการประมล ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก ....................................... 93

ภาพ 4.21 การตรวจสอบรายละเอยดทรพยทน ามาประมล .................................................................................................... 94

ภาพ 4.22 การตรวจสอบรายละเอยดทรพยในการประมล ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก ..................................... 94

ภาพ 4.23 ประเภทของทรพยทผเขารวมการประมลใหความสนใจ ........................................................................................ 95

ภาพ 4.24 มลคาทรพยทผเขารวมการประมลใหความสนใจ จ าแนกตามมลคาและประเภททรพย ........................................ 95

ภาพ 4.25 ราคาเรมตนในการประมลทมการแขงขนสง ........................................................................................................... 96

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด IX


ภาพ 4.26 ราคาเรมตนในการประมลทมการแขงขนสง ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก .......................................... 96

ภาพ 4.27 ราคาเรมตนในการประมลทมการแขงขนสง ส าหรบผทเคยเขารวมการประมลมาแลว .......................................... 97

ภาพ 4.28 รปแบบการขายทศาลก าหนดทผเขารวมการประมลใหความสนใจ........................................................................ 97

ภาพ 4.29 ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาด .......................................................................................... 98

ภาพ 4.30 ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาด ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก .......................... 99

ภาพ 4.31 ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาด ส าหรบผทเคยเขารวมการประมลมาแลว .......................... 99

ภาพ 4.32 ระยะเวลาในการปรบปรงหรอท าสญญา จ าแนกตามการใชประโยชนจากทรพย................................................. 100

ภาพ 4.33 ตนทนจากราคาประมล จ าแนกตามการใชประโยชนจากทรพย .......................................................................... 100

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด XI


สารบญตาราง

ตาราง 1.1 การปรบโครงสรางหนของไทย .............................................................................................................................. 14

ตาราง 1.2 ค าอธบายและทมาของขอมลตวแปรตน และตวแปรควบคมทใชในการศกษา ...................................................... 23

ตาราง 2.1 ประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดจ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ ....................... 37

ตาราง 2.2 ประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด จ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ ...... 39

ตาราง 2.3 ประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด จ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ กรณ

ปลอดภาระผกพน ................................................................................................................................................................... 41


ปลอดจ านอง ........................................................................................................................................................................... 42


จ านองตดไป ............................................................................................................................................................................ 43

ตาราง 3.1 คาสถตบรรยายแบบงาย แยกตามป ...................................................................................................................... 53

ตาราง 3.2 คาสถตบรรยายแบบงาย แยกตามภมภาค ............................................................................................................ 54

ตาราง 3.3 ผลการประมาณการจากแบบจ าลอง log-log ทงหมด 8 แบบ .............................................................................. 56

ตาราง 4.1 จ านวนคดทมการผลกดนทรพยดวยการประมลขายทอดตลาดระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 จ าแนกตาม

ประเภทคดและราคาประเมนราคาทรพย ................................................................................................................................ 74

ตาราง 4.2 ขอเสนอแนะในการปรบปรงกระบวนการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด ...................................... 102

รายงานฉบบสมบรณ เสนอตอกรมบงคบคด 1


บทท 1

บทน า

“บทบาทของกรมบงคบคด” แมจะเปนสวนหนงของกระบวนการการอ านวยความยตธรรมใหกบ

สงคมไทย แตผลลพธจากการด าเนนงานของกรมบงคบคดหาไดจ ากดอยแคบรบทของการอ านวยความ

ยตธรรมเพยงอยางเดยว ความเขมแขงของระบบการเงน การเตบโตทางเศรษฐกจ และการสงเสรมการลงทน

กลบไดรบอทธพลจากผลการด าเนนงานของกรมบงคบคดดวย การศกษาในครงนเปนการคนหาความเชอมโยง

ระหวางการอ านวยความยตธรรมของกรมบงคบคดกบบรบทการด าเนนงานของกรมบงคบคดในดานเศรษฐกจ

1.1. ทมาและความส าคญของปญหา

1.1.1. ความยากงายในการประกอบธรกจ

“ดชนความยากงายในการประกอบธรกจ” (ease of doing business indicator) ของ

ธนาคารโลกเปนตวชวดทหลายคนเชอวามบทบาทตอการบงชการลงทนภายในประเทศ และการไหลเขาของ

การลงทนทางตรง (foreign direct investment, FDI) จากตางประเทศ การสนบสนนใหเกดการลงทนจงมก

ลงเอยดวยการคนหาวธการยกระดบดชนดงกลาวใหมระยะเขาใกลคาสงสดมากทสด (distance to frontier,

DTF) องคประกอบของดชนความยากงายในการประกอบธรกจมความหลากหลายและเกยวพนกบการ

ด าเนนงานของหนวยงานภาครฐในหลายดาน แตสวนทเกยวของกบกระบวนการยตธรรมของประเทศ คอ

“การบงคบสญญาช าระหน ” (debt enforcing) และ “การแกปญหาหนสนลนพนตว” (resolving

insolvency) ทงสองสวนนมความสมพนธกบการด าเนนงานของหนวยงานในสงกดกระทรวงยตธรรมเปนอยาง

มาก แตมการแกปญหาหนสนลนพนตวเทานนทมสวนเกยวของกบการด าเนนงานของ “กรมบงคบคด” (legal

execution department)

ตลอดระยะเวลาสปทผานมาระดบความยากงายในการประกอบธรกจของประเทศไทย

ไมมการเปลยนแปลงมากนก โดยองครวมอยในเกณฑปานกลางคอนขางสง พฒนาการทเกดขนตลอดสปทผาน

มากลบเปนความกาวหนาของระดบความยากงายในการประกอบธรกจของประเทศในภมภาคเอเชยทปรบตว

สงขน แมในปจจบนจะยงไมทดเทยมกบประเทศไทยแตกเปนความกาวหนาในชวงระยะเวลาสนๆ (ดงภาพ 1.1

และภาพ 1.2) ในขณะท การแกปญหาหนสนลนพนตวซงเดมอยในเกณฑปานกลางคอนขางสงและถอวาม

ความโดดเดนกวาประเทศสวนใหญในภมภาคเดยวกน ทงยงมแนวโนมของพฒนาการทดมากขนในปปจจบน

2 เสนอตอกรมบงคบคด รายงานฉบบสมบรณ

แตกลบไมพบพฒนาการใดๆ ของประเทศในภมภาคเอเชยทมนยส าคญ เปนไปไดวาการแกปญหาหนสนลนพน

ตวนเกยวของกบปจจยเชงกฎหมาย กฎระเบยบ และปจจยเชงวฒนธรรมอนๆ ทยากตอการเปลยนแปลงอยาง

รวดเรว (ดงภาพ 1.3 และภาพ 1.4)

ส าหรบพฒนาการของประเทศไทยนบจากอดตจนถงปจจบนนน ระดบความยากงายใน

การประกอบธรกจ และการแกปญหาหนสนลนพนตวเรมมการรายงานครงแรก ในป พ.ศ. 2553 ถงป พ.ศ.

2560 หรอชวงเวลาปจจบน ท าใหระดบดชนความยากงายในการประกอบธรกจไมมการเปลยนแปลงมากนก

จดอยในระดบปานกลางคอนขางสงเสยเปนสวนใหญ



ภาพ 1.1 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจ ป พ.ศ. 2557 (Distance-To-Frontier, DTF)

ทมา: World Bank


ภาพ 1.2 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจ ป พ.ศ. 2560 (Distance-To-Frontier, DTF)




ภาพ 1.3 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจดานการแกปญหาหนสนลนพนตว ป พ.ศ. 2557 (Distance-To-Frontier, DTF)



ภาพ 1.4 ดชนความยากงายในการประกอบธรกจดานการแกปญหาหนสนลนพนตว ป พ.ศ. 2560 (Distance-To-Frontier, DTF)




ในทางตรงกนขาม การแกปญหาหนสนลนพนตวกลบมการเปลยนแปลงมากกวา โดย

การเปลยนแปลงทเดนชดเกดขนในป พ.ศ. 2555 จากระดบการแกปญหาการมหนสนลนพนตวทเคยอยใน

ระดบปานกลางในอดต ไดปรบตวสงขนมาอยในระดบปานกลางคอนขางสง จนกระทงอยในระดบสงสด

นบตงแตมการรายงานตวชวดดงกลาวมาในป พ.ศ. 2560 ดงภาพ 1.5

ภาพ 1.5 ความยากงายในการประกอบธรกจโดยรวม และการแกปญหาหนสนลนพนตวของประเทศไทย ระหวางป พ.ศ. 2553 ถงป พ.ศ. 2560 (Distance-To-Frontier, DTF)


ธนาคารโลกไดก าหนดเกณฑการวดระดบการแกปญหาการมหนสนลนพนตวไวสองสวน

คอ อตราสวนของทรพยทเรยกคนได (recovery rate) และดชนความเขมแขงของขอบขายงานการมหนสนลน

พนตว (strength of insolvency framework index) ทงสองสวนถกใหน าหนกตอการประเมนการแกปญหา

การมหนสนลนพนตวเทากน2 การประเมนของธนาคารโลกอาศยการส ารวจกลมตวอยางทเกยวของกบ

กระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตว ทมความรความเขาใจดานกฎหมาย กฎระเบยบและความรทวไป

ตอกระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตว

ความสามารถในการแกปญหาการมหนสนลนพนตวของประเทศไทยอยในเกณฑดมาก

เมอเปรยบเทยบกบประเทศในกลมสมาชกอาเซยน (ดงภาพ 1.7 (a)) โดยความเขมแขงในการแกปญหาการม

หนสนลนพนตวของไทยมพนฐานมาจากดชนความเขมแขงของขอบขายงานการมหนสนลนพนตวเปนหลก แม

2 อางองจากธนาคารโลก http://www.doingbusiness.org/Methodology/Resolving-Insolvency

73 73 75 75 7672 72 73

46 47

73 73 75 75 75 77

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560

Overall Ease of Doing Business Resolving Insolvency



เมอพจารณาดชนความเขมแขงของขอบขายงานการมหนสนลนพนตวของประเทศไทยเทยบกบประเทศใน

กลมสมาชกอาเซยนดวยกน ดชนความเขมแขงของขอบขายงานการมหนสนลนพนตวไมไดจดอยในฐานทด

ทสดกตาม แตเมอน ามาประกอบกบอตราสวนของทรพยท เรยกคนไดแลวท าใหการแกปญหาการมหนสนลน

พนตวของไทยมระดบสงสดในกลมประเทศสมาชกอาเซยน (ดงภาพ 1.7 (b) และภาพ 1.7 (c))

ส าหรบอตราสวนของทรพยทเรยกคนไดของประเทศไทยเมอเปรยบเทยบกบประเทศ

สมาชกอาเซยนแลว ประเทศไทยมอตราสวนของทรพยท เรยกคนไดอยในอบดบสาม เปนรองจากประเทศ

สงคโปรและประเทศมาเลเซย (ดงภาพ 1.7 (b))

อตราสวนของทรพยทเรยกคนไดนค านวณขนจากทรพยทเจาหนมประกน (secured

creditor) ไดรบคนหลงจากกระบวนการบงคบคด (การปรบปรงโครงสรางหน การช าระบญช การพทกษทรพย

จากการลมละลาย หรอการยดทรพย) เปรยบเทยบกบมลคาทรพยค าประกน ซงมลคาของทรพยทเรยก

คนกลบมาไดตองเผชญกบคาเสอมทเกดขนตลอดระยะเวลาการด าเนนการผานกระบวนการยตธรรม อตรา

ดอกเบยเงนกทบตนทเจาหนมประกนตองสญเสยไปเนองจากลกหนไมสามารถช าระได ทงน อตราสวนของ

ทรพยทเรยกคนไดนขนอยกบปจจยสามประการ ประการแรก ระยะเวลา นบตงแตลกหนผดช าระจนถง

ชวงเวลาทมการจายเงนคนแกเจาหนมประกนบางสวนหรอเตมจ านวน ประการทสอง ตนทนในการด าเนนคด

ซงประกอบดวยคาธรรมเนยมในการด าเนนการทงหมดคดเปนสดสวนกบมลคาทรพยค าประกน ประการทสาม

ผลลพธทางธรกจของลกหนจากการด าเนนคด ไดแก การด าเนนกจการตอ หรอเลกกจการไป ปจจยทงสาม

ประการนมบทบาทส าคญตออตราสวนของทรพยทเรยกคนได

ภาพ 1.6 อตราสวนของทรพยทเรยกคนไดสมพนธกบระยะเวลา ตนทน และผลลพธ


จากแนวคดดงกลาวธนาคารโลกอาศยการสมส ารวจกลมตวอยางผมสวนได เสยใน

กระบวนการดงกลาว เพอรายงานระยะเวลา ตนทน และผลลพธจากการแกปญหาหนสนลนพนตว (ดงภาพ 1.8)



ภาพ 1.7 การแกปญหาการมหนสนลนพนตว อตราสวนของทรพยทเรยกคนได และดชนความเขมแขงของขอบขายงานการมหนสนลนพนตวของประเทศในกลมสมาชกอาเซยน ระหวางป พ.ศ. 2557 ถงป พ.ศ. 2560

(a) การแกปญหาการมหนสนลนพนตว (b) อตราสวนของทรพยทเรยกคนได (c) ดชนความเขมแขงของขอบขายงาน

การมหนสนลนพนตว ทมา: World Bank

หมายเหต: ในกรณของสปป.ลาวไมมคดความเขาสกระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตวเลยตลอดระยะเวลา 5 ปทผานมาจงมการรายงาน

เปน 0 มาโดยตลอด

0 100

Brunei…

Cambodia

Indonesia

Lao PDR

Malaysia

Myanmar

Philippines

Singapore

Thailand

Vietnam

Reso

lving

Inso

lvenc

y

2560 2559 2558 2557

0 20

Brunei…

Cambodia

Indonesia

Lao PDR

Malaysia

Myanmar

Philippines

Singapore

Thailand

Vietnam

stren

gth o

f ins

olve

ncy f

ram

ewor

k ind

ex

2560 2559 2558 2557

0 50 100

Brunei…

Cambodia

Indonesia

Lao PDR

Malaysia

Myanmar

Philippines

Singapore

Thailand

Vietnam

reco

very

rate

2560 2559 2558 2557



ภาพ 1.8 ระยะเวลา ตนทน และผลลพธจากกระบวนการแกปญหาหนสนลนพนตวของประเทศสมาชกอาเซยน ระหวางป

พ.ศ. 2558 ถงป พ.ศ. 2560

(a) ระยะเวลา (b) ตนทน (c) ผลลพธ


หมายเหต: อนโดนเซยไมมการรายงานผลลพธจากกระบวนการแกปญหาหนสนลนพนตว ระหวางป พ.ศ. 2558 ถงป พ.ศ. 2560

2.5

6

1.9

0

1

5

2.7

0.8

1.5

5

0 5 10

Brunei…

Cambodia

Indonesia

Lao PDR

Malaysia

Myanmar

Philippines

Singapore

Thailand

Vietnam

ป

3.5

18

21.6

0

10

18

32

4

18

14.5

0 20 40

Brunei…

Cambodia

Indonesia

Lao PDR

Malaysia

Myanmar

Philippines

Singapore

Thailand

Vietnam

รอยละของมลคาหน

0 1

Brunei…

Cambodia

Indonesia

Lao PDR

Malaysia

Myanmar

Philippines

Singapore

Thailand

Vietnam

1 ส าหรบกรณด าเนนกจการตอ 0 ส าหรบกรณเลกกจการ



หากเปรยบเทยบระยะเวลาและตนทนของประเทศไทยกบประเทศในกลมสมาชก

อาเซยนดวยกนแลว ประเทศไทยใชระยะเวลาด าเนนการและมตนทนด าเนนการต าสดเปนอนดบสาม จากผล

การส ารวจของธนาคารโลกนเองทท าใหประเทศไทยตองหนมาทบทวนตนทนและระยะเวลาในการแกปญหา

การมหนสนลนพนตวมากขน เพอยกระดบมาตรฐานการแกปญหาการมหนสนลนพนตว ตลอดจนท าใหความ

ยากงายในการประกอบธรกจของประเทศไทยมพฒนาการในเกณฑทดขน

1.1.2. บทบาทของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ

“สญญากยม” เปนสญญาทมบทบาทส าคญในการพฒนาเศรษฐกจนบตงแตอดต สญญา

ดงกลาวนอกจากจะเปดโอกาสใหกบ “ลกหน” สามารถน าเงนกไปใชบรโภคหรอลงทนไดมากกวางบประมาณ

ทตนมอยเดมแลว ยงเปดโอกาสให “เจาหน” ไดรบดอกเบยเปนผลประโยชนจากการใหกดวย อยางไรกตาม

สญญากยมจะกอใหเกดประโยชนกบทกฝายกตอเมอมการกระท าตามสญญาเทานน การผดสญญากยมก

สามารถสรางปญหาตอระบบเศรษฐกจไดเชนกน โดยเฉพาะเมอลกหนตามสญญาตกอยในสถานะไมสามารถ

ช าระหนได (insolvent) ดงนน จงจ าเปนอยางยงทจะตองมกระบวนการทางกฎหมายเขามาบงคบใหลกหนท า

ตามสญญา ทวา กระบวนการทางกฎหมายดงกลาวประกอบดวยขนตอนและหนวยงานในกระบวนการ

ยตธรรมมากมายทเกยวของ หากกระบวนการใดกระบวนการหนงลาชาหรอมตนทนในการด าเนนการสงแลว

นอกจากจะสงผลเสยตอเจาหนตามสญญาแลว ยงมโอกาสทความลาชาและสนเปลองนจะสรางความลงเลแก

เจาหนรายอนๆ ในการท าสญญากยมในอนาคตดวย ผลพวงของความลงเลของเจาหนนยอมเปนอปสรรคตอ

การด าเนนธรกจโดยรวม เพราะฉะนน ความส าเรจใน “การบงคบลกหนใหท าตามสญญาอยางมประสทธภาพ”

อาจหมายถงการสงเสรมหรอขดขวางกลไกการท างานของระบบเศรษฐกจ

แมวาความส าคญของการบงคบใหลกหนท าตามสญญาตอการด าเนนธรกจโดยรวมของ

ประเทศจะเปนเรองทผคนโดยทวไปตระหนกด แตผลการส ารวจประสทธภาพการเรงรดหนสน (debt

enforcement) กลบพบวา ประเทศสวนใหญกลบมประสทธภาพในการเรงรดหนสนไมสดนก (Djankov,

Hart, McLiesh, & Shleifer, 2006) การส ารวจประสทธภาพเรงรดหนสนดงกลาวครอบคลมประเทศทงทอย

ในกลมประเทศพฒนาและในกลมประเทศก าลงพฒนาในแทบทกภมภาคของโลกจ านวน 88 ประเทศ ทงยงถก

ใชในการอางองรายงานความยากงายในการท าธรกจของธนาคารโลก (Doing-Business, 2008) ทงน ยอมเปน

ทคาดคะเนโดยทวไปไดวา ความแตกตางระหวางรปแบบพธการของกระบวนการทางศาลในแตละประเทศมผล

ตอประสทธภาพในการเรงรดหนสนในแตละประเทศไมมากกนอย3 อยางไรกตาม ปจจยดานความแตกตางของ

พธการของกระบวนการทางศาลในแตละประเทศมลกษณะเปนนามธรรม ท าใหการประเมนประสทธภาพการ

3 มการศกษาในอดตทตงขอสนนษฐานในลกษณะเชนเดยวกนนวา พธการทางกฎหมายนาจะเปนปจจยส าคญทท าใหสามารถคาดคะเนถงประสทธภาพในการเรงรดหนสนได (Djankov, La Porta, Lopez-de-Silanes, & Shleifer, 2003)



เรงรดหนสนโดยอาศยปจจยนยอมมขอจ ากดสง Djankov et al. (2006) เลงเหนวา เมอมองขามความแตกตาง

ของรปแบบพธการของกระบวนการทางศาลออกไปแลว ยงมสงทเจาหนไมวาจะอยในประเทศใดกตามตอง

เผชญในกระบวนการเรงรดหนสน คอ ระยะเวลาตามพธการทางศาล ตลอดจนความลาชาของขนตอนการ

พจาณาคดอนๆ ทอาจเกดขน ความสนเปลองในการด าเนนกระบวนการทางกฎหมายแตละขนตอน รวมถง

ผลประโยชนทางการเงนทสญเสยไประหวางด าเนนกระบวนการทางกฎหมาย4 ดงนน Djankov et al. (2006)

จงอาศยปจจยเหลานในการประเมนประสทธภาพของการเรงรดหนสน วธการศกษาใหมนอาศยขอมลเชง

ปรมาณทงหมด ท าใหสามารถวดประสทธภาพการเรงรดหนสนของแตละประเทศมาเปรยบเทยบในเชงปรมาณ

ได ไมวารปแบบพธการของกระบวนการทางศาลในแตละประเทศจะแตกตางกนอยางไรกตาม และผลการ

ส ารวจกชใหเหนถงความลาชา สนเปลอง และเสยประโยชนของกระบวนการเรงรดหนสนซ งดขดแยงกบ

ความส าคญของการบงคบลกหนใหท าตามสญญาตามทคนทวไปตระหนกด

ในมมมองของคณะผวจย วธการตรวจวดประสทธภาพการเรงรดหนสนทกลาวถงน

เปดเผยใหเหนถงแงมมบางประการของการเรงรดหนสน อยางไรกตาม การศกษาดงกลาวกยงมอกหลายแงมม

ของประสทธภาพการเรงรดหนสนทพวพนกบการพฒนาเศรษฐกจ ประการแรก เนองจากกรอบระยะเวลาของ

การส ารวจประสทธภาพการเรงรดหนสนน เรมตนตงแตขณะทลกหนซงตกอยในสถานะไมสามารถช าระหนได

(insolvent) จนกระทงเจาหนไดรบทราบผลการพพากษาเทานน5 ทงทในความเปนจรงกระบวนการผลกดน

ทรพยสนซงเปนขนตอนการเรงรดหนสนทสบเนองมาหลงจากการพจารณาคดกมความส าคญตอเจาหนไมยง

หยอนไปกวากน เนองจากกระบวนการดงกลาวมผลตอมลคาหนทเรยกคนได (recovery debt) ของเจาหน

และมผลตอการด าเนนธรกจและภาคการเงนของประเทศโดยตรง6

ภาพ 1.9 กระบวนการเรงรดหนสนนบตงแตเรมตนจนถงการช าระเงนคนแกเจาหน

ทมา: คณะผวจย

4 ในทน หมายถง ผลตอบแทนทางการเงน (หรอดอกเบย) จากทรพยสนซงอยระหวางการด าเนนกระบวนการเรงรดหน 5 ผลทางคดเปนทสนสดลงแลว 6 อตราการเรยกคนหนถงความเสยงของการปลอยสนเชอ ซงเปนหนงในปจจยทเปดเผยถงสขภาพทางการเงน ( financial health) ของผปลอยสนเชอ (Mora, 2012)

กระบวนการพจารณาคด

ลกหนไมสามารถช าระหนได

กระบวนการผลกดนทรพยสน

ผลการพจารณาคดสนสด

ช าระเงนคนแกเจาหน

Djankov, et al. (2006) ส ารวจประสทธภาพ

ยงไมมการส ารวจประสทธภาพ



ภายหลงจากลกหนตกอยในสถานะไมสามารถช าระหนได (insolvent) และถกพพากษา

โดยศาลแพงหรอศาลลมละลายแลว กระบวนการหลง ซงเรยกวา “การผลกดนทรพยสน” จะอยภายใตการ

ด าเนนงานของกรมบงคบคดซงจะท าหนาทยด อายดทรพยของลกหน และน าทรพยของลกหนออกขาย

ทอดตลาด เพอน าเงนมาคนแกบรรดาเจาหนและผมสวนไดเสยในคด รวมทงท าการหกเงนสวนหนงเปน

คาธรรมเนยมส าหรบเปนรายไดของรฐ ดงภาพ 1.9

นอกจากน หากการเรงรดหนสนมดวยกนหลายกระบวนการ7 และแตละกระบวนการ

ของการเรงรดหนสนในแตละประเทศยงจะมรปแบบพธการของกระบวนการทางศาลทแตกตางกน การ

วเคราะหประสทธภาพอาจท าใหเกดความคลมเครอได เชน Djankov, et al. (2006) สรปการเปรยบเทยบ

ประสทธภาพของการเรงรดหนสนตามกระบวนการ โดยไมค านงถงความคลายคลงหรอความแตกตางของ

รปแบบพธการของกระบวนการทางศาลในแตละประเทศ ซงพบผลลพธมความคลมเครอโดยยงไมสามารถระบ

วา ความไรประสทธภาพในการเรงรดหนสนนนมสาเหตเกดจากกระบวนการการท างานหรอลกษณะของ

กฎหมายมากกวากน8

ขอกงวลจากการศกษาในอดตเหลาน เปนขอสนบสนนทดส าหรบการออกแบบ

การศกษาการวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสนในครงนใหมความถถวนมากยงขน โดยอาศยขอมลของ

ประเทศไทยมาเปนกรณศกษา แนนอนวาการศกษาโดยยดประเทศใดประเทศหนงเปนกรณศกษา นาจะชวย

ขจดปญหาความแตกตางของรปแบบพธการของกระบวนการทางศาลระหวางประเทศไปไดสวนหนง แตการ

มงเนนการศกษาในเชงลกและรอบดานตางหากทเปนหวใจส าคญของการใชประเทศใดประเทศหนงเปน

กรณศกษาในการวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสน

ส าหรบประเทศไทย กระบวนการการผลกดนทรพยสนเปนสวนหนงของกระบวนการทม

ขนาดใหญกวาซงเรยกวา “กระบวนการปรบปรงโครงสรางหน” (debt restructuring) การปรบโครงสรางหน

นสามารถเกดขนไดทงจากกระบวนการภายในศาล (in court) และกระบวนการภายนอกศาล (out of court)

เมอมการไกลเกลยระหวางเจาหนและลกหน ในขณะท กระบวนการภายในศาลยงแยกออกเปนประเภทคด

ปลกยอยอก 3 ประเภทคด ไดแก คดแพง (civil case) คดลมละลาย (bankruptcy case) และคดฟนฟกจการ

(reorganization) ทงน คดฟนฟกจการจะเกดขนเฉพาะในกรณทเจาหนยนค าฟองลกหนทเปนนตบคคล

7 กระบวนการหลากหลายในการเรงรดหนสนทถกอางถงน ประกอบไปดวย การช าระบญช (liquidation) การยดทรพยค าประกน (foreclosure) และการฟนฟกจการ (reorganization) (Djankov et al., 2006) 8 แนนอนวาในความเปนจรงนน กระบวนการทางศาลทเกยวกบการเรงรดหนสนในแตละประเทศมไดหลายกระบวนการ และแมวาจะเปนกระบวนการเดยวกนแตกไมไดสอดคลองใดๆ กนเลย (consensus) เมอเปรยบเทยบระหวางประเทศ แตถงกระนน การวเคราะหในประเดนอนๆ ของ Djankov et al. (2006) กยงมการน าปจจยดาน “ทมาของกฎหมาย” (legal origin) มาใชบอยครง แตกลบไมน าปจจยดงกลาวมาใชในการวเคราะหสวนน



เทานน9 ในขณะท คดแพงและคดลมละลายอาจเปนการยนค าฟองของเจาหนตอลกหนทเปนบคคลธรรมดา

หรอนตบคคลกได10 กระบวนการปรบโครงสรางหนภายในศาลของคดแตละประเภทน อาจน า มาซง

กระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตว (resolve insolvent) ของลกหนไดทงสน 2 กระบวนการ ไดแก

การยดทรพยค าประกน (foreclosure) และการช าระบญช (liquidation) ดงตาราง 1.1

ตาราง 1.1 การปรบโครงสรางหนของไทย

การปรบโครงสรางหน ประเภทคด กระบวนการ*

กระบวนการภายในศาล

คดแพง การยดทรพยค าประกน

การช าระบญช

คดลมละลาย การยดทรพยค าประกน

การช าระบญช

คดฟนฟกจการ การยดทรพยค าประกน

การช าระบญช กระบวนการภายนอกศาล การไกลเกลย


หมายเหต: *ส าหรบการยดทรพยค าประกน และการช าระบญช อาจเปนการยดทรพยสนบางสวนของกจการ หรอน าสนทรพยบางสวนของกจการ

มาช าระบญช ในกรณดงกลาวนท าใหกจการของลกหนยงสามารถด าเนนการตอไปได

และไมวากระบวนการเรงรดหนสนจะมาจากการยดทรพยค าประกนหรอการช าระบญช

กตาม ผลลพธทตามมาทลกหนตองเผชญจากกระบวนการดงกลาวสามารถเปนไปไดทง “การด าเนนกจการได

ตอไป” (going concern) หากเปนการยดทรพยสนบางสวนของกจการหรอน าสนทรพยบางสวนของกจการมา

ช าระบญช ในกรณน ทรพยของลกหนทเปนกจการทประกอบธรกจ ยงสามารถด าเนนกจการโดยใชผบรหาร

ชดเดม (หรอบางสวน) หรอบรหารโดยผบรหารชดใหมทงหมดกได แตในอกทางหนง ลกหนอาจตองเผชญกบ

ทางเลอก “การแยกขายทรพยสน” (piecemeal sale) ในกรณนกจการทด าเนนการอยจะตองหยดด าเนนการ

ไป และสนทรพยทงหลายของกจการดงกลาวจะถกแบงขายเพอน าเงนมาใชคนแกเจาหน กระบวนการผลกดน

ทรพยสนจะเรมตนขนเมอมผลของค าพพากษาคดแลว และจะสนสดลงกตอเมอเจาหนและผมสวนไดเสยไดรบ

การชดใชเงนคนเทานน แนนอนวาเปาหมายอนดบแรกของการผลกดนทรพยสน คอ ความพยายามในการ

อ านวยความยตธรรมแกเจาหน แตประเดนทคณะผวจยเพงความสนใจในการคนหาค าตอบ คอ ผลกระทบจาก

การผลกดนทรพยสนตอการสงเสรมการด าเนนธรกจและการพฒนาทางเศรษฐกจของประเทศไทย

ผลจากการผลกดนทรพยสนท าใหเจาหนไดรบการชดใชเงนคน หากเจาหนเปนนตบคคล

กสามารถน าเงนดงกลาวไปหมนเวยนลงทนในกจการอนๆ ตอไป หรออาจจะน าเงนดงกลาวไปใหสนเชอแก

9 มาตรา 90/3 พระราชบญญตลมละลาย พ.ศ. 2483 10 มาตรา 9 พระราชบญญตลมละลาย พ.ศ. 2483



ลกหนรายใหม หากเจาหนเปนบคคลธรรมดากสามารถน าเงนทไดรบคนมาไปใชในการบรโภค การออม หรอ

กระทงน าเงนไปลงทนในสนทรพยอนไดเชนกน11

ในอกดานหนง เมอทรพยสนของลกหนถกขายทอดตลาดออกไป ทรพยสนดงกลาวจะ

ตกเปนกรรมสทธของผซอรายใหมตามขนตอนการผลกดนทรพยสน แนนอนวาทรพยสนเหลานยอมตองถกน า

กลบมาใชประโยชนอกครงในอนาคต และการน าทรพยสนทถกทงรางเดมกลบมาใชใหมกมสวนในการพฒนา

เศรษฐกจของประเทศ โดยเฉพาะอยางยงทรพยสนทเปนอสงหารมทรพยเกยวของกบกจกรรมการกอสราง

ซอมแซมและปรบปรง รวมไปจนถงการบ ารงรกษาตามมา ท าใหการพฒนาทรพยสนเหลานเปนผลดตอการ

เพมมลคาในหวงโซอปทานการผลตของประเทศไปโดยปรยาย

จากสถตการผลกดนทรพยของประเทศไทย นบจากปงบประมาณ พ.ศ. 2548 จนถง

ปงบประมาณ พ.ศ. 2558 กรมบงคบคดมการผลกดนทรพยสนมาแลวเปนจ านวนมาก (ดงภาพ 1.10) จากสถต

ดงกลาว มลคาการผลกดนทรพยสนสงสดถง 2.25 แสนลานบาท ในปงบประมาณ พ.ศ. 2549 แมใน

ปงบประมาณ พ.ศ. 2555 จะเปนชวงเวลาทมมลคาการผลกดนทรพยสนต าสด แตกยงมมลคาสงถง 0.46 แสน

ลานบาท ในปงบประมาณลาสด (พ.ศ. 2558) มลคาการผลกดนทรพยสนมมลคาสงราว 1 แสนลานบาท

ภาพ 1.10 สถตการผลกดนทรพยของไทย ระหวางปงบประมาณ พ.ศ. 2548 ถงปงบประมาณ พ.ศ. 2558

ทมา: กรมบงคบคด

ทวา ในระหวางทกระบวนการยตธรรมด าเนนการอยางตอเนองอยนน ทรพยสนเปน

จ านวนมากถกผลกดนกลบเขาสระบบเศรษฐกจ ทรพยสนทวางเวนจากการใชงานถกน ากลบมาเปนสวนหนง

ของการผลต การบรโภค การลงทนในระบบเศรษฐกจอกครง เรากลบไมทราบวา กลไกดงกลาวท างานไดม

ประสทธภาพเพยงใด เจาหนซงเปนผเกยวของกบกระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตวของลกหน

โดยตรงตองสญเสยทรพยากรเวลา ผลประโยชนจากการใหกไปมากเทาไร ปจจยเหลานลวนสะทอนถง

11 นอกจากน การผลกดนทรพยสนจะมการหกเงนบางสวนเปนคาธรรมเนยมสงเปนรายไดแกภาครฐ

2.052.25

1.69

1.191.37

2.10

0.88

0.46

0.87 0.98 0.99

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

มลคา

การผ

ลกดน

ทรพย

สน(แ

สนลา

นบาท

)

ปงบประมาณ (พ.ศ.)



ประสทธภาพของการผลกดนทรพยสนทงสน นอกจากน ผลพวงของประสทธภาพดงกลาวทมตอระบบ

เศรษฐกจไทยกยงไมเคยถกประเมนอยางเปนรปธรรมเชนกน

จากบทบาททางเศรษฐกจอนส าคญของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย ท า

ใหคณะผวจยตระหนกดวา การสรางเกณฑดชนชวดประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน ตลอดจนการศกษา

เพอประเมนผลกระทบในเชงปรมาณของประสทธภาพการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย และ

การศกษาเพอประเมนมลคาเพมทางเศรษฐกจทเกดขนในหวงโซอปทานจากการผลกดนทรพยสนมความส าคญ

เนองจากการศกษาดงกลาวจะเปนองคความรซงมประโยชนส าคญตอประเทศไทย อกทงยงสามารถน าไป

เผยแพรเพอใชในการพฒนาองคความรในดานการผลกดนทรพยสนแกประเทศอนๆ ในอาเซยนในอนาคตดวย

1.2. วตถประสงค

1) เพอสรางเกณฑดชนชวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยสน (efficiency enforcement

index) ของไทย

2) เพอศกษาประสทธภาพของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย

3) เพอศกษามลคาเพมทางเศรษฐกจของไทยจากการผลกดนทรพยสนทท าใหเกดการคนเงนแกเจาหน

4) เพอศกษาการน าทรพยสนทถกผลกดนกลบมาใชประโยชนใหม (free up asset)

1.3. ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1) ผลจากการส ารวจประสทธภาพกระบวนการผลกดนทรพยสน โดยจ าแนกตามกระบวนการ

ปรบโครงสรางหน ประเภทคด และกระบวนการแกปญหาหนสนลนพนตวของลกหนจะ

สะทอนระดบประสทธภาพการผลกดนทรพยสน และเปดเผยใหเหนประสทธภาพโดย

เปรยบเทยบในการผลกดนทรพยสนในแตละชองทาง

2) การประเมนผลกระทบของระดบประสทธภาพของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ

และการประเมนผลกระทบจากการผลกดนทรพยสนตอการเพมขนของมลคาหวงโซการผลต

จะชใหเหนถงบทบาทของการผลกดนทรพยสนทมตอเศรษฐกจไทยไมวาจะเปนผลกระทบใน

ทางตรงหรอทางออมกตาม12

12 ผลจากการผลกดนทรพยดวยการขายทอดตลาด ท าใหผครอบครองรายใหมน าทรพยนนกลบไปใชประโยชนในระบบเศรษฐกจอกครง ในกระบวนการดงกลาวดงดดใหเกดการพฒนาทรพยสนทไดมาโดยเฉพาะอยางยงทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย ซงตองมการกอสราง ซอมแซมและปรบปรง รวมถงการบ ารงรกษาเกดขนตามมา กจกรรมเหลานลวนเปนผลกระทบทางตรง (direct effect) ในขณะเดยวกน การกอสราง ซอมแซมและปรบปรง รวมถงการบ ารงรกษาลวนตองอาศยการใชปจจยการผลตจากภาคการผลตอนๆ รวมดวย เปนตนวา วสดกอสราง การบรการในภาคคมนาคมขนสง กจกรรมทเกดขนสบเนองภายหลงนจดเปนผลกระทบทางออม ( indirect effect) ของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจในภาพรวม



3) การทบทวนบทเรยนจากผมสวนไดเสยในการน าทรพยทถกผลกดนออกไปกลบมาใชใหมจะ

ชวยขยายความเขาใจในการตดสนใจของผครอบครองรายใหมในเชงลกมากขน อกทงยงเปน

การตรวจสอบความเทยงตรงของกระบวนการวเคราะหในเชงปรมาณซงอยในสวนอนๆ ของ

การศกษาครงนดวย

1.4. วรรณกรรมปรทศน

เมอคณะวจยส ารวจการศกษาความเชอมโยงของการปรบโครงสรางหนและผลการท างานของ

เศรษฐกจโดยรวมในอดตทผานมา พบวา มการศกษาชนส าคญในประเดนดงกลาวไมมากนก การศกษาแยก

ออกเปนกลมชดเจน กลมแรกมงศกษาคณลกษณะของกฎหมายและคณภาพในการบงคบใชกฎหมายเกยวกบ

การลงทนทมตอการจดหาแหลงเงนภายนอก (external finance) ของภาคธรกจ13 กลมทสองมงคนหาความ

เชอมโยงของการหาแหลงเงนภายนอกของภาคธรกจทมตอการเตบโตของเศรษฐกจ การคนหาหลกฐานเชง

ประจกษของการศกษาในอดตทงสองกลมเปดทางใหเกดการศกษาใหมทเกดขนในระยะหลงทรวบรวม

หลกฐานทงสองดานนเขาดวยกน โดยพยายามหาความเชอมโยงของคณลกษณะของกฎหมายและคณภาพใน

การบงคบใชกฎหมายเกยวกบการลงทนทมตอผลการเจรญเตบโตทางเศรษฐกจ ซงมกรอบแนวคดไมตางกบ

การศกษาครงน

ภาพ 1.11 การคนหาความสมพนธของการศกษาในอดต


คณะวจยเรมตนจากการส ารวจวธการศกษาคณลกษณะของกฎหมายและคณภาพในการบงคบ

ใชกฎหมายเกยวกบการลงทนทมตอการจดหาแหลงเงนภายนอกของภาคธรกจ เปาหมายของการส ารวจ คอ

การคนหาค าตอบวาการศกษาเหลานน าปจจยดานคณลกษณะของกฎหมายและคณภาพในการบงคบใช

กฎหมายทเปนนามธรรมมาปรบเขาสการวเคราะหเชงปรมาณไดอยางไร การศกษาในอดตอาศยหลกฐานทาง

13 การหาแหลงเงนภายนอกในทน หมายถง การเพมทน (equity) และการก (debt) ของภาคธรกจผานตลาดหลกทรพย

คณลกษณะและคณภาพ ของกฎหมายการลงทน การหาแหลงเงนภายนอก

การหาแหลงเงนภายนอก การเตบโตทางเศรษฐกจ

กลมทหนง

กลมทสอง



ประวตศาสตรและรฐศาสตรในการจ าแนก “ทมาของกฎหมาย” (legal origin) ซงอธบายความแตกตางของ

กฎหมายและลกษณะการบงคบใชกฎหมายในแตประเทศ (Djankov et al., 2006; La Porta, Lopez-de-

Silanes, Shleifer and Vishny, 2001 ; Porta, Lopez de Silanes, Shleifer and Vishny, 1997 ) ก า ร

น าเสนอปจจยทมาของกฎหมายนเองเปนเสมอนบนไดของความส าเรจขนแรกในการควบคมความแตกตางของ

สภาพแวดลอมทางกฎหมายระหวางประเทศ ท าใหการศกษาอนๆ ในเวลาตอมาอาศยวธการเดยวกนนในการ

ควบคมลกษณะความแตกตางระหวางประเทศ14 (เชน การศกษาชนส าคญ Claessens and Klapper (2003)

Djankov et al. (2006) และ Levine (1998) เปนตน)

อยางไรกตาม แมกฎหมายและลกษณะการบงคบใชกฎหมายในแตประเทศเปนสงทถกตราขน

และสามารถแบงแยกดวยทมาของกฎหมายได แตการน ามาใชในทางปฏบตซงแสดงคณภาพของการบงคบใช

กฎหมายจ าเปนตองอาศยขอมลจากการส ารวจและสรางดชนชวดขน ดชนชวดเปนปจจยทมความเปน

นามธรรมและสามารถน ามาเขาสกระบวนการวเคราะหเชงปรมาณได15 (เชน La Porta et al. (2001) Porta

et al. (1997) และ Djankov, et al. (2003) เปนตน) แมวาความกาวหนาดงกลาวจะเปนแนวทางใหการศกษา

จ านวนไมนอยด าเนนตาม แตทวา การศกษาในระยะหลงกลบทาทายแนวคดนดวยความพยายามทจะมองขาม

ความแตกตางของลกษณะการบงคบใชกฎหมาย โดยอาศยขอมลในเชงปรมาณซงสะทอน “ความสมฤทธผล

ของกระบวนการบงคบใชกฎหมาย” มาจดท าในรปตวชวด ตวอยางการศกษาทโดดเดนในขายน คอ Djankov,

et al. (2006) ทอาศยความลาชา ความสนเปลอง และการสญเสยรายไดของเจาหนในความพยายามปรบปรง

โครงสรางหนผานกระบวนการทางศาลมาจดท าขอมลมลคาปจจบนสทธ (Net Present Value, NPV) ของหน

ทศาลมค าพพากษาใหลกหนช าระเมอผลการพจารณาคดสนสดลง วธการดงกลาวน าความส าเรจอยางสงมาส

การศกษาในขายน เนองจากตวชวดทจดท าขนอยบนพนฐานของแนวคดทางการเงน นอกจากน การใชขอมล

ในเชงปรมาณท าใหการเปรยบเทยบคณภาพการบงคบใชกฎหมายระหวางประเทศมความชดเจนยงขน

ปฏเสธไมไดวาการน าขอมลเชงปรมาณมาใชในการวดคณภาพการบงคบใชกฎหมายของ

Djankov, et al. (2006) เปนแนวคดใหมทมความกาวหนาสง อยางไรกด คณะผวจยยงคงมขอกงขาบาง

ประการในรายละเอยดของ Djankov, et al. (2006)

ประการแรก การศกษาดงกลาวอาศยขอมลจากการส ารวจความเหนของผทเกยวของกบ

กระบวนการพจารณาคด ไดแก ผพพากษา และทนายความ โดยอางองจากสถานการณทผศกษาสมมตขน

14 ดงจะเหนไดจากการศกษาในเชงปรมาณจ านวนมากทน าปจจยดาน “ทมาของกฎหมาย” มารวมไวในกลมปจจยควบคมส าหรบลดความเอนเอยงในการวเคราะห (Claessens and Klapper, 2003; Djankov et al., 2006; Levine, 1998) 15 ตวอยางของความส าเรจดงกลาว เชน การสรางปจจย “บทบาทของกฎหมาย” เพอศกษากฎหมายการคมครองนกลงทนทมตอการพฒนาของตลาดทนในแตละประเทศ (La Porta et al., 2001; Porta et al., 1997) การสรางดชนชวดกระบวนทางศาล Djankov, et al. (2003) เปนตน



ไมใชขอมลทเกดขนจรง เนองจากผศกษาตองการหลกเลยงความซบซอนของโครงสรางทน (capital

structure) ทแตกตางกนไปในแตละคด ขอดของวธการดงกลาวคอลดความซบซอนออกไปไดเปนจ านวนมาก

แตทวากอาจน ามาซงความคลาดเคลอนไดเชนกน16 เนองจากกรณสมมตทยกขนมาในการส ารวจนนอาจใช

อธบายไดเฉพาะธรกจบางขนาดเทานน ไมมลกษณะทครอบคลมมากพอส าหรบอธบายธรกจในทกประเภท

ประการทสอง ความพยายามในการวดผลสมฤทธของการบงคบใชกฎหมายนถกน าไปขยายความ

ตอถงระดบการพฒนาตลาดทน โดยอาศยเพยงมลคาปจจบนสทธของหนทศาลมค าพพากษาใหลกหนช าระ

(เมอผลการพจารณาคดสนสดลง) ในขณะทความเปนจรงตามหลกฐานทางการเงนกลบถอวา จ านวนเงนท

เจาหนไดรบการช าระ (debt recovery) สามารถสะทอนความเสยงในการกยมไดมากกวา และนาจะเปน

หลกฐานประการส าคญทเชอมโยงการบงคบใชกฎหมายการเงนกบระดบการพฒนาของตลาดทน ซงเปนกญแจ

ส าคญทชใหเหนความส าคญของการบงคบใชกฎหมายและการเตบโตทางเศรษฐกจไดชดเจนกวา

ในอกดานหนง มการศกษาอกกลมหนงทพยายามคนหาความสมพนธระหวางพฒนาการทาง

การเงนของประเทศตอการเจรญเตบโตทางเศรษฐกจ ซงอยบนพนฐานความเชอวาระบบการเงนของประเทศ

ท าหนาทอ านวยความสะดวกตอการด าเนนธรกจและเปนเหตใหมการเตบโตของเศรษฐกจ ประเทศทมระดบ

การพฒนาของภาคการเงนสงยอมเอออ านวยใหภาคธรกจแสวงหาแหลงเงนจากภายนอกดวยตนทนทาง

การเงนทต ากวาเมอเปรยบเทยบกบประเทศทมพฒนาการของภาคการเงนลาหลงกวา (King and Levine,

1993; Rajan and Zingales, 1996) โดยสมมตฐานดงกลาวมความสอดคลองกบหลกความคดของคนทวไป

อยางไรกตาม ประเดนดงกลาวกน ามาซงขอถกเถยงไมนอย โดยเฉพาะอยางยง มความเปนไดสงมากท

ความสมพนธระหวางพฒนาการของภาคการเงนและการเตบโตของเศรษฐกจจะไมมทศทางความเปนเหตและ

เปนผลทชดเจน กลาวคอ เมอภาคการเงนของประเทศมการพฒนาสง โอกาสการแสวงหาแหลงเงนภายนอก

ของภาคธรกจส าเรจยอมเปนไดมาก การเตบโตทางเศรษฐกจจงเกดตามมา และในทางกลบกน เมอเศรษฐกจ

ของประเทศมการเตบโตสง กเออใหภาคธรกจมโอกาสประสบความส าเรจทางธรกจมาก ในสภาวะดงกลาว

การแสวงหาแหลงเงนจากภายนอกของภาคธรกจจะสะดวกยงขน ดงนน ทงการเตบโตทางเศรษฐกจและ

พฒนาการของภาคการเงนตางเปนเหตและผลในตวเอง ขนอยกบวาจะพจารณาจากปจจยใดเปนเหตและ

ปจจยใดเปนผล เพยงแตทงสองปจจยนจะเปลยนแปลงไปในทศทางเดยวกนเทานน

ความนยมในการศกษาความสมพนธระหวางความเขมขนของการบงคบใชกฎหมายการเงนกบ

การเตบโตทางเศรษฐกจมทมาจากพนฐานความเชอวา ยงระบบกฎหมายสามารถคมครองนกลงทน (ทงเจาหน

16 โดยขอเทจจรง Djankov et al. (2006) เองระบในการศกษาวา วธการส ารวจทตนยกมานนอาจเปนเพยงกรณศกษาทเหมาะกบธรกจขนาดเลกเทานน ส าหรบธรกจขนาดกลางและขนาดใหญโครงสรางของทนจะมความสลบซบซอนกวาสถานการณทยกขนมาในการส ารวจมาก



และผถอหน) ไดมากเทาไร ยงท าใหภาคการเงนสามารถแสวงหาแหลงเงนภายนอกแกธรกจในตนทนทต าลงได

มากเทานน และแนนอนวาจะชวยท าใหตลาดทนและตลาดเงนมการเตบโตสงตามมา (Porta et al., 1997)

การเตบโตของภาคการเงนนเองทเปนผลใหการเตบโตของเศรษฐกจโดยรวมเกดขนตามมา (Levine, 1998;

Succurro, 2012)

การศกษาในกลมนยงคงมชองวางใหท าการคนควาเพมเตมอย เนองจากการศกษาเหลานมกเปน

การเปรยบเทยบระหวางประเทศ มมมองตอการวเคราะหยงคงจ ากดอยในภาพรวมทางเศรษฐกจเปนหลก ท

ผานมายงไมมการศกษาทลงลกลงในระดบภาคการผลต และการศกษาทลงลกในรายละเอยดมากเกนไปอาจ

ตองเผชญกบความทาทายของการขาดแคลนขอมล แตอปสรรคเหลานกแลกมากบการเปดเผยใหเหนถง

รายละเอยดของชองทางการสงผานผลกระทบระหวางประสทธภาพการบงคบใชกฎหมายคมครองนกลงทน

และการเตบโตของภาคการผลตตางๆ ในประเทศ

1.5. วธการศกษา

วธการวจยแบงออกเปนสสวน สวนแรก คอ การประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน

ของไทยดวยดชนชวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยสน สวนทสอง คอ การประเมนผลกระทบของ

ประสทธภาพของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทย สวนทสาม คอ การประเมนมลคาเพมทาง

เศรษฐกจของไทยจากการผลกดนทรพยสน และสวนสดทาย คอ การศกษาเชงคณภาพ

1.5.1. การประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน

การศกษาในสวนนมวตถประสงคเพอจดท าดชนชวดการผลกดนทรพยสนของไทย ซง

สะทอนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน จ าแนกตามกระบวนการปรบโครงสรางหน ประเภทคด และ

กระบวนการในการปรบโครงสรางหน ซงปรบปรงมาจากการศกษาในอดต (Djankov et al., 2006)

การศกษาในสวนนมวตถประสงคเพอจดท าดชนชวดการผลกดนทรพยสนของไทย

วธการค านวณมรายละเอยดดงน

0

1

100

1

T

T

t

t

P

PE

r

รายละเอยดของดชนชวดดงกลาวประกอบดวย



E หมายถง ดชนชวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสน

0P หมายถง มลคาราคาประเมนของทรพยตามวธการประเมนของกรมธนารกษ ฝายประเมนราคา

ทรพย หรอคณะกรรมการประเมนราคาทรพย

TP หมายถง มลคาของทรพยสนเมอสนสดกระบวนการผลกดนทรพย

r หมายถง อตราดอกเบยเงนกเฉลยรายปงบประมาณ

t หมายถง ปทท าด าเนนการผลกดนทรพย

T หมายถง ปทกระบวนการผลกดนทรพยสนสด

การประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสนน มทมาจากการศกษาของ Djankov

et al. (2006) แตคณะผวจยน ามาท าการปรบปรงใหดชนชวดดงกลาวมความเหมาะสมกบการประเมน

ประสทธภาพการผลกดนสนทรพยทมาจากกระบวนการปรบปรงโครงสรางหนทแตกตางกน

1.5.2. การประเมนผลกระทบของประสทธภาพการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ

ในสวนน คณะผวจยจะท าการวเคราะหผลกระทบของความมประสทธภาพของการ

บงคบคดทเพมสงขนนนสงผลตอภาคเศรษฐกจมากนอยเพยงใด ซงจะวดผลกระทบตอภาคเศรษฐกจจาก

กจกรรมทางเศรษฐกจทเปลยนไป โดยเครองมอหลกทคณะผวจยเลอกใช คอ การวเคราะหดวยแบบจ าลอง

สมการถดถอย (Regression Model) ซงสามารถเขยนเปนฟงกชนสมการ ไดดงน

สมการถดถอย: กจกรรมทางเศรษฐกจ f (ประสทธภาพการบงคบคด,ตวแปรควบคมอนๆ)

จดประสงคหลกของการวเคราะหสมการถดถอยคอ การอธบายวาประสทธภาพการ

บงคบคด มผลมากนอยเพยงไรตอขนาดของกจกรรมทางเศรษฐกจ ซงแนนอนวาในชวงเวลาหนงๆ การบงคบ

คดเปนเพยงองคประกอบหนงของระบบเศรษฐกจเทานน มหลายสงทเกดขนในระบบเศรษฐกจไทย เชน การ

ขยายตวของการสงออก การเปลยนแปลงของนกทองเทยว หรอ ความไมสงบทางการเมองตางๆ

การใชสมการถดถอยท าใหคณะผวจยสามารถแยกผลของปจจยอนๆ ตอการขยายตว

ของเศรษฐกจออก และศกษาผลกระทบของการบงคบคดเพยงปจจยเดยว

คณะผวจยเลอกใชขอมลระดบจงหวด (แบงกลมจงหวดตามเขตการดแลของกรมบงคบ

คด) โดยครอบคลมชวงระยะเวลาของขอมลทม คอ พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 ซงจะท าใหขอมลทใชจะม

ความหลากหลายทงในมตพนทตางๆ ในชวงเวลาเดยวกน และมตพนทเดยวกนในหลายชวงเวลา (Panel

Data) ซงขอมล Panel Data นจะชวยเพมความถและความหลากหลายทางมตใหกบขอมลและการวเคราะห

แบบจ าลองใหมความนาเชอถอ และสามารถตอบโจทยไดลกมากขน



ทงน กจกรรมทางเศรษฐกจทคณะผวจยเลอกใชคอผลตภณฑมวลรวมระดบจงหวด

(Gross Provincial Product, GPP) เนองจากลกษณะของสนทรพยทอยในคดความสวนใหญมความเกยวของ

และเชอมโยงกบภาคการกอสราง ไมวาจะเปน อาคารเปลา พนทเปลา เปนตน ดงนนกจกรรมทนาจะสะทอน

การเปลยนแปลงทางเศรษฐกจทชดทสดจะอยในสวนการกอสราง

ตวแปรทส าคญในแบบจ าลองทจะชวยตอบโจทยการศกษาน คอ ตวแปรประสทธภาพ

การบงคบคด ซงคณะผวจยจะท าการค านวณจากขอมลทรพยสนทผานการบงคบคดเรยบรอยแลว และ

คณะผวจยจะท าการควบคมตวแปรอนๆ ทอาจสงผลตอกจกรรมทางเศรษฐกจในทองท แตไมเกยวของกบการ

บงคบคดความ เพอใหผลของตวแปรควบคมอนๆ นนชวยดงผลกระทบทางเศรษฐกจทเกดจากความม

ประสทธภาพของการบงคบคดความทเพมขนไดถกตองมากยงขน โดยค าอธบายและทมาของขอมลของตวแปร

ตน และตวแปรควบคมอนๆ ถกแสดงใหดงตาราง 1.2



ตาราง 1.2 ค าอธบายและทมาของขอมลตวแปรตน และตวแปรควบคมทใชในการศกษา

ตวแปร (Variables) ค าอธบาย (Description) ทมา (Source) ตวแปรตน (Dependent variable) การกอสราง (Construction component) ใน Gross Provincial Product (GPP)

• การวดกจกรรมการกอสรางส าหรบแตละจงหวด

• น ามารวมเปนเขตเพอใหสอดคลองกบขอมลจากกรมบงคบคด

• ความถรายป (2556-2558)

• สภาพฒน

• ส านกงานสถตแหงชาต

ตวแปรตาม (Independent variable) สนทรพยทผานการบงคบคด • เปนตวแทนประสทธภาพของการบงคบคด

• พจารณาทงสดสวน และ Absolute

• ความถรายป และรายเขต

• กรมบงคบคด

รายไดตอหว • รายไดเฉลยตอหวรายจงหวด


• ขอมล SES ของส านกงานสถตแหงชาต

การจางงานตอหว • การจางงานเฉลยตอหวรายจงหวด


• ขอมล LFS ส านกงานสถตแหงชาต

การอตสาหกรรม (Manufacturing component) ใน Gross Provincial Product (GPP)

• การวดกจกรรมการอตสาหกรรมส าหรบแตละจงหวด


• ความถรายป (2556-2558)



การบรการ (Service component) ใน Gross Provincial Product (GPP)

• การวดกจกรรมการบรการส าหรบแตละจงหวด


• ความถรายป (2556-2558)



การเกษตร (Agriculture component) ใน Gross Provincial Product (GPP)

• การวดกจกรรมการเกษตรส าหรบแตละจงหวด


• ความถรายป (2556-2558)



อตราเงนเฟอ • การวดการเปลยนแปลงของระดบราคาส าหรบแตละจงหวด


• กระทรวงพาณชย

สดสวนของลกษณะสนทรพย • สดสวนสนทรพยทผานการบงคบคดตอสนทรพยทงหมดทอยในความดแล


ตวแปรหนควบคมเขต • ตวแปรเชงคณภาพทแสดงถงเขตความดแลของกรมบงคบคด ซงจะประกอบไปดวยจงหวดตางๆ ในเขต





1.5.3. การประเมนมลคาเพมทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสน

การประเมนมลคาเพมทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสน มวตถประสงคเพอท าการ

ประเมนผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจไทยผานการท างานของตวคณทว

(multiplier)17 หากจะกลาวถงการท างานของตวคณทว อาจอธบายใหเหนภาพชดขนไดผานสถานการณ

ตวอยาง18 เชน การผลกดนทรพยสนในรปแบบของอาคารพาณชย 10 ลานบาท จะสงผลใหมมลคาหมนเวยน

ในระบบเศรษฐกจเบองตน 10 ลานบาท หากอาคารดงกลาวเมอผลกดนแลว ผรบชวงจ าเปนตองซอมแซมหรอ

ตอเตมเพอใหสามารถน าไปใชตามวตถประสงคไดจรง โดยตองมมลคาซอมแซม 5 แสนบาท การซอมแซมน

เปน “ผลกระทบทางตรง” จากการผลกดนทรพยสนใหเกดมลคาในระบบเศรษฐกจอก 5 แสนบาท ผลกระทบ

ทางตรงน จะยงสงผลตอเนองไปยงภาคเศรษฐกจอนๆ อก เชน ผรบเหมาซอมแซมหรอตอเตมจะตองไปซอวสด

อปกรณเพอมาซอมแซม และซอบรการขนสงเพอสงวสดดงกลาวมายงทตงของอาคาร เปนตน ดงนนมลคาท

เกดขนจากผลกระทบทางตรง จะสงผานไปยงภาคเศรษฐกจอนๆ ตอเนองเปนลกโซ และสรางมลคาทาง

เศรษฐกจทสงกวามลคาสนทรพยเบองตน (10 ลานบาท) ทถกผลกดนออกไป การท างานดงตวอยาง อาจพอ

สรปใหเปนโครงสรางอยางงาย ไดดงภาพ 1.12

ภาพ 1.12 การประเมนมลคาเพมทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสน


17 อธบายเพมเตมในบทท 3 สวน 3.2.4 18 หมายเหต: ตวเลขในสถานการณตวอยางเปนตวเลขสมมตทงสน



การประเมนมลคาเพมดงกลาวในทางทฤษฎเศรษฐศาสตรสามารถใชเครองมอท

เฉพาะเจาะจง โดยในสวนถดไปจะขอกลาวถงการค านวณในเชงทฤษฎ ดงน

ตวคณทวทางเศรษฐกจ สามารถค านวณไดจากตารางปจจยการผลตและผลผลตของ

ประเทศไทย ตารางดงกลาวเปนตารางทแสดงถงความเชอมโยงของภาคเศรษฐกจตางๆ มการรวบรวมขอมล

และจดท าโดยส านกงานคณะกรรมการพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาต ซงไดแบงภาคเศรษฐกจของ

ประเทศไทยออกเปน 180 ภาคเศรษฐกจ นอกจากนยงมการแสดงมลคาการบรโภคขนสดทายแบงออกเปน

การบรโภคโดยภาคเอกชน (ครวเรอน) การสะสมทน และการใชจายโดยรฐบาล การเชอมโยงไปยงตางประเทศ

มการน าเขา และสงออก ทางดานมลคาเพมทางการผลต แสดงถง เงนเดอน คาจางและคาตอบแทน ค าเสอม

ราคา ผลตอบแทนทางการผลต และภาษทางออม การวเคราะหในสวนนจะมงเนนการวเคราะหไปทโครงสราง

ของการใชงานสนคาขนกลาง เพอใหเหนภาพความเชอมโยง และการขยายตวของมลคาเพมทางการผลตผาน

ตวคณทว ดงทกลาวไวขางตน (โครงสรางตารางปจจยการผลตและผลผลต แสดงดงภาพ 1.13)

ภาพ 1.13 โครงสรางตารางปจจยการผลตและผลผลตของไทยโดยสงเขป


ภาพ 1.13 การวเคราะหในสวนนจะเนนการวเคราะหเมทรกซ ปจจยการผลตขนกลาง

(Intermediate Input) ตามแนวคดของ Leontief19 โดยในทน การวเคราะหจะแสดงถงการเปลยนแปลง

19 Wassily Leontief เปนนกเศรษฐศาสตรชาวอเมรกาผเปนตนคดตารางปจจยการผลต

Intermediate Input 180 x 180 sector

Final Demand 180 x 6

(private consumption,

government consumption,

export, etc.)

Import 180 x 2

(import of final

goods and taxes

and tariffs)

Value Added 4 x 180 sectors

(wages, return to capital, depreciations,

etc.)



ทางการผลตรวมของภาคการผลต เมอมความตองการใชงานผลผลตของอตสาหกรรม ก. เพมขน 1 หนวย (อป

สงครวมของผลผลตจากอตสาหกรรม ก. เพมขน 1 หนวย)

การวเคราะหดงกลาวมขอสมมตวา สดสวนมลคาการใชงานสนคาขนกลางตอมลคา

ผลผลตจากภาคการผลตนนๆ มคาคงทตลอดการวเคราะห

Intermediate Input

Total Output

ij

ij

j

a ส าหรบ i และ 1,2,3, ,180j

เมอค านวณองคประกอบขางตนจนครบ 180 x 180 เราจะไดเมทรกซ 180 180ija

A สมประสทธ ija

แตละคาจะแสดงถงสดสวนของมลคาสนคาขนกลางชนดหนงๆ ตอมลคารวมของสนคาทแตละอตสาหกรรมได

ท าการผลต

การวเคราะห Leontief’s Inverse Matrix นนสามารถท าความเขาใจไดจากโครงสราง

ตามภาพ 1.13 โดยใชเมทรกซ A มารวมในการค านวณ

จากโครงสรางขางตน เราจะสามารถเขยนเปนสมการอยางงายไดวา

Ad f d (1)

โดยท A คอ เมทรกซสมประสทธจากสวนท 1

f คอ เวคเตอรของการบรโภคขนสดทาย (final demand vector)

d คอ เวคเตอรของมลคารวมผลผลตทงหมด (total usage of production vector)

จากสมการ (1) เราสามารถสรปไดวา

d Ad f (2)

1

d I A f (3)

จากสมการท (3) Leontief’s Inverse คอ 1

I A ซงเปนสวนทแสดงใหเหนวา

เมอความตองการบรโภคขนสดทายเปลยนแปลงไป ( f ) จะสงผลมากนอยเทาไหรตอกจกรรมการผลตโดยรวม

ของระบบเศรษฐกจ (d )

1.5.4. การศกษาเชงคณภาพ

คณะผวจยจะท าการศกษาเชงคณภาพโดยการสมภาษณผมสวนไดเสยในการผลกดน

ทรพยสน โดยสวนหนงเพอเปนการตรวจสอบผลการประเมนในเชงปรมาณ และเพอใหเกดความเขาใจใน



ขนตอน ประสทธภาพ และผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอเศรษฐกจ รวมไปถงขอจ ากดในทางปฏบตท

ชดเจนมากยงขน นอกจากน คณะผวจยยงตองการเปรยบเทยบความถกตองจากการศกษาเชงคณภาพของ

Couwenberg (2001); Djankov, Glaeser, La Porta, Lopez-de-Silanes and Shleifer (2003)

1.5.5. การศกษาการน าทรพยสนทถกผลกดนกลบมาใชประโยชนใหม

ส าหรบการศกษาการน าทรพยสนทถกผลกดนกลบมาใชใหม คณะผวจยจะท าการถอด

บทเรยนและประสบการณของผถอครองทรพยสนทถกขายทอดตลาด เพอคนหาเงอนไขของการน าทรพยสน

เหลานกลบมาใชประโยชนในทางเศรษฐกจใหม โดยคณะผวจยจะท าการสมภาษณผมสวนไดเสย ซงเกยวของ

กบการน าทรพยสนทถกผลกดนกลบมาใชประโยชนทางเศรษฐกจใหม



บทท 2

การประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยสน

เมอยอนเหตการณกลบไป กอนทจะเกดการผลกดนทรพยสน เรองทงหมดเรมตนขนจากโครงสรางงบ

ดลของบคคลธรรมดาหรอนตบคคล ไมวาจะเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลอาจมระดบรายไดไมเพยงพอกบ

ความตองการบรโภคหรอลงทน ทางเลอกทตามมาเปนไปไดทงการกยมหรอระดมทน (แตส าหรบการบรโภค

ทางเลอกหลงนไมสามารถเปนไปได) เมอมการกยมอาจเปนการกยมจากเจาหนหลายราย โดยจายดอกเบยเปน

ผลตอบแทนจากการกยม ในขณะท การระดมทนแตกตางออกไป การระดมทนมการจายเงนปนผลใหเปนการ

ตอบแทน พรอมกบความสามารถในการก ากบการด าเนนงานของนตบคคล แตเมอใดกตาม ทการด าเนน

กจการชะงกลงผลงทนเหลานตองแบกรบความเสยงทเกดขนเอง ในอกดานหนง การชะงกงนของกจการหรอ

การหารายไดไมเพยงพอตอการช าระเงนก เจาหนผใหกกลบไมสามารถเรยกรองเงนของตนคนกลบมาได

เพราะฉะนน เพอรกษาระบบการใหสนเชอใหสามารถด าเนนตอไปได การปรบโครงสรางหนทางกฎหมายตอง

เขามามบทบาทในสวนดงกลาว

ทางเลอกของเจาหนและลกหนในการปรบโครงสรางหนเปนไปไดตงแต การใชกระบวนการภายนอก

ศาลหรอการไกลเกลย การใชกระบวนการภายในศาลซงประกอบดวยการด าเนนคดแพง คดลมละลาย หรอ

กระทงคดฟนฟกจการ และแมวาจะเปนการปรบโครงสรางหนผานกระบวนการภายในศาลกตาม ระหวางท

กระบวนการยงไมสนสด ลกหนยงสามารถขอใชสทธขอประนอมหนไดอกดวย อยางไรกตาม หากในทสดแลว

กระบวนการปรบโครงสรางหนภายในศาลสนสดลง โดยลกหนไมสามารถไกลเกลยหรอประนอมหนไดส าเรจ

กระบวนทตามมา คอ การยดและอายดทรพยของลกหน เพอน าออกขายทอดตลาดและน าเงนทไดมาช าระคน

เจาหน แมแตการฟนฟกจการกตาม หากลกหนไมสามารถด าเนนการไดส าเรจกจะเขาสการปรบโครงสรางหน

ในคดแพงหรอคดลมละลายตามมา จนกระทง อาจลงเอยดวยการยดและอายดทรพยเพอขายทอดตลาดดวย

เชนกน

ในขนตอนการขายทอดตลาดนเองทอาจมผมสวนไดเสยรายอนๆ เพมขนมานอกจากเจาหน (ตามค า

พพากษา) และลกหน (ตามค าพพากษา) แลวยงมเจาหนรวม ผถอครองทรพยรวม และผมบรมสทธ (ผรบ

จ านอง) เกดขนตามมา



ในการน าทรพยออกขายทอดตลาด ราคาเรมตนของทรพยดงกลาวจะเรมตงแตราคาประเมน แตใน

ทายทสด ทรพยดงกลาวจะถกขายออกไปในราคาสงหรอต ากวาราคาประเมนนนกสดแลวแตจะมผสนใจ

ประมลซอทรพยดงกลาวมากนอยเพยงใด แตสงทแนนอนทสดส าหรบกระบวนการดงกลาว คอ วตถประสงค

ในการออกแบบกระบวนการเพอเพมประสทธภาพในการปลอยสนเชอของภาคการเงน ซงเมอเจาหน (ตามค า

พพากษา) เขาสกระบวนการดงกลาวแลว เจาหนดงกลาวจ าเปนตองสญเสยเวลาและตนทนในรปของ

ผลตอบแทนทางการเงนอนพงไดจากทรพยหากน าไปเปนสนเชอใหกบลกหนรายอนๆ หากวากระบวนการขาย

ทอดตลาดทรพยด าเนนการไดรวดเรวเทาไร ความสญเสยเหลานจะลดลงมากขนเทานน ดงนน เพอวด

ประสทธภาพในการผลกดนทรพยของกรมบงคบคด คณะผวจยจงท าการรวมองคประกอบตางๆ เหลานเขา

ดวยกนบนพนฐานแนวคดทางการเงน

2.1. การประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดทรพย

2.1.1. การประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยของธนาคารโลก

ขอมล “อตราสวนของทรพยทเรยกคนได” ทธนาคารโลกท าการรายงานนนมาจาก

ขอมลการส ารวจตวอยางผมสวนไดเสยของกระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตว โดยอตราสวนของ

ทรพยทเรยกคนมาไดนนเปนการค านวณ “ทนทรพยตามหมายศาล” เปรยบเทยบกบจ านวน “หนค าประกน”

ทงน ทนทรพยตามหมายศาลเปนทนทรพยทศาลพพากษาใหจ าเลยตามค าพพากษาช าระแกโจทกตามค า

พพากษา (หรอเจาหนมประกน) อยางไรกตาม จ านวนเงนทงสองสวนนนถกหยบยกขนมาในตางกรรมตางวาระ

กน ดงนนการน ามาเปรยบเทยบกนโดยตรงนนไมสามารถท าได จ านวนหนค าประกนนนเกดขนกอนมการผด

ช าระของลกหน ในขณะททนทรพยตามหมายศาลเปนจ านวนเงนทถกหยบยกขนมาหลงจากทผาน

กระบวนการแกปญหาการมหนสนลนพนตวแลว ระยะเวลาทผานไปในการด าเนนการบงคบช าระหนตาม

สญญามสวนท าใหเจาหนเสยประโยชนจากการน าเงนทไดจากลกหนทผดสญญารายนไปแสวงหาผลตอบแทน

จากการกเงนตอไป ผลประโยชนทอาจงอกเงยขนซงเจานควรจะไดรบนอยในรปอตราดอกเบยเงนก ( loan

rate) แบบทบตน ดงนนหากตองการน าจ านวนเงนทนทรพยตามหมายศาล (ซงเกดขนในภายหลง) มา

เปรยบเทยบกบหนค าประกน (ซงเกดขนกอน) แลว ทนทรพยตามหมายศาลนตองหกผลจากการสญเสย

ผลประโยชนทอาจงอกเงยจากการทเจาหนสามารถน าเงนจ านวนนไปปลอยกใหกบลกหนรายอนๆ ได การ

เปรยบเทยบดงกลาวจงอยในรปมลคาปจจบน

การค านวณอตราสวนของทรพยทเรยกคนไดยงครอบคลมคาด าเนนการตางๆ ทเกดขน

ระหวางการบงคบช าระหนตามสญญาคดเปนสดสวนกบหนค าประกน อยางไรกตาม เจาหนตามค าพพากษาจะ

ไดรบเงนคนเตมจ านวนหรอไมนน ขนอยกบการอยรอดทางธรกจของลกหน หากลกหนสามารถด าเนนธรกจ

ตอไปได เงนทลกหนสามารถชดใชไดถกสมมตใหสามารถน ามาช าระเงนตามทนทรพยตามหมายศาลไดเตม

จ านวน ในทางกลบกน หากลกหนไมสามารถประกอบกจการตอไปไดทรพยสนของลกหนจะถกขายเพอน าเงน



มาชดใชแกเจาหน ในกรณนธนาคารโลกก าหนดให ลกหนสามารถช าระเงนไดเพยงรอยละ 70 ของจ านวนเงน

ตามทก าหนดไวในทนทรพยตามหมายศาล

จากทกลาวมาขางตน อตราสวนของทรพยทเรยกคนไดสามารถสรปไดดวยสตรการ

ค านวณดงน

0 0 0

1

100 70 1

1

T T T

T

t

t

P P CD D

P P PE

r

โดยรายละเอยดของดชนชวดดงกลาวประกอบดวย

E หมายถง อตราสวนของทรพยทเรยกคนได (ในรปรอยละของมลคาหนค าประกน)

0P หมายถง มลคาของหนค าประกน

TP หมายถง ทนทรพยตามหมายศาล

r หมายถง อตราดอกเบยเงนกเฉลยรายป

t หมายถง ปทเรมท าด าเนนการแกปญหาหนสนลนพนตว

T หมายถง ปทการแกปญหาหนสนลนพนตวเสรจสน

D หมายถง ผลลพธทางธรกจของลกหนตามค าพพากษา โดยมคาเปน 1 หากสามารถด าเนนกจการ

ตอไปไดและมคาเปน 0 หากไมสามารถด าเนนกจการตอไปไดอก

TC หมายถง ตนทนของเจาหนในการด าเนนการแกปญหาหนสนลนพนตวของลกหน

จากสตรการค านวณดงกลาว เมอลกหนสามารถด าเนนกจการตอไปไดนน ธนาคารโลกสมมตใหลกหนสามารถ

ช าระเงนตามทนทรพยตามหมายศาลแกเจาหนไดครบเตมจ านวน ดงนน

0 0

1

100

1

T T

T

t

t

P C

P PE

r

ในทางกลบกนหาก ลกหนไมสามารถด าเนนกจการตอไปไดแลว ทรพยทเหลออยของลกหนตองถกขาย

ทอดตลาดออกไปเพอน าเงนมาช าระแกเจาหน ในกรณน ธนาคารโลกสมมตใหลกหนสามารถช าระเงนตามทน

ทรพยตามหมายศาลแกเจาหนไดเพยงรอยละ 70 ของเงนทงหมด หรอ



0 0

1

70

1

T T

T

t

t

P C

P PE

r

ถงแมธนาคารโลกจะมการรายงานอตราสวนของทรพยทเรยกคนไดดวยการค านวณ

ดงกลาว แตขอมลทใชในการค านวณเปนขอมลทเกดขนจากการสมส ารวจกลมตวอยาง ไมใชขอมลอตราสวน

ของทรพยทเรยกคนไดในระบบการเงนทแทจรง นอกจากน การประยกตวธการค านวณดงกลาวเขากบการ

ผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดยงพบขอจ ากดหลายประการ

ประการแรก การผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของประเทศไทย

สวนมากเปนทรพยทมาจากคดแพง ไมใชคดลมละลายทตองพสจนทราบวาลกหนตามค าพพากษามปญหา

หนสนลนพนตว “การพสจนดงกลาว (ลกหนมหนสนลนพนตว) กอใหเกดตนทนในการสบคนขอมลของเจาหน

และเปนสาเหตใหในกรณของประเทศไทยเจาหนสวนใหญนยมการฟองรองบงคบสญญาผานศาลแพงเปน

หลก” ผใหสมภาษณหลายรายยนยนขอสงเกตเดยวกนกบคณะผวจย

ประการตอมา ระบบการบนทกขอมลของฝายสารสนเทศในกรมบงคบคดไมการบนทก

สถานะของกจการของลกหน ทงในคดแพงและคดลมละลาย โดยขอมลดงกลาวจ าเปนตองไดรบความ

อนเคราะหจากลกหน เจาหนาบงคบคดไมสามารถบงคบใหเปดเผยขอมลดงกลาวได

ประการสดทาย กระบวนการผลกดนทรพยผานระบบการประมลขายทอดตลาดมตนทน

ในการด าเนนการไมสงนกเมอเปรยบเทยบกบการด าเนนการผานการฟองรองภายในศาล ตนทนทเจาหนหลาย

ฝายเปนกงวลมากทสด คอ ระยะเวลาและอตราผลตอบแทนทเสยไปจากการไมสามารถน าหนดงกลาวไป

แสวงหาผลตอบแทนจากการปลอยกได เนองดวย “เจาหนตามค าพพากษาสวนใหญท เกยวของกบ

กระบวนการผลกดนทรพยผานระบบการประมลขายทอดตลาดเปนสถาบนการเงน” ผใหสมภาษณหลายราย

ยนยนถงความคดเหนดงกลาวกบคณะผวจย ประกอบดวยระบบปองกนความเสยหายทางการเงนผานการจด

ชนหน โดยหนทถกจดชนสญจะกอใหเกดภาระในการกนส ารองหนสงสยจะสญแกสถาบนการเงน หากสถาบน

การเงนไมสามารถปรบโครงสรางหนกบลกหนในขายดงกลาวได สถาบนการเงนจะสญเสยผลตอบแทนในรป

ดอกเบยเงนกตอเนองไปเรอยๆ และอาจกระทบกบการระดมทนของสถาบนการเงน เพราะเปนการกนส ารอง

จากก าไรสทธของสถาบนการเงน20 นอกจากน ลกหนทไมสามารถด าเนนกจการตอไปได เมอน าทรพยมาท า

การขายทอดตลาดไมจ าเปนทจะไดรบเงนจากการขายทอดตลาดเพยงรอยละ 70 ของทนทรพยตามหมายศาล

20 เมอก าไรสทธถกใชในการกนส ารองเปนจ านวนมากแลวนกลงทนอาจตความวากจการของสถาบนการเงนประสบปญหาดานความสามารถในการท าก าไร เปนเหตใหนกลงทนโยกยายทนของตนออกไปได



ทงน ขนอยกบสภาพทรพยและการแขงขนของผเขารวมประมลการประมลขายทอดตลาด ตลอดจน สภาพ

เศรษฐกจในขณะด าเนนการขายทอดตลาดทรพยทมผลตอราคาของทรพยสนโดยตรงอกดวย

2.1.2. การประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาด

ของกรมบงคบคด

เพอใหวธการวดประสทธภาพการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดมความ

สอดคลองกบอตราสวนของทรพยทเรยกคนได (ตามแนวคดของธนาคารโลก) มากทสด อนจะท าใหการ

ตรวจวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานระบบการประมลขายทอดตลาด สอดคลองและเปนอนหนงอน

เดยวกบการตรวจวดความยากงายในการประกอบธรกจของไทย ประกอบกบขอจ ากดของขอมลและธรรมชาต

ในการบงคบใหลกหนด าเนนการตามสญญาของตลาดสนเชอของประเทศไทย คณะผวจยจงปรบปรงวธการ

ค านวณใหมดงน

0

1

1

T

T

t

t

P

PE

r

รายละเอยดของดชนชวดดงกลาวประกอบดวย

E หมายถง ดชนชวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสนผานระบบการประมลขายทอดตลาด

0P หมายถง มลคาราคาประเมนของทรพยตามวธการประเมนของกรมธนารกษ ฝายประเมนราคา

ทรพย หรอคณะกรรมการประเมนราคาทรพย

TP หมายถง มลคาของทรพยสนเมอสนสดกระบวนการผลกดนทรพย

r หมายถง อตราดอกเบยเงนกเฉลยรายปงบประมาณ

t หมายถง ปทท าด าเนนการผลกดนทรพย

T หมายถง ปทกระบวนการผลกดนทรพยสนสด

ทงน หากตวชวดดงกลาวมคามากกวาหรอเทากบ 1 หมายความวา กระบวนการขายทอดตลาดทรพยม

ประสทธภาพ และยงตวชวดดงกลาวมคามากเทาใด ประสทธภาพในการขายทอดตลาดทรพยยงมากเทานน

เนองจากเจาหน (ตามค าพพากษา) จะไดรบการชดเชยในมลคาทเทยบเทาหรอสงกวาราคาประเมนของทรพย

ทท าการยดจากลกหน อยางไรกตาม เปนทหนาสงเกตวาตวชวดดงกลาวใหน าหนกตอการประเมนมลคาทรพย

สง เพราะฉะนน หากระบบการประเมนมความคลาดเคลอนต ากวาความเปนจรง อาจท าใหผลการวด

ประสทธภาพสงกวาทควรจะเปนไดเชนกน



2.2. ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดทรพย

เนอหาในสวนนเปนการน ารองวดประสทธภาพในกระบวนการผลกดนทรพยสนผานการประมล

ขายทอดตลาด โดยมพนฐานมาจากอตราการเรยกคนทรพยสนซงธนาคารโลกใหความส าคญ ในการวดระดบ

การแกปญหาการมหนสนลนพนตว วธการดงกลาวคลายคลงกนมากแตเมอน ามาใชในการวดประสทธภาพใน

การผลกดนทรพยสนผานกระบวนการขายทอดตลาดแลว กลบพบวา ราคาประเมนของทรพยทน าออกสการ

ประมลขายทอดตลาดมบทบาทส าคญตอผลลพธของการวดประสทธภาพเปนอยางยง ความผ ดพลาดในการ

ประเมนราคาทรพยโดยอางองจากฐานขอมลราคาทต าเกนไปอาจท าใหประสทธภาพของการผลกดนทรพย

ผานกระบวนการดงกลาวสงผดปกต ฉะนน เพอส ารวจถงความผดปกตดงกลาวการประเมนประสทธภาพการ

ผลกดนทรพยในทนจงจ าเปนตองจ าแนกตามหนวยงานผประเมนราคาทรพยในการบงคด

ดวยระเบยบในการด าเนนงานของกรมบงคบคดทก าหนดให หากทรพยดงกลาวมมลคาไมเกน

10 ลานบาท การประเมนราคาทรพยทท าการยดสามารถด าเนนการดวยเจาพนกงานบงคบคด โดยอางองราคา

ประเมนจากกรมธนารกษ หากทรพยดงกลาวมมลคาตงแต 10 ลานบาทขนไป (แตไมถง 50 ลานบาท) การ

ประเมนราคาทรพยตกเปนหนาทของฝายประเมนราคา และหากทรพยดงกลาวมมลคาตงแต 50 ลานบาทขน

ไป ผประเมนราคาตองเปนคณะกรรมการประเมนราคาทรพย ดงทอภปรายในสวนกอนหนานวา ผลการ

ประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยนมความอาจมความออนไหวตอความแมนย าในการประเมนราคา

ทรพย ดงนน ผลการวดประสทธภาพจงจ าแนกตามชวงราคาประเมน โดยแบงออกเปนราคาประเมนต ากวา

10 ลานบาท ราคาประเมนตงแต 10 ลานบาทขนไป แตไมถง 50 ลานบาท และราคาประเมนตงแต 50 ลาน

บาทขนไป

นอกจากน ประเภทของทรพยยงอาจมสวนตอราคาประมลซอทรพย เนองจากการท าประโยชน

ตอทรพยแตและประเภทตลอดจนคาเสอมราคาของทรพยแตละประเภทมความแตกตางกน ผลการวด

ประสทธภาพจงจ าเปนตองจ าแนกตามประเภททรพยอกดวย

ขอมลทตยภม (secondary data) ทน ามาท าการวเคราะหเปนขอมลการผลกดนทรพยสนผาน

กระบวนการขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ในระดบรายคด โดยเปนคดทเขาสการก ากบดแลของกรมบงคบ

คดและสามารถผลกดนกลบสระบบเศรษฐกจไดในระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 ทงน ขอมลของคดท

ทรพยอยระหวางกระบวนการบงคบคดยงไมสามารถผลกดนกลบสระบบเศรษฐกจจะไดไมถกน ามาวเคราะห

เนองจากการศกษานมงพจารณาประสทธภาพของการผลกดนทรพยสนผานกระบวนการประมลขาย

ทอดตลาดเทานน และโดยธรรมชาตของคดททรพยอยระหวางก ากบดแลของกรมบงคบคดนนอาจสามารถ

สงกลบสระบบเศรษฐกจดวยกระบวนการใดกได ไมจ าเปนตองเปนการประมลขายทอดตลาดทรพยเพย ง

กระบวนการเดยว เนองจากกรมบงคบคดยงมชองทางในการปรบปรงโครงสรางหนชองทางอนๆ อก (ดงภาพ 2.1)



และการททรพยในคดใดคดหนงจะสผลกดนกลบสระบบเศรษฐกจนนขนอยกบความเหนชอบรวมกนของผม

สวนไดเสยในทางคดนนๆ

ภาพ 2.1 กระบวนการปรบปรงโครงสรางหนอนๆ ทสมพนธกบกระบวนการประมลขายทอดตลาด

ทมา: คณะผวจยสรปจากการสมภาษณผเชยวชาญกรมบงคบคดและเจาพนกงานบงคบคด

ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาด พบวา

ทรพยทถกประเมนราคาโดยเจาหนาทบงคบคดมกมประสทธภาพสงวาทรพยทถกประเมนราคาโดยฝาย

ประเมนราคาและคณะกรรมการประเมนราคาทรพย ทงในกรณของอสงหารมทรพย สงหารมทรพย และทรพย

ประเภทอนๆ ผลลพธดงกลาวกอใหเกดขอสงเกตวาการอางองราคาประเมนจากกรมธนารกษอาจเปนสาเหตให

ทรพยทประมลขายทอดตลาดมราคาต าเกนไป ประกอบกบวธการประมลทมการลดราคาเรมตนในการประมล

ครงละรอยละ 10 ของราคาประเมนหากมการงดขายเนองจากไมมผสนใจเขารวมประมล ดงภาพ 2.2

นอกจากน เมอจ าแนกตามระยะเวลาในการด าเนนการตลอดกระบวนการผลกดนทรพยดวยการประมลขาย

ทอดตลาด (นบตงแตรบหมายศาลจนกระทงจายเงนผมสวนไดเสยทางคดเสรจสน) แบงออกเปน ระยะเวลา

นอยกวา 1 ป ระยะเวลาตงแต 1 ปขนไปแตไมถง 2 ป ระยะเวลาตงแต 2 ปขนไปแตไมถง 3 ป และระยะเวลา

ตงแต 3 ปขนไปแตไมถง 4 ป พบวา อสงหารมทรพยทมการประเมนราคาโดยเจาพนกงานบงคบคดม

ประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดสงวาผประเมนราคาอนๆ (ดงตาราง 2.1)

การประเมนราคาดวยการอางองราคาประเมนของกรมธนารกษอาจมราคาทต าเกนไป ประกอบ

กบการลดราคาเรมตนในการประเมน กรณไมมผสนใจเขารวมประมล อาจเปนสาเหตใหการประเมน

ประสทธภาพมความเอนเอยงดานบน ในอกนยหนงคอโจทกอาจมอตราการเรยกคนทรพยทต า โดยเฉพาะกรณ

ทไมอนญาตใหมการคดคานราคาดวยแลวการประเมนราคาโดยอางองราคาประเมนจากกรมธนารกษ และเมอ

มการลดราคาเรมตนในการประมลขายทอดตลาดทรพยเนองจากไมมผสนใจเขารวมประมล องคประกอบ

เหลานอาจเปนเหตใหเกดภาระกบเจาหนทตองด าเนนการเขาสราคาเพอพยงราคาทรพยดงกลาวไว



ขอสรปดงกลาวไมไดเกนเลยจากความเปนจรงมากนก เนองจากการสมภาษณเชงลกกบสถาบน

การเงนตางๆ พบวา สถาบนการเงนซงเปนเจาหนตามค าพพากษามพฤตกรรมในการเขาประมลซออสง รม

ทรพยจากกรมบงคบคดในกรณทเหนวา การประเมนราคาอสงรมทรพยดงกลาวต ากวาราคาตลาดมากเกนไป

แตทงน เนองจากอสงหารมทรพยทสถาบนการเงนประมลมาไดจ าเปนจะตองขายทอดตอไปภายในระยะเวลา

5 ป

ภาพ 2.2 ประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด จ าแนกตามประเภททรพยและระดบราคาประเมน

ทมา: คณะผวจย (ค านวณจากขอมลของฝายสารสนเทศกรมบงคบคด)

1.91

0.91 1.011.41

4.19

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

< 10 ลานบาท 10-50 ลานบาท ≥ 50 ลานบาท

คาปร

ะสทธ

ภาพ

อสงหารมทรพย สงหารมทรพย ทรพยสนอนๆ



ตาราง 2.1 ประสทธภาพการผลกดนทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดจ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ

ระยะเวลาด าเนนการ

ราคาประเมน อสงหารมทรพย สงหารมทรพย ทรพยประเภท

อนๆ นอยกวา 1 ป นอยกวา 10 ลานบาท 1.47 0.97 0.93

ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท 0.99 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ตงแต 50 ลานบาทขนไป ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล

1 ปขนไป แตไมเกน 2 ป

นอยกวา 10 ลานบาท 2.00 1.79 4.23 ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท 1.10 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ตงแต 50 ลานบาทขนไป 1.01 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล


นอยกวา 10 ลานบาท 1.94 0.99 4.29 ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท 0.87 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ตงแต 50 ลานบาทขนไป 1.13 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล


นอยกวา 10 ลานบาท 1.53 1.21 1.44 ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท 0.76 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ตงแต 50 ลานบาทขนไป ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล


นอกจากน ธรกจขายอสงหารมทรพยมอสองไมใชธรกจหลกของสถาบนการเงน สถาบนการเงน

จงมตนทนการขายอสงหารมทรพยมอสองทสง การเขาสราคาประมลขายทอดตลาดทรพยของสถาบนการเงน

ผเปนเจาหนจงมกเกดขนเมอระดบราคาประเมน หรอระดบราคาเรมตนในการประมลของกรมบงคบคดต ากวา

ระดบราคาตลาด (ทสถาบนการเงนเจาหนเปนผประเมน) ราวรอยละ 20 ของระดบราคาตลาด

2.2.1. ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขาย

ทอดตลาดทรพย

หากมงพจารณาทรพยประเภทอสงหารมทรพยซงเปนประเภททรพยทมมลคารวมใน

การผลกดนทรพยกลบเขาสระบบเศรษฐกจดวยการประมลขายทอดตลาดมากทสดแลว ค าถามส าคญคอ

อสงหารมทรพยแตละประเภทใดทมประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดแตกตาง

กนอยางไร คณะผวจย พบวา อสงหารมทรพยประเภทหองชดหรอคอนโดมเนยมเปนอสงหารมทรพยทม

ประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดนอยทสด สาเหตส าคญประการหนง

คอ อสงหารมทรพยดงกลาวเปนอสงหารมทรพยทมการเสอมคาของราคารวดเรวและการน าออกประมลขาย

ทอดตลาดไมมขอมลใหกบผเขารวมประมลทเพยงพอ ท าใหการซอขายเกดขนเฉพาะทรพยทน าออกประมลม

ราคาถกเทานน ในขณะท ประสทธภาพในการผลกดนทรพยประเภททดนเปลาและทดนพรอมสงปลกสรางท

ผานการประเมนราคาดวยเจาพนกงานบงคบคดกลบมคาสงเกนกวาปกต ในทางกลบกน ทรพยทงสองประเภท



นหากถกประเมนฝายประเมนราคา หรอคณะกรรมการประเมนราคา กลบไมปรากฎวาประสทธภาพในการ

ผลกดนทรพยจะสงเกนกวาปกตดงเชนการประเมนของเจาพนกงานบงคบคดแตอยางใด ดงภาพ 2.3

ขอสงเกตทส าคญคอ การประเมนราคาโดยคณะกรรมการประเมนราคาทรพยทม

ผเชยวชาญเขารวมในการประเมนราคา สามารถท าใหประสทธภาพในการผลกดนทรพยดวยกระบวนการ

ประมลขายทอดตลาดใกลกบหนง หมายความวา มลคาของทรพยทกรมบงคบคดสามารถเรยกคนใหกบเจาหน

ผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดใกลเคยงกบมลคาทรพยค าประกนตามสญญาและและมลคาดอกเบยท

เจาหนสญเสยไปจากการไมสามารถน าเงนไปปลอยสนเชอใหกบลกหนรายอนได

ภาพ 2.3 ประสทธภาพในการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด จ าแนกตามประเภททรพยและระดบราคาประเมน


เมอจ าแนกประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานการประมลขายทอดตลาด

ตามระยะเวลาในการด าเนนการ พบวา อสงหารมทรพยทผานการประเมนราคาจากเจาหนาทบงคบคดยงคงม

ประสทธภาพสงกวาผประเมนราคารายอนๆ ทงน เปนไปไดวาการอางองราคาประเมนจากกรมธนารกษท าให

ทรพยทออกประมลมราคาต าเกนไป ในทางกลบกน การประเมนราคาดวยคณะกรรมการประเมนราคาทรพย

กลบมประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดใกลเคยงหนงตลอดเวลา

0.87 0.93

1.67

0.891.09

2.08

0.93 1.01

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5


คาปร

ะสทธ

ภาพ

อาคารชด สงปลกสราง ทดน



ตาราง 2.2 ประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด จ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ

ระยะเวลาด าเนนการ ราคาประเมน ทดนเปลา ทดนพรอมสงปลก

สราง อาคารชด

นอยกวา 1 ป นอยกวา 10 ลานบาท 1.58 1.26 ไมปรากฏขอมล ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท

0.99 0.99 ไมปรากฏขอมล

ตงแต 50 ลานบาทขนไป

ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล


นอยกวา 10 ลานบาท 2.17 1.66 0.96 ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท

1.11 1.09 0.93




นอยกวา 10 ลานบาท 2.12 1.84 0.87 ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท 0.89 0.85

ไมปรากฏขอมล

ตงแต 50 ลานบาทขนไป 1.13 1.13



นอยกวา 10 ลานบาท 1.71 1.23 0.87 ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท 0.79 0.71





ขอสงเกตประการหนงทไดจากพจารณาประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานการ

ประมลขายทอดตลาดตามระยะเวลาในการด าเนนการ พบวา ความรวดเรวในการผลกดนทรพยซงควรผกผน

กบประสทธภาพในการผลกดนทรพย กลาวคอ ระยะเวลาในการผลกดนทรพยยงเนนนานเทาไร ประสทธภาพ

ในการผลกดนทรพยควรลดต าลงเทานน21 แตขอมลดงกลาวกลบไมสอดคลองกบแนวคดทยกมาน เปนไปไดวา

เกดจากการปรบราคาประเมนใหมของกรมบงคบคด ซงคณะผวจยไมสามารถสรปไดวาแนวโนมการปรบปรง

ราคาประเมนของกรมบงคบคดเปนไปเพอใหสอดคลองกบราคาตลาดมากขน (ดวยการปรบราคาประมลให

สอดคลองกบการเสอมคาของทรพย) หรอเปนไปเพอใหสามารถผลกดนทรพยออกสระบบเศรษฐกจไดเรว

ยงขน (ดวยการปรบราคาประมลลดลงใหดงดดผประเมน)

21 แนวคดดงกลาวสอดคลองกบแนวคดของธนาคารโลก



2.2.2. ผลการประเมนประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขาย

ทอดตลาดทรพย และวธการขายทอดตลาด

วธการประมลขายทอดตลาดจ าแนกออกเปนการขายโดยปลอดภาระผกพน การขาย

โดยปลอดจ านอง และการขายโดยจ านองตดไป วธการขายทเกยวของกบมลคาจ านองอาจสงผลกบการเมน

ราคาทรพยได หากเจาพนกงานบงคบคดไมสามารถประเมนหนจ านองไดถกตองครบถวน ดงนน ในวเคราะห

ในสวนนจงท าการจ าแนกประสทธภาพในการผลกดนอสงหาทรพยผานการประมลขายทอดตลาดตามวธการ

ขายรปแบบตางๆ

ในกรณทเปนการขายโดยปลอดภาระผกพน คณะผวจยไมพบอสงหารมทรพยทถก

ประเมนโดยคณะกรรมการก าหนดราคาเลย (ไมปรากฏขอมลของทรพยทราคาประเมนตงแต 50 ลานบาทขน

ไป) ในขณะทอสงหารมทรพยประเภททดนเปลาท ถกประเมนราคาโดยเจาพนกงานบงคบคด กลบม

ประสทธภาพในการผลกดนทรพยสงขนเมอระยะเวลาในการด าเนนผลกดนผานกระบวนการประมลขาย

ทอดตลาดเพมขน อาจเปนไปไดวามการปรบราคาทดนใหมใหสอดคลองกบการสงขนของราคาตลาด



ตาราง 2.3 ประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด จ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ กรณปลอดภาระผกพน














0.82 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล




นอยกวา 10 ลานบาท 4.33 1.00 ไมปรากฏขอมล ตงแต 10 ลานบาทแตไมถง 50 ลานบาท

0.91 ไมปรากฏขอมล ไมปรากฏขอมล




ในกรณของการขายโดยปลอดจ านอง อสงหารมทรพยทถกประเมนราคาโดยฝาย

ประเมนราคาของกรมบงคบคดและคณะกรรมการประเมนราคาทรพย มประสทธภาพลดลงเมอระยะเวลาใน

การผลกดนทรพยเพมขน เปนไปไดวาการออกไปประเมนราคา ณ สถานทตงทรพย หรอการใชผเชยวชาญใน

การประเมนราคา ใหผลลพธของราคาประเมนทชดเจนกวาการอางองราคาจากกรมธนารกษและการ

ด าเนนการยดทรพย ณ ทท าการ



ตาราง 2.4 ประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด จ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ กรณปลอดจ านอง









1.11 1.09 0.93














ในกรณของการขายโดยจ านองตดไป ไมปรากฏขอมลของทรพยทท าการประเมนราคา

โดยฝายประเมนราคา หรอคณะกรรมการก าหนดราคาเลย มเพยงอสงหารมทรพยทมการประเมนราคาโดยเจา

พนกงานบงคบคดเทานน หากกระบวนการผลกดนทรพยดวยการประมลขายทอดตลาดใชระยะเวลาตงแต 1

ปขนไปแลว ประสทธภาพในการผลกดนทรพยจะลดลงเรอยๆ คณะผวจยคาดวาวธการขายดงกลาวท าใหเจา

พนกงานบงคบคดจ าเปนตองคนหาขอมลของภาระจ านองของจ าเลยตามค าพพากษาจากสถาบนการเงน โดย

ขอมลดงกลาวอาจมสวนเสรมใหการประเมนราคามความแมนย ามากขน



ตาราง 2.5 ประสทธภาพการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด จ าแนกตามระยะเวลาด าเนนการ กรณจ านองตดไป























2.3. สรปและขอเสนอแนะ

ผลการประเมนประสทธภาพของการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดใน

ขางตนแสดงใหเหนถงความไมสอดคลองกนระหวางการประเมนราคาทรพยและราคาตลาด โดยประสทธภาพ

ของการผลกดนทรพยโดยเจาพนกงานบงคบคดอยในระดบสงจนผดสงเกต อกทงเมอจ าแนกตามระยะเวลาใน

การบงคบคดดวยแลว ระยะเวลาด าเนนการทนานกลบไมสงผลตอการลดลงของประสทธภาพในการผลกดน

ทรพยดวยการประมลขายทอดตลาดอยางทควรเปน ค าอธบายตอปรากฎการณดงกลาวไมสามารถชแจงดวย

รายละเอยดของการวเคราะหเชงปรมาณได แตจ าเปนตองอาศยมมมองจากการสมภาษณเชงลกกบผมสวนได

เสยในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด ซงตางใหขอมลตรงกนวา “การประเมนราคาทรพยโดย



อางองจากฐานขอมลกรมธนารกษนนมความแมนย าไมเพยงพอ” หากราคาประเมนดงกลาวต าจนเกนไป

สถาบนการเงนในฐานะเจาหนจงจ าเปนตองเขาประมลเพอพยงราคาทรพยไว

แรงจงใจในการพยงราคาของสถาบนการเงนซงเปนเจาหนมสวนส าคญตอความพยายามรกษา

ความแขงแรงของสขภาพทางการเงน (financial health) ของระบบการเงนไทย ความเขาใจตอแรงจงใจ

ดงกลาวอาจมประโยชนตอการออกแบบแนวปฏบตของกรมบงคบคดตอไปในอนาคต โดยใหสอดประสานกบ

กลไกการท างานของระบบการเงนไทย ทงยงมสวนในการแกไขปญหาในการวดประสทธภาพการผลกดนทรพย

ดวยกระบวนการประมลขายทอดตลาดใหมความแมนย า และสอดคลองกบมาตรฐานของธนาคารโลกมาก

ยงขน

ส าหรบแรงจงใจของสถาบนการเงนในฐานะเจาหน หรอโจทกตามค าพพากษา คณะผวจย

สามารถอธบายพฤตกรรมของสถาบนการเงนผานการด าเนนงานดานการจดการความเสยงของสถาบนการเงน

โดยสงเขปดงน

ภายหลงจากทลกหนท าการผดช าระหนตดตอกนมากเกนกวาสามเดอน22 สนเชอซงถอเปนแหลง

รายไดหรอสนทรพยของสถาบนการเงนของบรรดาลกหนเหลานจะเปลยนสถานะเขาสการเปนสนทรพยทไม

กอใหเกดรายได (Non-performing Asset, NPA) ผลกระทบระลอกแรกทเกดกบสถาบนการเงนซงเปนเจาหน

คอ การกนส ารองหนสงสยจะสญ (Loan loss provision, LLP) โดยอาศยก าไรในการประกอบการมาใชใน

การกนส ารอง สงผลท าใหผลประกอบการของสถาบนการเงนลดลง หากวาเปนสถาบนการเงนเพอการพาณชย

ในตลาดหลกทรพยแลว ความสามารถในการดงดดแหลงเงนทนภายนอกจากนกลงทนจะลดลง ยงไปกวานน

หากในทายทสดราคาทรพยค าประกนของลกหนเสอมคาลงไปมาก หรอทรพยค าประกนถกน าไปขายเพอน า

เงนกลบมาชดใชไดราคาต า เงนดงกลาวจะไมสามารถจะไมสามารถชดเชยผลประกอบการทเสยไปจากการกน

ส ารองหนสงสยจะสญนได สถานะทางธรกจของสถาบนการเงนเจาหนอาจสนคลอน เพราะฉะนนการกน

22 รายละเอยดการจดสนทรพยเชงปรมาณของสถาบนการเงนของธนาคารแหงประเทศไทย สามารถสรปไดดงน

ประเภทสนทรพย ระยะเวลาคางช าระ จดชนปกต ระยะเวลาไมเกน 1 เดอน จดชนกลาวถงเปนพเศษ มากกวา 1 เดอนแตไมเกน 3 เดอน จดชนต ากวามาตรฐาน มากกวา 3 เดอนแตไมเกน 6 เดอน จดชนสงสย มากกวา 6 เดอนแตไมเกน 12 เดอน จดชนสงสยจะสญ มากกวา 12 เดอน จดชนสญ บงคบสญญาโดยด าเนนคดและพพากษาแลว

โดยสนทรพยทไมกอใหเกดรายไดจะอยในชนกลาวถงเปนพเศษเปนตนไป และสนทรพยทจดชนสญนน ทรพยค าประกนของ

ลกหนหรอทรพยทท าการยดเพอปรบปรงโครงสรางนจะอยในการดและของกรมบงคบคด



ส ารองหนสงสยจะสญจงตองครอบคลมปญหาดงกลาวไวลวงหนา ท าใหมลคาการกนส ารองมกสงกวามลคา

สนทรพยทไมกอใหเกดรายไดเหลาน

ในอกดานหนง ฝายบรการหนของสถาบนการเงนตองด าเนนการตดตามทวงถามหน เมอ

กระบวนการดงกลาวเรมตนขน ลกหนผดช าระเหลานมทางเลอกเพยงสองทาง ทางเลอกแรกคอเลอกทจะ

ปรบปรงโครงสรางหนกบสถาบนการเงน เจรจาเพอเลอนก าหนดช าระหรอลดจ านวนเงนทตองช าระในแตละ

งวดลง วธการนใชวาปญหาของสถาบนการเงนเจาหนจะหมดไป การยอมรบเงอนไขดงกลาวของลกหน เทากบ

วาสถาบนการเงนมสนทรพยเสยงทมากขน การปองกนความเสยงตอสนทรพยเสยงเหลานท าใหสถาบนการเงน

ตองกนส ารองสวนเพม (capital add-on) ขนมาเปนภาระอกทางหนงดวยเชนกน แตหากในทายทสดลกหนไม

ยอมรบเงอนไขใดกบสถาบนการเงนเลย การฟองรองเพอบงคบหลกประกนจงเกดขน “ฝายกฎหมายของ

สถาบนการเงนอาจตองใชระยะเวลาราว 6 ถง 12 เดอนในการสงฟอง” ตวแทนฝายบงคบคดแหงหนงเปดเผย

กบคณะผวจย “การฟองรองจนกระทงด าเนนการยดทรพยอาจกนระยะเวลาเกอบ 3 ป23”

จากระยะเวลาในการบงคบคดทงหมด การฟองรองท าใหเสยระยะเวลาไปแลว 3 ป24 ความเนน

นานในการผลกดนทรพยของกรมบงคบคด ตลอดจนประสทธภาพในการผลกดนทรพยของกรมบงคบคดจะเขา

มามบทบาทในการกดดนการท างานของสถาบนการเงนจากระยะเวลาทเหลอหลงจากการฟองรองสนสดจน

กระทงการบงคบคดหมดอายความ จากอายความในการบงคบคดแพงทงหมด 10 ป หลงจากการฟองรอง

ยาวนานจบลง กระบวนขายทอดตลาดจงเรมขน กรมบงคบคดอาศยระยะเวลาเฉลยในการผลกดนทรพยผาน

การประมลขายทอดตลาดประเภทอสงหารมทรพยทงหมดราว 1.7 ป อสงหารมทรพยทมาจากการประเมน

ราคาของเจาพนกงานบงคบคดใชระยะเวลาราว 1.6 ป อสงหารมทรพยทประเมนราคาโดยฝายประเมนราคา

ใชระยะเวลาราว 2.1 ป และอสงหารมทรพยทประเมนราคาโดยคณะกรรมการประเมนราคาทรพยใช

ระยะเวลาราว 1.5 ป (สวนสงหารมทรพยและทรพยอนๆ25 ใชระยะเวลาในการผลกดนทรพยราว 1.7 ป และ

1.6 ป ตามล าดบ) ดงภาพ 2.4 อสงหารมทรพยเปนประเภททรพยทมการประมลขายทอดตลาดมากทสด

สญเสยเวลากบกระบวนการขออนญาตศาลขาย การพมพประกาศ การขาย การสงท าบญช (ยกเวนทรพยทม

มลคาตงแต 50 ลานบาทขนไป ทใชระยะเวลาในการสงท าบญชไมนานนก) หากการประมลขายทอดตลาดม

23 อนทจรงผใหสมภาษณบางสวนมองวา การบงคบหลกประกนอาจวนวายไปมากกวานมาก “ในกรณทเปนหนมหลกประกน อาจกนระยะเวลา 2-3 ปในศาลชนตน 2 ปในศาลอทรณ และ 1 ปในศาลฎกา ทงกระบวนการอาจกนระยะเวลาสงสดเกอบ 6 ป แตในกรณทเปนหนไมมหลกประกนการพพากษาแลวเสรจอาจใชระยะเวลาเกอบ 10 ป” 24 จากระยะเวลาในการบงคบคดทงหมด 10 ป ใชในการฟองรองไปแลวกวา 3 ป ระยะเวลาทเหลอสถาบนการเงนตองใชในการขายทอดตลาดและเรยกหนสวนขาด 25 ขอมลทคณะผวจยไดรบมาจากกรมบงคบคด ซงด าเนนการผลกดนแลวเสรจระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 ภายหลงขจดขอมลทมความก ากวมออกแลวมเฉพาะทรพยราคาประเมนต ากวา 10 ลานบาทเทานน



อตราการเรยกคนทรพยทไมสงเพยงพอ สถาบนการเงนตองใชระยะเวลาสวนทเหลอ (จากขอมลขางตน จะ

เหลอระยะเวลาราว 5.3 ปเปนอยางนอย) กอนอายความสนสดในการเรยกหนสวนขาด หากไมสามารถเรยก

หนสวนขาดไดครบกอนหมดระยะเวลาบงคบคด ลกหนอาจถกฟองลมละลายเพมเตม26

ภาพ 2.4 ระยะเวลาทใชในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด จ าแนกตามราคาประเมน

(a) ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพย จ าแนกตามราคาประเมน

(b) ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของสงหารมทรพย จ าแนกตามราคาประเมน

26 อายความในการด าเนนคด 3 ป

0

50

100

150

200

250

300

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)


020406080

100120140160180

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)




(c) ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของทรพยสนอนๆ จ าแนกตามราคาประเมน


หมายเหต: ประกอบดวยคดตงแตอายนอยกวา 1 ป, 1-2 ป, 2-3 ป และ 3-4 ป น ามาเฉลยระยะเวลา

เพอหลกเลยงความวนวายทงหมดสถาบนการเงนเจาหนจ าเปนตองเขารวมประมลซอทรพยขายทอดตลาดกลบ

ดวยตนเอง โดยมเปาหมายเพอพยงราคาของทรพยค าประกนเหลานไมใหต าจนเกนไป และท าใหไมเพยงพอตอ

การชดเชยการกนส ารองทตงขนไวกอนหนา

พฤตกรรมการเขาซอทรพยค าประกนโดยสถาบนการเงนน สอใหเหนถงความไมสมบรณของ

ขอมลในสภาพทรพยทกรมบงคบคดมไดเปนอยางด สถาบนการเงนเจาหนแตละแหงอาศยการจดจางผ

ประเมนอาชพจากภายนอกในการประเมนราคาทรพยค าประกนตามอางองตามราคาตลาด (mark to

market) หากราคาตลาดดงกลาวสงกวาราคาประเมนมากเพยงพอ การเขารวมประมลของสถาบนการเงน

เจาหนจะเกดขน หรอในอกกรณคอ หากราคาตลาดสงกวาราคาเรมตนจากการประมล ซงมการปรบราคาลง

เพราะไมมผเขาสราคา (รอยละ 10 ของราคาประเมนตอหนงนดของการประมล และลดลงไดถงรอยละ 30

ของราคาประเมน) การเขารวมประมลของสถาบนการเงนเจาหนกจะเกดขนเชนกน

อยางไรกตาม หากสถาบนการเงนชนะการประมล อสงหารมทรพยทถกประเมนจ าเปนตองท า

การขายตอไปอกทอดหนงภายในระยะเวลา 5 ป เงนทไดจากการขายอสงหารมทรพยในคราวนจะถกน ามาหก

ลบกบเงนทสญเสยไปจากการกนส ารองหนสงสยจะสญ แตใชวาทกอยางจะราบรน ธรกจหลกของสถาบน

การเงนเกยวของกบตลาดเงน ไมใชการขายอสงหารมทรพย การพยงราคาในตลาดประมลขายทอดตลาดจงม

ตนทนทเกดกบสถาบนการเงน ตนทนเหลานประกอบดวย ตนทนจากการบงคบหลกประกนจากลกหน (เชน

คาเดนหมาย คาพมพประกาศ เปนตน) และตนทนการขายอสงหารมทรพย (เชน คาประเมนราคา คาซอมแซม

020406080

100120140160180200

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)< 10 ลานบาท 10-50 ลานบาท ≥ 50 ลานบาท



คาตอบแทนเจาหนาทฝายขาย เปนตน) เพราะฉะนน สถาบนการเงนจงตองการใหสวนตางของราคาประเมน

จากกรมบงคบคดและราคาประเมนของสถาบนการเงนซงอางองจากราคาตลาด แตกตางกนมากเพยงพอ

ภาพ 2.5 การตดสนใจเขารวมประมลขายทอดตลาดของสถาบนการเงนเปรยบเทยบกบของการประมลสาธารณะ

ทมา: คณะผวจยสรปจากการสมภาษณเชงลก

ค าถามส าคญคอ ระดบสวนตางของราคาจ าเปนตองสงมากเทาไรจงจะเหมาะสมตอการเขาพยง

ราคา จากการสมภาษณตวแทนสถาบนการเงนหลายแหง คณะผวจยพบวา “หากรอยละ 80 ระดบราคา

ประเมนทอางองกบราคาตลาดของสถาบนการเงนสงกวาระดบราคาเรมตนในการประมล สถาบนการเงน

เจาหนจะท าการเสนอราคาเพอการพยงราคาอสงหารมทรพย เวนเสยแตมผประมลรายอนๆ ทใหราคาสงกวา

น” ขอมลดงกลาวสอดคลองกบการสมภาษณตวแทนสถาบนการเงนหลายแหง

ดวยเงอนไขในการตดสนใจดงกลาวจงพออนมานไดวา สดสวนราวรอยละ 20 ของราคาประเมน

ทอางองกบราคาตลาดอสงหารมทรพยถกกนไวเปนตนทนในการพยงราคาของสถาบนการเงน ดงภาพ 2.5

นอกจากนแลว การประเมนราคาของสถาบนการเงนจ าเปนตองอาศยขอมลสองสวนประกอบกน

สวนแรก คอ ขอมลรายละเอยดทางคด ขอมลดงกลาวอยในรปของเอกสาร หลกฐานทเกยวกบสภาพภายใน

เดมของทรพยค าประกน และระดบความซบซอนในทางคด (อนไดแก ประเภทคด จ านวนผมสวนไดเสยทางคด

ผมสทธ ผถอกรรมสทธ และความกาวหนาในการด าเนนกระบวนการบงคบหลกประกน เปนตน) ซงใชในการ



อนมานตนทนในการบงคบหลกประกน และขอมลอกสวนหนงทไดจากการเดนทางไปตรวจสอบสภาพทรพย

จากสถานทตงจรง จะชวยใหความกระจางดานสภาพภาพนอกของทรพย รวมถงความถกตองตามทระบใน

เอกสาร หลกฐานทางคด และท าเลทตง ซงมผลอยางยงตอการประเมนราคาตลาดของทรพยนนๆ

การยดทรพยและการประเมนราคาของเจาพนกงานบงคบคดในปจจบนเปนการ “ยด ณ ทท า

การ” โดยเฉพาะอยางยงทรพยทมราคาประเมนต ากวา 10 ลานบาท เนองดวยขาดแคลนอตราก าลงในการจด

จางพนกงานบงคบคด โจทกตามค าพพากษาจงตองเปนผตรวจสอบและคนหาหลกฐานมาดวยตนเอง ยงใน

กรณทโจทกเปนสถาบนการเงน และลกหนขาดการตดตอกบโจทกมากกวา 12 เดอน การเขาพบและประเมน

ราคาทรพยของโจทกจงเปนไปดวยความยากล าบาก ตองอาศยการจดจางบรษทตวแทนจากภายนอกเขามาท า

การประเมนราคาทรพยค าประกน

จากสถานการณดงกลาว กรมบงคบคดสามารถชวยอ านวยความยตธรรมแกทกฝายได โดยใหผม

สวนไดเสยในทางคดยอมรบการประเมนรวมกน และท าการจดจางผประเมนจากภายนอกเขาท าการประเมน

ราคาโดยอางองจากราคาตลาด ซงดานหนงจะสงผลใหการเสนอขายทรพยในการประมลขายทอดตลาดจะได

ราคาสงขน และบรรเทาปญหาใหจ าเลยตามค าพพากษาไมจ าเปนตองเผชญการเรยกหนสวนขาดหลงการขาย

ทอดเสรจสน ในอกดานหนง การทราบราคาตลาดและการทราบถงตนทนการประเมนราคาตลาดจะท าใหราคา

ทน ามาเสนอขายมความชดเจนยงขน ความขดแยงของมมมองทมตอมลคาทรพยระหวางโจทกและจ าเลยจะ

ลดลง อตราการเรยกคนทรพยจากการประมลขายทอดตลาด ซงเปนตวชวดประสทธภาพในการประมลขาย

ทอดตลาดจะมความชดเจนและเปนอนหนงอนเดยวกบการประเมน “ความยากงายในการประกอบธรกจ” จะ

เพมสงขน



บทท 3

ผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจ

การผลกดนทรพยสนเปนกลไกส าคญทจะปลดปลอยสนทรพย เชน บาน อาคารพาณชย และทดนตางๆ

ใหกลบเขาไปท าประโยชนตอระบบเศรษฐกจ ในบทท 3 น คณะผวจยไดท าการศกษาผลกระทบของการ

ผลกดนทรพยสนทอยภายใตการดแลของกรมบงคบคดตอระบบเศรษฐกจโดยรวม โดยแบงการวเคราะห

ออกเปนสองสวน ในสวนแรก คณะผวจยจะใชขอมลรายคดทมการจ าหนายทรพยเรยบรอยแลว รวบรวมให

เปนขอมลระดบจงหวด และใชแบบจ าลองสมการถดถอย (Regression Model) เพอประมาณการวดผลทาง

เศรษฐกจทเกดขนจากการผลกดนทรพยในระดบจงหวด และสวนทสอง คณะผวจยจะใชแบบจ าลองปจจยการ

ผลตและผลผลต (Input-Output Model, I/O Model) ซงมการเชอมโยงเศรษฐกจระดบยอยและภาค

เศรษฐกจตางๆ โดยใชผลทไดในระดบจงหวดจากสวนแรก เปนปจจยตนทเปล ยนแปลงและสงผลกระทบกบ

ระบบเศรษฐกจในระดบประเทศ ซงคณะผวจยจะอธบายวธการและผลของทงสองสวนตอไป

3.1. ผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจในระดบจงหวด

ในการวเคราะหผลกระทบของการผลกดนทรพยสนนน คณะผวจยเลอกใชเฉพาะขอมลคดแพงท

เกยวของกบการผลกดนทรพยสนทผานกระบวนการจ าหนายทอดตลาดเรยบรอยแลว โดยจากขอมลการ

ผลกดนทรพยสนรายคดของกรมบงคบคด คณะผวจยพบวาทรพยสนสวนใหญเปนทดนและสงปลกสราง ภาพ

3.1 และ 3.2 แสดงใหเหนวาทรพยสนสวนใหญเปนคดทเกยวของกบทดน โดยสามารถพจารณาไดจากทง

จ านวนคดความทมากสด หรอมลคารวมของคดทสงทสด และรองลงมาคอสงปลกสราง ขอสงเกตนชวา

ผลกระทบทางเศรษฐกจทอาจเกดขนจากการบงคบคดจะผานมาทางภาคการกอสราง ซงเกยวของโดยตรง

เนองจากการผลกดนทรพยสนเปนการน าทรพยสนทถกจ าหนายกลบเขาในระบบเศรษฐกจทองถนอกครง การ

น าทรพยสนกลบมาใชงานอกครง จะชวยท าใหเกดมลคาทางเศรษฐกจขน และท าใหภาคการกอสรางมการ

ขยายตว



ภาพ 3.1 จ านวนคดผลกดนทรพยทมการจ าหนายได ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558


ภาพ 3.2 มลคาของคดผลกดนทรพยทมการจ าหนายได ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558


-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

1 2 3 4

จ านว

นคด

ระยะเวลาทใชในการจ าหนายทรพย (ป)

- 5,000.00

10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 35,000.00 40,000.00 45,000.00

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

อาคา

รชด

สงปล

กสรา

ง

ทดน

Tota

l

1 2 3 4

มลคา

(ลาน

บาท)

ระยะเวลาทใชในการจ าหนายทรพย (ป)



3.1.1. ลกษณะทวไปของขอมลทใชในแบบจ าลอง

จากจ านวนขอมลคดทงหมด 41,929 คด มลคารวมประมาณ 46,000 ลานบาท

คณะผวจยไดท าการประมวลขอมล โดยรวบรวมขอมลรายคดทเกดขน และจดเปนขอมลคดในระดบจงหวด

ทงหมด 77 จงหวด ครอบคลมเวลา 3 ปตงแตป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 255827

ทงนการจดขอมลดงกลาวเปนรายจงหวด คณะผวจยมวตถประสงคเพอเชอมโยงผลของ

การผลกดนทรพยสนกบกจกรรมทางเศรษฐกจทสามารถเกดขนไดผานระดบจงหวด ซงเมอท าการจดแลว

คณะผวจยมขอมลทงหมด 221 ตวอยาง โดยตาราง 3.1 และ 3.2 แสดงคาสถตบรรยายแบบงาย (Summary

Statistics) ของตวแปรทใชในแบบจ าลอง ไดแก GPP Cons คอ มลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวด เฉพาะภาค

การกอสราง (หนวยเปนลานบาท) Total Sale คอ มลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายได (หนวย

เปนลานบาท) GPP Per Capita คอ มลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดตอหว ซงจะสะทอนถงรายไดตอหวของ

ประชากรในจงหวด และ %Employ คอ สดสวนการจางงานของจงหวด ซงจะสะทอนถงภาวะเศรษฐกจและ

ความเปนอยของจงหวด

ตาราง 3.1 คาสถตบรรยายแบบงาย แยกตามป

ป พ.ศ. คาสถต GPP Cons (Mil.) Total Sale (Mil.) GPP Per Capita %Employ 2556 mean 4,480.49 0.50 145,993.70 61.73

min 676.17 - 42,710.02 30.79 max 77,817.79 37.76 1,033,264.00 88.01

2557 mean 4,379.69 57.85 145,299.00 56.16 min 657.70 - 39,994.11 42.79 max 80,254.73 506.37 1,029,765.00 71.39

2558 mean 4,936.81 285.09 146,598.50 55.56 min 576.61 - 41,963.05 42.30 max 100,193.10 2,876.20 982,500.30 72.61

ทมา: ค านวณโดยคณะผวจย

ตาราง 3.1 แสดงใหเหนวามลคาเฉลยของมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวด เฉพาะภาค

การกอสราง ของประเทศมการหดตวเลกนอยในป พ.ศ. 2557 และขยายตวในป พ.ศ. 2558 เมอเทยบกบป

พ.ศ. 2556 ในขณะทรายไดตอหวของประชากรมการเตบโตอยางตอเนอง ส าหรบคาเฉลยสดสวนการจา งงาน

27 เนองดวยขอมลทางเศรษฐกจในป พ.ศ. 2559 ยงไมมการรายงานขณะด าเนนการวจย เพราะฉะนนการวเคราะหรวมกนระหวางขอมลทางคดกบขอมลทางเศรษฐกจจงอยระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558



นนลดต าลง นอกจากนมลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดมมลคาเพมมากขน แสดงใหเหนถง

ความสามารถในการผลกดนทรพยออกมาจ าหนายของกรมบงคบคด

และหากแยกพจารณาตามภมภาค ตาราง 3.2 แสดงใหเหนวา กรงเทพฯ เปนภมภาคท

มมลค าท ไดจากการผลกดนทรพยสนท จ าหนายไดส งท ส ด รองลงมา คอ ภาคกลาง ส วนภาค

ตะวนออกเฉยงเหนอมมลคาต าสด นอกจากนนกรงเทพฯ ยงมมลคาเฉลยของมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวด

เฉพาะภาคการกอสราง และรายไดตอหวของประชากรสงทสด ซงสอดคลองกบภาพโดยทวไปทางเศรษฐกจท

เกดขนจรง

ตาราง 3.2 คาสถตบรรยายแบบงาย แยกตามภมภาค

ภาค คาสถต GPP Cons (Mil.) Total Sale (Mil.) GPP Per Capita %Employ กรงเทพฯ mean 86,088.55 1,127.52 486,093.50 55.97

min 77,817.79 - 460,596.30 45.53 max 100,193.10 2,876.20 513,396.60 61.30

กลาง mean 4,767.36 184.24 244,464.90 57.96 min 748.63 - 57,924.47 33.03 max 22,240.16 2,850.38 1,033,264.00 72.61

ตะวนออกเฉยงเหนอ mean 3,056.55 45.34 65,370.58 57.82 min 576.61 - 39,994.11 42.30 max 13,887.75 730.60 107,607.40 88.01

เหนอ mean 2,728.83 76.08 89,489.38 58.74 min 824.36 - 50,730.92 51.27 max 14,056.53 901.30 153,410.40 74.35

ใต mean 2,952.07 62.94 129,482.90 56.57 min 657.70 - 54,922.30 30.79 max 13,008.42 979.98 306,778.70 70.96


3.1.2. แบบจ าลองทางเศรษฐมต

จากขอมลขางตน เพอวเคราะหผลของการผลกดนทรพยสนทมตอภาคการกอสรางใน

ระดบจงหวด คณะผวจยเลอกใชแบบจ าลองสมการถดถอย 2 แบบ โดยตวแปรตามดานซายจะเปนมลคา

ผลตภณฑมวลรวมจงหวดในภาคการกอสราง (GPPCons ) สวนตวแปรตนดานขวาจะประกอบดวย มลคาท

ไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายได ( Total Sale ) และตวแปรควบคมอนๆ ทอธบายการเปลยนแปลง

ของมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดในภาคการกอสราง เชน สดสวนการจางงานภายในจงหวด ( %Employ )

รายไดประชากรจงหวดตอหว (GPP Per Capita ) ซงสมการทงสองสามารถเขยนไดดงน



แบบจ าลอง 1

0 1 , 2

3

log log %

log

it i t it

it it

GPPCons Total Sale Employ

GPP Per Capita year effects region fixed effects

แบบจ าลอง 2

0 1 , 1 2

3

log log %

log

it i t it

it it

GPPCons Total Sale Employ

GPP Per Capita year effects region fixed effects

โดย i แสดงถงจงหวด และ t แสดงถง ป พ.ศ. และทง 2 แบบจ าลองมความแตกตางกนทการใชมลคาทได

จากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดในเวลาปจจบน และของหนงปกอนหนา เนองจากคณะผวจยเชอวาการ

เปลยนแปลงทเกดขนกบเศรษฐกจอาจจะไมเกดขนในทนท ทงนเนองจากขอจ ากดทางขอมลเศรษฐกจในระดบ

จงหวด คณะผวจยจงควบคมปจจยอนๆ โดยใสตวแปร year effects และ region fixed effects เพอ

ควบคมเรองการแปรผนตามเวลา และความแตกตางระหวางภมภาคตางๆ ตามล าดบ โดยตวอยางความ

แตกตางระหวางภมภาคสามารถเหนไดจากตาราง 3.2 ซงชใหเหนวากรงเทพฯ นนมความแตกตางอยางชดเจน

เมอเทยบกบภมภาคอนๆ และแตละภมภาคกมความแตกตางกนคอนขางชดเจน

รปแบบสมการทคณะวจยเลอกใชเปนแบบ log-log เนองจากสะดวกในการตความ

และชวยขจดปญหาเรองขนาดและหนวยของตวแปร โดยจะท าใหการอธบายงายขน เชน หาก 1 มขนาด 0.5

จะตความไดวา หากมลคาการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดเพมขนรอยละ 1 จะท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวม

จงหวดในภาคการกอสรางเพมขนรอยละ 0.5 เทคนคการประมาณการทคณะผวจยเลอกใช คอ pooled OLS

regression ทงนเนองจากขอจ ากดของขอมลท าใหแบบจ าลองนดกวาทางเลอกแบบอน โดยสมมตฐานท

คณะผวจยตงไว คอ

สมมตฐานท 1 การผลกดนทรพยสนกลบเขาสระบบเศรษฐกจจะท าใหกจกรรมภาคกอสรางในระดบจงหวดเพมสงขน

สมมตฐานท 2 ปจจยดานเศรษฐกจอนๆ มความสมพนธทางบวกกบการเจรญเตบโตทางเศรษฐกจของ

จงหวด ทงนคณะผวจยจะกลาวถงผลการประมาณการในสวนถดไป

3.1.3. ผลการประมาณการ

ในสวนน คณะผวจยจะอธบายและอภปรายผลจากการประมาณการแบบจ าลอง โดย

ตาราง 3.3 แสดงผลจากแบบจ าลองทประมาณการมทงหมด 8 แบบ (specifications) โดยมตนแบบจาก

แบบจ าลองทงสองแบบทไดกลาวไปในสวนท 3.1.2



ผลทคณะผวจยใหความสนใจคอ แบบจ าลองท (4) และ (8) เนองจากมการควบคม

ปจจยตางๆ ครบถวน โดยผลในแบบจ าลองท (4) ซงใชมลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดในเวลา

ปจจบน แสดงใหเหนวา หากมลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดในเวลาปจจบนเพมมากขนรอย

ละ 1 จะท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดในภาคการกอสรางเพมสงขนรอยละ 0.171 ทระดบนยส าคญ

ทางสถต 1% ในขณะทผลจากแบบจ าลองท (8) ซงใชมลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดในเวลา

หนงปกอนหนา ไดผลทใกลเคยงกน แตมขนาดนอยกวาท รอยละ 0.155 ทระดบนยส าคญทางสถต 1% ซงผล

จากทงสองแบบจ าลองนแสดงใหเหนวาเปนไปตามสมมตฐานท 1 ทคณะผวจยตงไว ขนาดอยระหวางรอยละ

0.155-0.171

ตาราง 3.3 ผลการประมาณการจากแบบจ าลอง log-log ทงหมด 8 แบบ

Dep Var (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) itGPPCons

,i tTotal Sale 0.229*** 0.215*** 0.173*** 0.171***

(0.0279) (0.0285) (0.0269) (0.0272) , 1i tTotal Sale 0.205*** 0.193*** 0.156*** 0.155***

(0.0409) (0.0403) (0.0384) (0.0386) % itEmploy 0.0307* 0.00877 0.0489* 0.0197

(0.0157) (0.0148) (0.0259) (0.0253) itGPP PerCapita 0.630*** 0.609*** 0.654*** 0.601***

(0.114) (0.120) (0.175) (0.188) Constant 8.420*** 7.349*** 0.753 0.698 8.719*** 5.556*** 0.588 -0.0295 (0.945) (1.082) (1.628) (1.635) (1.134) (2.006) (2.394) (2.531) Year Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Regions Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Year*Regions Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Observations 126 126 126 126 53 53 53 53 R-squared 0.562 0.576 0.654 0.655 0.563 0.595 0.667 0.671


หมายเหต: Standard errors in parentheses, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

ส าหรบสมมตฐานท 2 ทคณะผวจยคาดวาปจจยบวกทางเศรษฐกจในระดบทองถนจะม

ผลท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวด ภาคกอสรางเพมสงขน ซงเปนไปตามสมมตฐานทคณะผวจยตงไว



โดยหากรายไดเฉลยตอหวของประชากรในจงหวดเพมสงขนรอยละ 1 (แสดงวาประชาชนมรายไดตอหวสงขน)

จะท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดภาคกอสรางจะปรบเพมขนรอยละ 0.601 ถง 0.609 โดยคาดงกลาวม

นยส าคญทางสถตทระดบ 1% และหากจงหวดมสดสวนการจางงานเพมขนรอยละ 1 จะสงผลใหมลคา

ผลตภณฑมวลรวมจงหวด ภาคกอสรางเพมขนรอยละ 0.877 ถง 1.97 อยางไรกด ผลดงกลาวไมมนยส าคญ

ทางสถตแตอยางใด

ในแบบจ าลองทง 8 แบบ คณะผวจยไดมการควบคมปจจยดานเวลา และปจจยเฉพาะ

แยกตามภมภาค เพอปองกนปญหาความคลาดเคลอนทเกดจากการไมใสตวแปร (omitted variable bias)

และควบคม unobserved observation-specific effects28

โดยผลการประมาณในสวนท 3.1 นจะถกน าไปใชเปนปจจยตนในการค านวณผลกระทบ

ของการผลกดนทรพยสนตอผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ ผานแบบจ าลองปจจยการผลตและผลผลต

(Input-Output Model, I/O Model) ซงคณะผวจยจะไดอธบายและอภปรายผลตอไปในสวนท 3.2

3.2. ผลกระทบของการผลกดนทรพยสนตอระบบเศรษฐกจในระดบประเทศ

เปนเรองงายทคนทวไปมกคดวาผลผลตทเกดขนจากอตสาหกรรมหนงเกดขนจากความอตสาหะ

ของแรงงาน และความกาวหนาของเทคโนโลยการผลตของอตสาหกรรมนนเพยงล าพง แตในโลกความเปนจรง

การท างานอยางโดดเดยวนแทบเปนไปไมไดเลย ยงในกรณของสนคาอตสาหกรรมการผลต (manufacturing

goods) ดวยแลว ความเชอมโยงระหวางอตสาหกรรมนบเปนสงสามญทสดเลยทเดยว สนคาอตสาหกรรมเปน

การแปรสภาพวตถดบไปสสนคาขนตน สนคาขนตนจะถกซอขายเพอน าไปใชในแปรสภาพเปนสนคา

อตสาหกรรมประเภทอนตอไป ในแตละรอบทถกแปรสภาพลกษณะทางกายภาพจะถกเปลยนรปลกษณใหเขา

ใกลสนคาขนปลายมากขนเรอยๆ เชน การแปรสภาพจากปโตรเลยมมาสบรรจภณฑส าหรบอาหาร การแปร

สภาพจากสนคาเกษตรไปสแอลกอฮอลความบรสทธสง เปนตน การแปรสภาพของสนคาอตสาหกรรมการผลต

จะเปนเชนนไปเรอยๆ จนกระทงวตถดบ (raw materials) กลายเปนสนคาส าเรจรป (final product) ทพรอม

ส าหรบการอปโภคและบรโภคในทายทสด29

28 นอกเหนอจากแบบจ าลองทแสดงในตาราง 3.3 คณะผวจยยงพจารณาปจจยเฉพาะทแยกตามเขตตรวจราชการของกรมบงคบคด 18 เขต และกรงเทพฯ รวมทงสน 19 เขต โดยการใสปจจยดงกลาวนนเพอควบคมผลทอาจจะเกดจากการด าเนนการของแตละเขตทไมเหมอนกน หรอความแตกตางเฉพาะของเขตทคณะผวจยไมสามารถควบคมได ทงนเนองจากขอจ ากดของขอมลในการประมาณการ ประกอบกบผลการประมาณแตกตางกนเพยงเลกนอย คณะผว จยจงแสดงแบบจ าลองทนาเชอมากกวา ทงนผลการประมาณในกรณพจารณารวมเขตควบคมจะถกแสดงในตาราง ก.1 ในภาคผนวก 29 ดงเชนตวอยางของการการแปรสภาพจากปโตรเลยมมาสบรรจภณฑส าหรบอาหาร เปนตน



การททรพยสนทถกผลกดนของกรมบงคบคดถกน ากลบมาใช และกลบเขาสระบบเศรษฐกจอก

ครง จะเกดผลกระทบในอตสาหกรรมขางเคยงอนๆ ท าใหเกดต าแหนงงานและปรมาณการผลตทมากขน ซงผล

ดงกลาวเปนกลไกการท างานระดบพนฐานของเศรษฐกจทมการตดตามตอเนองกนเปนปกตอยแลว เพราะ

ความสมพนธของอตสาหกรรมตางๆ เปนกลไกส าคญทสรางรายไดของประชาชนทงประเทศ ส านกงาน

คณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาตจงเกบรวบรวมและประมวลขอมลสถตดงกลาวไวในตาม

มาตรฐานระบบบญชประชาชาต (national account) โดยขอมลเหลานบรรยายถงลกษณะหวงโซคณคาการ

ผลต (production value chain) ของภาคการผลตตางๆ จดจ าแนกออกเปน 180 หมวด (ภาคเศรษฐกจ)

ความเชอมโยงระหวางอตสาหกรรมการผลตแตละหมวดถกแจกแจงดวยมลคาการซอสนคาจากอตสาหกรรม

การผลตหมวดอนๆ พรอมทงการขายผลผลตจากหมวดตนเองใหกบอตสาหกรรมการผลตในหมวดอนๆ ไปแปร

สภาพเปนสนคาประเภทตางๆ ในหวงโซคณคาการผลต (production value chain) ตงแตการผลตสนคาและ

บรการในแตละหมวดท างานตอเนองโดยพรอมเพรยงกน และสงตอสนคาจากภาคการผลตหนงออกไปสภาค

อกภาคการผลตเพอแปรรปเปนสนคาและบรการใหมทมมลคาเพมสงขน กอนทจะสงตอสนคาและบรการใหม

นออกไปสภาคการผลตอนๆ อกตอไป เหตการณในลกษณะเดยวกนจะเกดขน และด าเนนไปอยางตอเนอง

เรอยๆ ทง 180 ภาคเศรษฐกจ การท างานเชอมโยงตอเนองราวกบระบบสายพานการผลตนเองทเปนสาเหตให

เกดการแปรสภาพจากทดนผนเปลาไปสอาคารทอยอาศย จากอาคารทวางเปลาไปสบรการโรงแรมและ

รานอาหาร เปนตน

จากการสมภาษณเชงลกของคณะผวจยกบผเขารวมประมล คณะผวจยพบวา การกอสรางและ

ซอมแซมอาคารเปนหนงในกจกรรมอนดบตนๆ ทตามมาหลงจากทผถอครองทรพยสนรายใหมท าการประมล

ทรพยจากกรมบงคบคดเสรจสน โดย “สดสวนมลคาของการซอมแซมและปรบปรงอสงหารมทรพยจากการ

ประมลขายทอดตลาดอาจมสดสวนอยราวรอยละ 40 ถงรอยละ 50 ของมลคาการประมล” ดวยสาเหต

ดงกลาวการผลกดนทรพยของกรมบงคบคดจงมสวนในการเพมมลคาทางเศรษฐกจตามมา ไมใชเปนเพยงการ

เปลยนการถอครองทรพยจากเจาของรายเดมเปนเจาของรายใหมเทานน นอกจากน ความเชอมโยงระหวาง

ภาคเศรษฐกจการกอสรางและการซอมแซมอาคารยอมจะเกดขนไมไดเลยหากปราศจากวสดกอสรางตางๆ

เชน ซเมนต เหลกกลา คอนกรต ดนทใชกบการกอสราง หรอแมแตเครองมอและเครองใชไฟฟาทเปนอปกรณ

ในการกอสราง สงของเหลานลวนเปนผลผลตจากภาคเศรษฐกจอนๆ ทงสน การกอสรางและซอมแซมอาคาร

จงผลกดนใหเกด “ความตองการ” (หรออปสงค) ตอสนคาและบรการอนๆ ซงผลดงกลาวจะกอใหเกด

มลคาเพมจากกจกรรมทางเศรษฐกจและผลกระทบทางเศรษฐกจโดยรวมตามมา

ในกรณของอสงหารมทรพย แมวาผประมลทรพยจากกรมบงคบคดสวนหนงจะน าทรพยทไดมา

ใชเพอการอยอาศยเอง แตกมผประมลอกเปนจ านวนมากทน าทรพยเหลานมาปรบปรง ซอมแซม เพอจ าหนาย



ตอในราคาทสงขน “เนองจากราคาประเมนทกรมบงคบคดอางองเปนราคาจากกรมธนารกษ30 โดยสวนใหญ

ราคาประเมนตามทองตลาดปกตมกสงกวาราวรอยละ 20 ของราคาทอางองจากกรมธนารกษ” เปนขอสงเกต

ถงแรงจงใจในการเขาประมลขายทอดตลาดทรพยกบกรมบงคบคดของนกลงทนผใหสมภาษณรายหนง ความ

ตางของระดบราคาประเมนดงกลาวสนบสนนเหตผลในการปรบปรง ซอมแซมอาคารทไดจากการประมลกอน

จะน าไปขายหรอเชาเพอสรางรายไดตออกทอดหนง แรงจงใจดงกลาวยงไมรวมถงการเขาประมลทรพยในชวง

ทมการลดราคา ซงอาจลดลงไปถงรอยละ 30 ของราคาอางองจากกรมธนารกษในกรณทไมมผสนใจเขารวม

ประมล31 ดงนน เมอพจารณาจากมมมองนการกอสรางและซอมแซมถอเปนสวนหนงของกระบวนการ

“ตอบสนองความตองการ” (หรออปทาน) ทอยอาศย (ทงถาวรและชวคราว) แกประชาชนทวไปดวย

เพอคนหาผลกระทบโดยองครวมของการผลกดนทรพย (ประเภทอสงหารมทรพย) คณะผวจยจง

เรมจากการวเคราะหขอมลเชงประจกษของการปรบปรง ซอมแซม หรอสรางอาคารขนใหมภายใตระบบบญช

รายไดประชาชาต

30 ยกเวนในกรณททรพยทท าการยดมมลคาตงแต 10 ลานบาทขนไปแตไมถง 50 ลานบาท กรมบงคบคดจะอาศยการประเมนราคาจากส านกงานวางทรพยกลาง หรอในปจจบนคอฝายประเมนราคาทรพย แตหากทรพยทท าการยดมมลคาตงแต 50 ลานบาทขนไป กรมบงคบคดจะอาศยการประเมนราคาจากคณะกรรมการประเมนราคาทรพย (ซง ประกอบดวยตวแทนจากสถาบนการเงน) อยางไรกด จากการสมภาษณเจาหนาทฝายบงคบคดจากสถาบนการเงนส าคญของประเทศไทย พบวา สถาบนการเงนเหลานอาศยการจดจางเพอประเมนราคาอสงหารมทรพยจากบรษทตวแทนหลายแหงพรอมกน เพอใหไดรบขอมลราคาตลาดทถกตองมากทสด ขอมลดงกลาวสอแวววาระดบราคาประเมนทสถาบนการเงนใชนาจะมความใกลเคยงกบระดบราคาตลาดมากกวาราคาประเมนของกรมบงคบคด 31 ท าใหราคาประมลขายทอดตลาดเรมตนทรอยละ 70 ของราคาประเมนอางองจากกรมธนารกษ



ภาพ 3.3 มลคาเพมทางเศรษฐกจทตามมาจากการกอสรางและซอมแซมอสงหารมทรพยทผานการประมลขายทอดตลาด


ขอมลเชงประจกษของการปรบปรง ซอมแซม หรอกระทงกอสรางอาคารใหม ภายใตระบบบญช

รายไดประชาชาตไมมการจดหมวดหมไวอยางชดเจนนก อยางไรกตาม หมวดหมกจกรรมทางเศรษฐกจทความ

ใกลเคยงมากทสด ซงระบไวโดยส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต32 คอ การ

กอสรางทอยอาศย (รหส 138) ซงมนยามครอบคลมถง “การกอสรางอาคารใหมส าหรบเปนทอยอาศย เชน

บานพกอาศย ตกแถว อาคารชด อพาทเมนตและหอพก กจกรรมทเกยวกบการตอเตม การซอมทาส การ

ตกแตงอาคาร รวมทงการเดนสายไฟ ระบบเครองท าความเยน มลคาการกอสรางใน สาขานไมรวมคาทดน”

โดยธรรมชาตของการบนทกขอมล ความแมนย าของขอมลสวนหนงยอมขนกบการแจกแจง

รายละเอยดของขอมล ขอมลเชงประจกษในการกอสรางทอยอาศยนกเชนกน เพราะขอมลการกอสรางทอย

อาศยทการศกษานอางองน ามาจากตารางปจจยการผลตและผลผลต ( Input-Output table , I/O table) ซง

แจกแจงถงรายละเอยดสนคาและบรการ 180 รายการจากทเปนอตสาหกรรมขนตน (upstream industries)

ถกแปรสภาพใหกลายเปนผลผลตของการกอสรางทอยอาศย (อาทเชน การผลตซเมนต ดนทใชในการกอสราง

เหลกกลา เครองมอและอปกรณไฟฟาในการกอสราง เปนตน) ในเวลาเดยวกน กแจกแจงรายละเอยดการผลต

สนคาและบรการ 180 รายการเดยวกนนทตองพงพาการกอสรางทอยอาศยในการสรางมลคาเพมในสนคาและ

32 นยามขอมลตามรหส I/O อางองจาก http://www.nesdb.go.th/ewt_dl_link.php?nid=6180&filename=io_page ซงมขนาดภาคเศรษฐกจจ านวน 180 ภาคเศรษฐกจ



บรการในอตสาหกรรมขนปลาย (downstream industries) ของตนขนมา (อาท เชน บรการดาน

อสงหารมทรพย ในการน าอสงหารมทรพยออกขาย หรอใหเชาอาศย เปนตน)

ภาพ 3.4 หวงโซคณคาการผลตของการกอสรางทอยอาศยจากตารางผลผลตและปจจยการผลต (ขนาด 180 ภาคเศรษฐกจ)


ดวยการอาศยรายละเอยดของขอมลการกอสรางทอยอาศยจากตารางปจจยการผลตและผลผลต

ดงกลาว ท าใหสามารถประเมนผลกระทบของการผลกดนทรพยประเภทอสงหารมทรพยจากกรมบงคบคด

ผานชองทางการปรบปรง ซอมแซม หรอกอสรางอสงหารมทรพยดงกลาวขนใหมเพอใหสามารถน ากลบมาใช

ประโยชนไดอกครง การปรบปรงซอมแซมหรอกอสรางอาคารใหมนจะกระทบกบองคประกอบรายได

ประชาชาต ในหมวดการกอสรางทอยอาศย ในดานหนงผลดงกลาวจะท าใหเกดอปสงคตอปจจยการผลตตางๆ

ทใชในการกอสรางทอยอาศย (อตสาหกรรมขนตน) การขยายตวของอปสงคท าใหเกดการสรางงานสรางรายได

ตามมา ในอกดานหนง การกอสรางอาคารทอยอาศยนเมอแลวเสรจ ตวอาคารและสถานทจะถกน าไปใช

ประโยชนในวตถประสงคตางๆ กนออกไป (อตสาหกรรมขนปลาย) สรางอปทานใหมของทอยอาศยมอสองขน

และเชนเดยวกนการน าทอยอาศยมอสองเหลานกลบมาใชประโยชน ยอมกอใหเกดการสรางงานสรางรายได

ตามมาอกเชนกน เพราะฉะนน การผลกดนอสงหารมทรพยจากกรมบงคบคดออกสระบบเศรษฐกจ นอกจาก

จะท าใหเกดการขยายตวของการกอสรางทอยอาศยแลว ยงสรางผลประโยชนทางเศรษฐกจอกทวคณ

(multiply) จากการขยายตวของอตสาหกรรมขนตน และอตสาหกรรมขนปลายของการกอสรางทอยอาศย

เปาหมายของการศกษาในสวนน คอ การประเมนตวคณทว (multiplier) อนเปนผลจากการน า

อสงหารมทรพยจากการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคดกลบมาปรบปรง ซอมแซม หรอกอสรางอาคาร

ขนใหมแลวน ากลบไปใชประโยชนทางเศรษฐกจใหมอกครง โดยอาศยวธการประเมนจากฐานขอมลปจจยการ

ผลตและผลผลต ป พ.ศ. 2553 จากคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต33 ทงน โครงสราง

33 ขอมลทปรากฏลาสดเทาทมการรายงานในขณะทคณะผวจยด าเนนการศกษา



ของสวนนเรมจากการพจารณาความสมพนธของการกอสรางทอยอาศยกบภาคเศรษฐกจอนๆ (ในหวขอ 3.2.1)

ซงแสดงใหเหนวา อตสาหกรรมขนตนทส าคญตอการกอสรางทอยอาศยของประเทศไทย คอ อตสาหกรรมใด

ในขณะเดยวกน อตสาหกรรมขนปลายทน าทอยอาศยทกอสรางขนมาเหลานถกไปใชประโยชนในกจกรรม

ใดบาง หลงจากนน จงเปนการประเมนผลกระทบเชอมโยงไปขางหลง (backward linkage effect) หรอ

ผลกระทบจากการกอสรางทอยอาศยทมตออสาหกรรมขนตน (ในหวขอ 3.2.2) และการประเมนผลกระทบ

เชอมโยงไปขางหนา (forward linkage effect) หรอผลกระทบของการกอสรางทอยอาศยตออตสาหกรรมขน

ปลาย (ในหวขอ 3.2.3) ในทายทสด คอ การรวมผลกระทบทงสองดานนเขาดวยกน เพอประเมนตวคณทวทาง

เศรษฐกจจากการผลกดนอสงหารมทรพยของกรมบงคบคด ผานการประมลขายทอดตลาดทร พย และ

อภปรายถงขอจ ากดในการศกษาตอไป

3.2.1. ความสมพนธระหวางภาคเศรษฐกจ

ภายหลงจากกรมบงคบคดด าเนนการผลกดนอสงหารมทรพยผานกระบวนการประมล

ขายทอดตลาดเสรจสน ผลลพธทางเศรษฐกจทตามมาจากการด าเนนงานดงกลาว คอ การสงคนมลคาทาง

เศรษฐกจท าใหผลตภณฑมวลรวมจงหวดของภมภาคตางๆ ของประเทศขยายตว หรอในอกนยหนงคอการ

ขยายตวของผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ การขยายตวของผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศนเกดขน

ผานพฤตกรรมของเจาของทรพยรายใหมทท าการปรบปรง ซอมแซมและกระทงกอสรางอาคารขนใหม ใน

อสงหารมทรพยทท าการประมลขายทอดตลาดจากกรมบงคบคด ผลตภณฑมวลรวมรายจงหวดในหมวดของ

การกอสรางจงเกดการขยายตว อยางไรกตาม การสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจผานการปรบปรง

ซอมแซมหรอกอสรางอาคารขนใหมนน เปนเพยงการสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจจากการผลกดน

ทรพยสนผานการประมลขายทอดตลาดในทางตรง (direct effect) เพยงหนงทางเทานน ยงตองมการ

พจารณาผลประโยชนทางเศรษฐกจทางออม (indirect effect) อนๆ เพมเตมอกทางหนงดวย

ผลประโยชนตอระบบเศรษฐกจไทยทางออมท เกดจากการผลกดนทรพยผาน

กระบวนการประมลขายทอดตลาดเกดขน เนองจากความสมพนธระหวางการปรบปรง ซอมแซม และกอสราง

อาคารขนใหมกบภาคเศรษฐกจอนๆ ในดานหนง การปรบปรง ซอมแซม และกอสรางอาคารขนใหมจ าเปนตอง

อาศยวสดกอสราง รวมทงอปกรณและเครองมอตางๆ ในการกอสราง จากขอมลตารางปจจยการผลตและ

ผลผลต ขอมลการกอสรางทอยอาศย (รหส 138) มความใกลเคยงกบการปรบปรง ซอมแซม และกอสราง

อาคารขนใหมของเจาของอสงหารมทรพยรายใหม ซงท าการประมลทรพยสนดงกลาวมาจากกรมบงคบคดมาก

ทสด ขอมลดงกลาวบงบอกวา เมอมการการปรบปรง ซอมแซม และกอสรางอาคารขนใหม การจดซอวสด

อปกรณและเครองมอเครองใชในการกอสราง (ซงเปนอตสาหกรรมขนตนของการกอสรางทอยอาศย) ตามมา

การจดซอดงกลาวยอมท าใหเกดการผลตการจางงาน และสรางรายไดแกประเทศขน โดยมการรายงานทาง

สถตวา จากมลคาการกอสรางทอยอาศยรวมนน จ าแนกออกเปนการผลตซเมนตราวรอยละ 9 ของมลคาการ



กอสรางทอยอาศย การผลตเหลกกลาราวรอยละ 8 ของมลคาการกอสรางทอยอาศย การผลตคอนกรตราว

รอยละ 8 ของมลคาการกอสรางทอยอาศย การผลตผลตภณฑจากดนทใชกบงานกอสรางรวมรอยละ 6 ของ

มลคาการกอสรางทอยอาศย และการผลตเครองมอเครองใชไฟฟาอนๆ รวมรอยละ 5 ของมลคาการกอสรางท

อยอาศย องคประกอบเหลานคออตสาหกรรมขนตนส าคญ 5 อนดบแรกของการกอสรางทอยอาศยทมรายงาน

ในตารางปจจยการผลตและผลผลต (ดงภาพ 3.5)

ภาพ 3.5 อตสาหกรรมขนตนส าคญ 5 อนดบแรกของการกอสรางทอยอาศย

ทมา: คณะผวจยค านวณจากขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลต ป พ.ศ. 2553 จากคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต

ความสมพนธระหวางการกอสรางทอยอาศย และภาคเศรษฐกจอนๆ ในอตสาหกรรม

ขนตนนเองท าใหการปรบปรง ซอมแซม และกอสรางอาคารขนใหมของเจาของทรพยรายใหม กอให เกดการ

สงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจผานการสรางงานและสรางรายไดใหกบอตสาหกรรมขนตนขนตามมา ซงเปน

สวนทนอกเหนอจากมลคาการกอสรางทเพมขน ซงเปนการสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจสผลผลตมวล

รวมของภมภาคตางๆ ทางตรง

ในอกดานหนง อสงหารมทรพยทเจาของทรพยรายใหมประมลไดจากกรมบงคบคด เมอ

ถกบรณะ ซอมแซม หรอกระทงสรางอาคารขนใหมแลว อสงหารมทรพยดงกลาวจะถกน าไปใชด าเนนกจกรรม

ทางเศรษฐกจอนๆ ตอไป จากขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลต ขอมลการกอสรางทอยอาศย (รหส 138)

ทรพยสนจะถกน าไปใชประโยชนกบอตสาหกรรมขนปลายตอไป อตสาหกรรมทส าคญ 5 อนดบแรก ไดแก

การท าเหมองแรทใชท าเคมภณฑและปย จ าเปนตองอาศยการกอสรางทอยอาศยราวรอยละ 0.5 ของมลคา

การผลตของอตสาหกรรมตนเอง การบรการดานอสงหารมทรพย จ าเปนตองอาศยการกอสรางทอยอาศยราว

รอยละ 0.3 ของมลคาการผลตของอตสาหกรรมตนเอง กจกรรมทไมสามารถจ าแนกการผลตไดและการท าไม

ซง จ าเปนตองอาศยการกอสรางทอยอาศยราวรอยละ 0.1 ของมลคาการผลตของอตสาหกรรมตนเอง การ

9.03%

8.55%

8.02%

5.76%

5.59%

14.45%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

138 การกอสรางทอยอาศย

อตสาหกรรมขนตนอนๆ

122 การผลตเครองมอเครองใชไฟฟาอน ๆ

101 การผลตผลตภณฑจากดนทใชกบงานกอสราง

103 การผลตผลตภณฑคอนกรต

106 การผลตผลตภณฑเหลกกลา

102 การผลตซเมนต



ผลตรถไฟ จ าเปนตองอาศยการกอสรางทอยอาศยราวรอยละ 0.05 ของมลคาการผลตของอตสาหกรรมตนเอง

อยางไรกตาม ขอมลจากตารางปจจยการผลตและผลผลต ไมมการจ าแนกวาเปนการกอสรางทอยอาศยส าหรบ

อสงหารมทรพยมอหนง หรออสงหารมทรพยมอสอง หรอแมกระทงอสงหารมทรพยมอสองทไดมาจากการ

ประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ซงผใหสมภาษณจากสถาบนการเงนแหงหนงเปดเผยกบคณะวจยวา

“ทรพยทท าการประมลขายทอดตลาดจากกรมบงคบคดมกตกอยกบสถาบนการเงนเปนหลก ทรพยเหลานมก

ถกขายทอดตอไปอกทอดหนงภายในระยะเวลาราว 5 ป” เพราะฉะนน เปนไปไดอยางมากวา ทรพยทถก

ผลกดนจากกรมบงคบคดผานการประมลขายทอดตลาดนน หลงจากทถกบรณะ ซอมแซม หรอกอสรางอาคาร

ขนใหมแลว จะถกขายตอไปอกทอดหนง ดงนนอตสาหกรรมขนปลายของการกอสรางอาคารทอยอาศยของ

ทรพยทถกผลกดนกลบสเศรษฐกจเหลานนาจะกระทบกบอตสาหกรรมบรการดานอสงหารมทรพยเปนหลก

ภาพ 3.6 อตสาหกรรมขนปลายส าคญ 5 อนดบแรกของการกอสรางทอยอาศย

ทมา: คณะผวจยค านวณจากขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลต ป พ.ศ. 2553 จากคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต

เชนเดยวกบความสมพนธระหวางการกอสรางทอยอาศย และภาคเศรษฐกจอนๆ ใน

อตสาหกรรมขนตน ความสมพนธระหวางการกอสรางทอยอาศยและภาคเศรษฐกจอนๆ ในอตสาหกรรมขน

ปลายนกเชนกนทท าใหการปรบปรง ซอมแซม และกอสรางอาคารขนใหมของเจาของทรพยรายใหม กอใหเกด

การสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจผานการสรางงานและสรางรายไดใหกบอตสาหกรรมขนปลายตามมา

ความสมพนธระหวางภาคเศรษฐกจของการกอสรางทอยอาศยและอตสาหกรรมขนตน

และอตสาหกรรมขนปลายของการกอสรางทอยอาศยนเอง ทเปนกญแจส าคญซงท าใหการผลกดนทรพยของ

กรมบงคบคดผานการประมลขายทอดตลาดเกดการสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจแบบคณทวข น ซง

คณะผวจยจะท าการประเมน “ตวคณทว” จากผลกระทบของการกอสรางทอยอาศยเชอมโยงไปสอตสาหกรรม

ขนตน และอตสาหกรรมขนปลายในล าดบถดไป

0.47%

0.28%

0.10% 0.10%0.05%

0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

037

การท

าเหมอ

งแรท

ใชท า

เคมภ

ณฑแล

ะปย

163

บรกา

รดาน

อสงห

ารมท

รพย

180

กจกร

รมทไ

มสาม

ารถ

จ าแน

กสาข

าการ

ผลตไ

ด

025

การท

าไมซ

ง

124

การผ

ลตรถ

ไฟ



3.2.2. อตสาหกรรมขนตนและผลกระทบเชอมโยงไปขางหลง

การกอสรางทเกดขนบนอสงหารมทรพยทไดจากการประมลขายทอดตลาดเปนสาเหต

ของการจดซอวสดและอปกรณกอสรางตางๆ การขยายตวของอปสงคในวสดและอปกรณกอสรางเหลาน ท าให

อตสาหกรรมทผลตวสดและอปกรณกอสรางตองท าการผลตสนคาและบรการเพมขน อกทงยงกอใหเกดการ

จางงานในอตสาหกรรมตอเนองอนๆ ทเกยวของกบการผลตวสดและอปกรณกอสรางผานหมวดหมภาค

เศรษฐกจทง 180 หมวด โดยท าการผลตและสงตอสนคาและบรการของตนใหกบอตสาหกรรมวสดและ

อปกรณกอสราง ตามความสมพนธของอตสาหกรรมวสดและอปกรณกอสรางและอตสาหกรรมเกยวเนองอนๆ

ผลประโยชนทางเศรษฐกจน เปนผลจากการขยายตวในอปสงคของอตสาหกรรมขนตน

จากการปรบปรง ซอมแซม หรอสรางอาคารขนใหมบนอสงหารมทรพยทไดจากการประมลขายทอดตลาดของ

กรมบงคบคด หรอผลกระทบเชอมโยงไปขางหลง (backward linkage effect) การประเมนผลกระทบ

ดงกลาวผานขอมลตารางปจจยการผลตและผลต34 พบวา ผลกระทบเชอมโยงไปขางหลงของการกอสรางทอย

อาศย มคาเทากบ 3.45 เทาของมลคาการกอสรางทอยอาศยหมายความวา เมอการกอสรางทอยอาศย

ขยายตวขน 100 ลานบาท การสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจ แบงออกเปนสองทาง ในทางตรง คอ การ

ขยายตวของการกอสรางทอยอาศยซงท าใหผลตภณฑมวลรวมประชาชาตเพมขน 100 ลานบาทในทนท และ

ในทางออม คอ การขยายตวจากอปสงคในวสดและอปกรณกอสราง (ดงอธบายในสวน 3.2.1) ท าใหผลตภณฑ

มวลรวมประชาชาตเพมขนอก 245 ลานบาท รวมเปนผลประโยชนทางเศรษฐกจทงสน 345 ลานบาท (อนเปน

ผลมาจากการขยายตวของการกอสรางทอยอาศย 100 ลานบาท คณกบผลกระทบเชอมโยงไปขางหลง 3.45

เทาของมลคาการกอสรางทอยอาศย เมอหกผลประโยชนทางตรงทมการสงกลบสระบบเศรษฐกจ 100 ลาน

บาทแลว จะเหลอผลกระทบทางออมสอตสาหกรรมขนตนอก 245 ลานบาท)

อยางไรกตาม ขนาดผลกระทบเชอมโยงไปขางหลงดงกลาวมขนาดคอนขางใหญ

เนองจากตารางปจจยการผลตและผลผลตท าการเกบขอมลความสมพนธระหวางการกอสรางทอยอาศย

ทงหมดของประเทศกบการพงพาอตสาหกรรมขนตนในการกอสราง (การใชวสดและอปกรณกอสรางรวมถง

บรการอนๆ ทเกยวเนอง) ไมไดมการแบงแยกขอมลออกเปนการกอสรางทอยอาศยส าหรบอสงหารมทรพยมอ

หนง อสงหารมทรพยมอสอง หรอแมกระทงอสงหารมทรพยมอสองทไดมาจากการประมลขายทอดตลาดของ

กรมบงคบคดแตอยางใด เพราะฉะนน ขนาดผลกระทบดงกลาวจงเปนการประเมนโดยสงเขปเทานน

34 ดงอธบายในบทท 1 ของการศกษา และในการศกษาอาศยการวดตวคณทวเกดขนกบการผลตสนคาและบรการ ไมนบรวมการใชจายของแรงงานทตามมา (หรอ type I multiplier)



3.2.3. อตสาหกรรมขนปลายและผลกระทบเชอมโยงไปขางหนา

ในท านองเดยวกบผลกระทบเชอมโยงไปขางหลง ผลกระทบเชอมโยงไปขางหนาเกดขน

จากการกอสรางทอยอาศยบนอสงหารมทรพยทไดจากการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด

จากนนจงน าอสงหารมทรพยทท าการปรบปรง ซอมแซม หรอกอสรางอาคารขนใหมนไปใชประโยชนทาง

เศรษฐกจในดานตางๆ ตอไป เชน การน าไปใหเชา หรอกระทงขายตอไปอกทอดหรอ หรอน าใชเปนสถานท

ผลตสนคาและบรการตอไป ผลประโยชนทเกดขนนไมไดวดจากมลคาของอสงหารมทรพยทมการเปลยนมอ

เปลยนเจาของมาจากการประมลขายทอดตลาด ทงน เนองจากการขายทอดเปลยนมอไมมผลตอระดบ

ผลตภณฑมวลรวมประชาชาต35 แตมลคาการปรบปรง ซอมแซม หรอกอสรางอาคารใหมนนเปนการสราง

มลคาเพมแกอสงหารมทรพย ซงสรางมลคาเพมและสงผลประโยชนทางเศรษฐกจ ดงนน ผลกระทบเชอมโยง

ไปขางหนานจะถกวดจากการปรบปรง ซอมแซม หรอกอสรางอาคารใหมเพอเปนอปทานในการด าเนน

กจกรรมทางเศรษฐกจอนๆ ตอไป

เมอพจารณาจากขอมลในตารางปจจยการผลตและผลผลตการปรบปรง ซอมแซม หรอ

กอสรางอาคารใหม จดอยในหมวดขอมลการกอสรางทอยอาศย ผลจากการกอสรางทอยอาศยจะถกใชเพอ

เปลยนแปลงสภาพอสงหารมทรพยดงกลาว ใหมความพรอมส าหรบด าเนนกจกรรมการผลตสนคาและบรการ

อนๆ ตอไป การแปรสภาพของอสงหารมทรพยเดมไปสรปแบบอนๆ จากการกอสรางทอยอาศยท าใหเกดผล

กระทบเชอโยงไปขางหนาสอตสาหกรรมปลายน าอนๆ เชน การปรบปรงอาคารรางใหกลายท เปนทอยอาศย

พรอมเขาอย หรอเพอน าไปขายทอดอกตอหนง ในกรณดงกลาว ท าใหการกอสรางทอยอาศยเปนอปทานของ

ปจจยในการผลตบรการดานอสงหารมทรพย เปนตน เพราะฉะนน การขยายตวของมลคาการกอสรางทอย

อาศยจงสงผลใหมลคาของอตสาหกรรมขนปลายอนๆ ขยายตวตามไปดวย ผลกระทบเชอมโยงดงกลาวจะ

กระจายออกไปไปยงภาคเศรษฐกจอนๆ ทง 180 หมวด มากหรอนอยตามระดบความเขมขนในการพงพาการ

กอสรางทอยอาศย

ผลประโยชนทางเศรษฐกจทตามมาภายหลงจากการกอสรางทอยอาศย บน

อสงหารมทรพยทมาจากการผลกดนของกรมบงคบคดผานการประมลขายทอดตลาด ท าใหเปลยนสภาพของ

อสงหารมทรพยเหลานใหพรอมตอการน าไปใชด าเนนการผลตสนคาและบรการอนๆ อปทานของการกอสราง

35 มลคาอสงหารมทรพยเหลานถกนบรวมไปในผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศไปแลว เมอครงทมนถกสรางขนครงแรก ฉะนน มลคาอสงหารมทรพยทถกขายทอดเปลยนเจาของมาจะไมถกนบรวมเขาไปในผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศอก เวนเสยแตมการสรางมลคาเพมในอสงหารมทรพยเทานน เชน การปรบปรง และซอมแซม เปนตน และการนบรวมในผลผลตประชผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศกจะนบเพยงแคมลคาเพมทเกดขน (คาปรบปรงอาคารสถานททเพงเกดขนใหม)



ทอยอาศยซงเชอมโยงการผลตสนคาและบรการอนๆ เหลาน คอ ผลกระทบเชอมโยงไปขางหนา ( forward

linkage effect)

การประเมนผลกระทบดงกลาวดวยขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลต พบวา

ผลกระทบเชอมโยงไปขางหนาของการกอสรางทอยอาศย มคาเทากบ 1.02 เทาของมลคาการกอสรางทอย

อาศย หมายความวา เมอมการกอสรางทอยอาศยขยายตวขน 100 ลานบาท การสงกลบผลประโยชนทาง

เศรษฐกจ แบงออกเปนสองทาง ในทางตรง คอ การขยายตวของการกอสรางทอยอาศยซงท าใหผลตภณฑมวล

รวมภายในประเทศเพมขน 100 ลานบาทในทนท และทางออม คอ การขยายตวของอปทานในสนคาและ

บรการซงน าอสงหารมทรพยดงกลาวมาใชประโยชน (ดงอธบายในสวน 3.2.1) ท าใหผลตภณฑมวลรวม

ภายในประเทศเพมขนอก 2 ลานบาท รวมเปนผลประโยชนทางเศรษฐกจทมสงกลบทงสน 102 ลานบาท (อน

เปนผลมาจากการขยายตวของการกอสรางทอยอาศย 100 ลานบาท คณกบผลกระทบเชอมโยงไปขางหนา

1.02 เทาของมลคาการกอสรางทอยอาศย เมอหกผลประโยชนทางตรงทมการสงกลบสระบบเศรษฐกจ 100

ลานบาทแลว จะเหลอผลกระทบทางออมสอตสาหกรรมขนปลายอก 2 ลานบาท)

อยางไรกตาม ดวยขอจ ากดในการรายงานขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลตทรวม

เอากจกรรมการกอสรางทอยอาศยในทกประเภทรวมเขาดวยกนไมมการจ าแนกวา เปนการกอสรางทอยอาศย

มอหนง หรอเปนการกอสรางทอยอาศยมอสอง หรอกระทงการกอสรางทอยอาศยบนอสงหารมทรพยทไดจาก

การประมลขายทอดตลาดกบกรมบงคบคด ท าใหขนาดผลกระทบเชอมโยงไปขางหนาอาจสงกวาความเปนจรง

อยมาก ขนาดผลกระทบดงกลาวจงบงบอกผลการสงกลบทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยดวยกระบวนการ

ประมลขายทอดตลาดโดยสงเขปเทานน

3.2.4. ตวคณทวทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสนของกรมบงคบคด

การน าอสงหารมทรพยในคดแพงและคดลมละลายทอยภายใตการดแลของกรมบงคบ

คดกลบสระบบเศรษฐกจอกครง กอใหเกดการสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจจากการน าทรพยเหลานมา

ปรบปรง ซอมแซม หรอสรางอาคารขนใหม กจกรรมดานการกอสรางทอยอาศยเหลานนอกจากจะท าให

ผลตภณฑมวลรวมของทองถนตางๆ ขยายตวเพมขนแลว ยงกอใหเกดการขยายตวของมลคาการผลตใน

อตสาหกรรมตอเนองของการกอสรางทอยอาศยตามมาดวยในอกทางหนง การศกษาในสวน 3.1 ไดชใหเหน

บทบาททางเศรษฐกจของการประมลทรพยสนขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ทผประมลทรพยเมอเขาถอ

ครองอสงหารมทรพยแลวจะท าการปรบปรง ซอมแซม และกอสรางอาคารขนมาใหมบนทรพยเหลานน โดย

การศกษาดวยสมการถดถอยท าใหทราบวา มลคาการขาย (sale value) ผานการประมลขายทอดทรพยม

ความสมพนธกบมลคาการกอสรางในผลตภณฑมวลรวมของจงหวดในภาคการกอสราง หากมลคาการขาย

ทอดตลาดทรพยออกสระบบเศรษฐกจมมลคาเพมขนรอยละ 1 ของมลคาการผลกดนทรพย จะท าใหเกดการ



ขยายตวของภาคการกอสรางซงเปนการสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจในทางตรงโดยเฉลย เพมขนรอยละ

0.17 และคดเปนการสงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจในทางตรงของประเทศไทยโดยเฉลย เพมขนรอยละ

0.17 เชนกน36

นอกจากน การกอสรางทอยอาศยบนอสงหารมทรพยทไดจากการประมลยงกอใหเกด

ผลประโยชนทางออมซงเชอมโยงไปสอตสาหกรรมขนตนและขนปลายอกราว 2.47 เทาของมลคาการกอสราง

เพราะฉะนน จากตวอยางทยกมาน เมอมการขายทอดตลาดทรพยผานการประมลมมลคาเพมขนรอยละ 1

ของราคาขาย จะท าใหเกดการขยายตวในภาคการกอสรางทอยอาศยของประเทศเพมขนรอยละ 0.17% ของ

ผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ (GDP) อนเปนผลประโยชนทางตรง และเกดผลประโยชนทางออมอกรอย

ละ 0.4199 ของผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ (คดเปนผลกระทบเชอมโยงไปขางหลงรอยละ 0.4165 ของ

ผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศหรอ 2.45 เทาของสดสวนมลคาการกอสรางทเพมขน และนบเปนผลกระทบ

เชอมโยงไปขางหนารอยละ 0.0034 หรอ 0.02 เทาของสดสวนมลคาการกอสรางทเพมขน) ดงภาพ 3.6 กลาว

อกนยหนงคอ ตวคณทวจากมลคาการขายทอดตลาดอสงหารมทรพยดวยการประมลของกรมบงคบคดคดเปน

รอยละ 0.5899 ของมลคาผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ

ภาพ 3.7 ตวคณทวเศรษฐกจทตามมาจากการกอสรางและซอมแซมอสงหารมทรพยทผานการประมลขายทอดตลาด


36 เนองจากผลของแบบจ าลองอยใตสมมตฐานทการเกดการขยายตวของภาคการกอสรางในระดบจงหวดมสดสวนเดยวกนทกจงหวดท าใหผลประโยชนทางเศรษฐกจในทางตรงโดยเฉลยเพมขนในสดสวนทเทากบทรอยละ 0.17




จากการประมวลขอมลจ านวนคดและมลคาการผลกดนทรพยสน คณะผวจยพบวาทรพยสนสวน

ใหญในคด คอ ทดน และสงปลกสราง ซงการผลกดนทรพยสนเหลานจะท าใหเกดการกลบน ามาใช และสงผล

กระทบทางบวกตอเศรษฐกจโดยเฉพาะในภาคการกอสราง ทงในระดบจงหวดและระดบประเทศ คณะผวจย

จงประมวลขอมลการผลกดนทรพยสนทสมบรณเปนรายจงหวด ทงหมด 77 จงหวด ครอบคลมระยะเวลา 3 ป

ตงแต พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558

โดยผลการวเคราะหผลกระทบทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสนในระดบจงหวดดวย

แบบจ าลองสมการถดถอย Pooled OLS Regression ทควบคมปจจยตางๆ (เชน สดสวนการจางงาน และ

ระดบรายไดตอหวประชากร) ชใหเหนวา การผลกดนทรพยสนมผลทางบวกตอภาคการกอสรางในระดบ

จงหวด กลาวคอ หากมลคาการผลกดนทรพยสนเพมขนรอยละ 1 จะท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดภาค

การกอสรางเพมขนรอยละ 0.15-0.17 ซงเปนไปตามสมมตฐานทคณะผวจยตงไว

การค านวณผลกระทบทางออมซงเกดจากการเชอมโยงระหวางการปรบปรง และซอมแซม หรอ

กอสรางอาคารขนใหมบนอสงหารมทรพยทไดจากการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด คณะผวจยได

อาศยขอมลจากการสมภาษณผมสวนไดเสยทยนยนวา อสงหารมทรพยทไดจากการประมลขายทอดตลาดของ

กรมบงคบคดจะถกไปปรบปรง ซอมแซมหรอในบางกรณอาจมการสรางอาคารใหมแลวน าไปใชประโยชนอก

ทอดหนง (อาทเชน การขายตอ การใหเชา หรอเจาของใหมน าไปใชประโยชนเอง) กจกรรมดานการกอสรางท

เกดขนบนพนทอสงหารมทรพยเหลาน ใกลเคยงกบกจกรรมในขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลต ใน

หมวดการกอสรางทอยอาศย (รหส 138) มากทสด เมอท าการค านวณผลกระทบเชอมโยงการกอสรางทอย

อาศยดงกลาว พบวา ผลประโยชนทางออมทตกอยกบระบบเศรษฐกจ จากผลกระทบเชอมโยงไมวาจะเปน

ผลกระทบเชอมโยงไปขางหนาและผลกระทบเชอมโยงไปขางหลงของการกอสรางทอยอาศยเทากบ 2.47 เทา

ของมลคาการกอสรางทเพมขน

เมอน าผลกระทบเชอมโยงมาประกอบกบผลการวเคราะหดวยสมการถดถอย พบวา ตวคณ

ทวทางเศรษฐกจจากการผลกดนอสงหารมทรพยของกรมบงคบคดผานการประมลขายทอดตลาด เทากบ รอย

ละ 0.5899 ของมลคาผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศอยางไรกด ขนาดผลกระทบดงกลาวอางองจากความ

เชอมโยงของการกอสรางอาคารทอยอาศยทงหมดทกประเภทกบอตสาหกรรมตอเนอง ขนตนและขนปลาย

จากการกอสรางทอยอาศย ฉะนน เมอการขายทอดตลาดทรพยอาจมอสงหารมทรพยบางประเภทไมไดใชเพอ

การอยอาศย อาทเชน โรงงานอตสาหกรรม สถานทเกบสนคา เปนตน อสงหารมทรพยเหลานถกจดเปนทดน

พรอมอาคารในการบนทกขอมลของฝายสารสนเทศของกรมบงคบคด ท าใหไมสามารถการจ าแนกวตถประสงค



การใชงานเดมของอสงหารมทรพยดงกลาวไดทงหมด หากมการจ าแนกระบบฐานขอมลทละเอยดยงขน การ

ประเมนตวคณทวทางเศรษฐกจอาจใหผลทแตกตางออกไป

ส าหรบขอเสนอแนะของคณะผวจยนนเกดจากขอจ ากดของแบบจ าลอง ซงขาดขอมลทมอนกรม

เวลายาวเพยงพอ และปญหาเรองความครบถวนของขอมล โดยคณะผวจยขอสรปในแตละประเดนดงน

(1) เพอใหสามารถวเคราะหพลวตการเปลยนแปลงตางๆ ทเกดขนได ความยาวของอนกรม

เวลามความส าคญอยางมาก โดยเฉพาะกบลกษณะขอมลการผลกดนทรพยสนทบางคดใช

เวลาในการด าเนนการคอนขางยาว เชน ในกรณของคณะผวจยนน ขอมลแบบจ าลองม

เพยงสามป และเปนเพยงเฉพาะคดทมการด าเนนการผลกดนเสรจสนในชวง 3 ปนเทานน

นนหมายความวาคดการผลกดนอนๆ ทเกดกอนหนาและยงไมสามารถขายทอดตลาดไดจะ

ไมถกน ามาคดรวมในแบบจ าลอง ซงจะสงผลใหความนาเชอถอของแบบจ าลองลดลง

(2) ส าหรบปญหาเรองขอมลนน คณะผวจยพบวาปญหาคอเรองการบนทกขอมลทผดพลาด

และไมสม าเสมอกน เชน การบนทกราคาขายทสงกวาราคาประเมน ราคาขายตดลบ หรอ

การไมบนทกขอมล ซงผลเหลานกระทบตอการประมาณการ เนองจากคณะผวจย

จ าเปนตองตดขอมลตวอยางเหลานนทงไป ซงสงผลกระทบตอการประมาณการ

(3) ควรมการเกบขอมลเบองตนของผซอของแตละคด เพอน ามาท าการศกษาความสมพนธ

ระหวางชนดของทรพยสนทผลกดนไดกบลกษณะของผซอ อนจะเปนประโยชนตอการแยก

วเคราะหรปแบบและการด าเนนการประมลของแตละทรพยสน



บทท 4

การวเคราะหเชงคณภาพ

“การวเคราะหเชงปรมาณ” ทงการวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยสนผานกระบวนการประมล

ขายทอดตลาด และทงผลกระทบจากการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดในทางตรงและ

ทางออมตอระบบเศรษฐกจตางเสรมให “มลคาการผลกดนทรพย” ผานการประมลขายทอดตลาดของกรม

บงคบคดมความส าคญในเชงเศรษฐกจ การขยายตวของมลคาการผลกดนทรพยอยางรวดเรวเมอเทยบกบราคา

ประเมนทรพยและอตราดอกเบยท าใหประสทธภาพในการผลกดนเพมขน และเศรษฐกจไทยขยายตวไปดวย

อตราเดยวกบตวคณทวของการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด หากผก าหนดนโยบายมงหวงแต

เพยงผลลพธทางเศรษฐกจและเรงรดใหกรมบงคบคดผลกดนทรพยผานกระบวนการดงกลาว โดยปราศจาก

การปรบปรงกระบวนการใหมความคลองตวมากขนแลว สถานการณดงกลาวสอเคาวากรมบงคบคดอาจเกด

ภาวะ “การท างานเกนวสย” (over capacity) ขนได ซงเปนอปสรรคทคอยบนทอนความพยายามของกรม

บงคบคดในการเพมมลคาการผลกดนทรพย อยางไรกตาม กอนทสถานการณดงกลาวจะเกดขนคณะผวจยได

อาศย “การวเคราะหเชงคณภาพ” เพอหาหนทางในการปรบปรงกระบวนการผลกดนทรพยผานการประมล

ขายทอดตลาดส าหรบขยายขดความสามารถในการเพมมลคาและความรวดเรวในการผลกดนทรพยของกรม

บงคบคดใหมากยงขน

การศกษาในสวนนจงเปนการสอดประสานกนระหวางขอมลเชงปรมาณซงเปนขอมลทตยภมของกรม

บงคบคดและขอมลเชงคณภาพซงไดจากการสมภาษณเชงลกของผมสวนไดเสยในการผลกดนทรพยผาน

กระบวนการประมลขายทอดตลาด ขอเทจจรงทไดจากการสมภาษณสวนหนงสามารถยนยนดวยขอมลทตยภม

จากกรมบงคบคดไดโดยตรง ในขณะท ขอเทจจรงจากการสมภาษณในสวนทเหลอคณะผวจยไดอาศยการ

ส ารวจความคดเหนจากผเขารวมประมลขายทอดตลาดกบกรมบงคบคดมาประกอบ รายละเอยดทไดจากทง

ขอมลเชงปรมาณและขอมลเชงคณภาพใหกอปรเปนผลการศกษาดงน

4.1. การผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด

ทรพยของลกหนทผดช าระกบเจาหน และถกบงคบหลกประกนจะตกอยภายใตการดแลของกรม

บงคบคด ทรพยเหลานมทมาจากการพพากษาในศาลแพงและศาลลมละลาย กรมบงคบคดมบทบาทเปนผ



ผลกดนทรพยกลบเขาสระบบเศรษฐกจ ในทางใดทางหนงโดยไมจ าเปนตองเปนการผลกดนผานประมลขาย

ทอดตลาดเทานน และไมสามารถคาดเดาไดเลยวากระบวนการผลกดนทรพยกระบวนการใดกระบวนการหนง

จะถกน ามาใชในอนาคต เพราะขนอยกบการหาขอสรปรวมกนระหวางผมสวนไดเสยในแตละคด

เนองดวยการศกษาครงนมขอบเขตอยภายใตการผลกดนทรพย ผานวธการประมลขาย

ทอดตลาดของกรมบงคบคดเทานน คณะผวจยจงอาศยขอมลการผลกดนผานวธการประมลขายทอดตลาดของ

กรมบงคบคด ซงด าเนนการเสรจสน (ท าการจายเงนใหกบโจทกและจ าเลยตามค าพพากษาแลว) ในระหวางป

พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 255937 จากขอมลทตยภมดงกลาว ประเภทของทรพยสามารถแบงโดยสงเขปได

ออกเปนอสงหารมทรพย สงหารมทรพย และทรพยประเภทอนๆ ส าหรบอสงหารมทรพยนน การบนทกขอมล

ในระบบอเลกทรอนกสของกรมบงคบคดในปจจบนสามารถจ าแนกออกไดเพยงสามประเภท ไดแก ทดนเปลา

สงปลกสราง และอาคารชดหรอคอนโดมเนยม ส าหรบสงหารมทรพย กรมบงคบคดมการบนทกขอมลในระบบ

อเลกทรอนกสทมความหลากหลายกวามาก ท าใหพบวามสงหารมทรพย อาทเชน พนธบตร ของมคา อาทเชน

อญมณและเครองประดบ ตลอดจนยานพาหนะ อาทเชน รถยนต เรอ และเครองบน เปนตน

ความส าเรจในการผลกดนทรพยดวยกระบวนการประมลขายทอดตลาดในคดแพงซงสงกวาคด

ลมละลาย ยงเสรมใหเหนวา ความซบซอนทางคดจากการมผมสวนไดเสยทางคดหลายฝาย การสบทรพยอาจม

สวนเสรมตอความส าเรจในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด

จากขอมลทคณะผวจยไดรบ พบวา ทรพยทกรมบงคบคดสามารถผลกดนทรพยผานการประมล

ขายทอดตลาดเสรจสนในชวงเวลาระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 นบเปนจ านวนคดลมละลายเพยง

เลกนอยเทานน (มเพยง 7 คด) อกทงยงเปนคดทมมลคาการประเมนรวมทกคดไมสงมากนก (3,996,420 บาท)

ในทางกลบกน จ านวนคดแพงทด าเนนการผลกดนทรพยเสรจสนในชวงเวลาเดยวกนกลบมจ านวนคดมากกวา

มาก (มจ านวน 41,922 คด) อกทงยงมมลคารวมของราคาประเมนทรพยทกคดสงมากกวา (6,476,4210,131

บาท)38 ดงขอมลในตาราง 4.1 คดทสามารถผลกดนออกสระบบเศรษฐกจดวยการประมลขายทอดตลาด แบง

ออกเปนคดลมละลายและคดแพง หากพจารณาเปนจ านวนคด คดลมละลายนนมแค 7 คด ระหวางป พ.ศ.

37 จากขอมลทางสถตของกรมบงคบคดของคด เมอคดตางๆ ผานกระบวนการศาลแลว ทรพยทอยภายใตการดแลของกรม

บงคบคดมทงกรณของการรอขายและการขายและจายเงนแกผมสวนไดเสยส าเรจ ในสวนขอมลของการรอขาย ขอมลทบนทก

ไวไมสมบรณ จงสามารถวเคราะหไดเฉพาะกรณทขายและท าการจายเงนใหกบโจทกและจ าเลยตามค าพพากษาส าเรจเทานน

38 ทงนขอมลทน ามาใชในการวเคราะหดงกลาวขจดสวนของคดทมการบนทกรายละเอยดตางๆ ผดพลาดออกไปแลว ดงนนจ านวนคดและมลคาคดดงกลาวอาจต ากวาสถตการด าเนนการของกรมบงคบคดทเกดขนจรง ทงนหากยดความถกตองของตวเลขโดยไมใสใจรายละเอยดของการบนทกขอมลจะท าใหผลการวเคราะหคลาดเคลอนและไมเกดประโยชนในการศกษา ดงนน คณะผวจยจงยดความถกตองในการบนทกขอมลเปนหลก



2556 และป พ.ศ. 2559 ในขณะทคดแพงทเปนทดน 21,658 คด สงปลกสราง 14,267 คด และอาคารชด

977 คด อสงหารมทรพยทงสามประเภทนโดยรวมมราคาประเมนนอยกวา 10 ลานบาท และทเหลอ เปน

สงหารมทรพยและทรพยประเภทอนๆ 520 คด

มลคาประเมนของทรพยตอคดทถกเจาหนบงคบหลกประกนจากการพพากษาดวยศาลแพง

เพมขนโดยตลอด แมเปนการเพมขนทไมสงมากนกกตามท โดยหากแยกขอมลเปนรายป จะพบวา จ านวนคด

แพงทผลกดนแลว ในป พ.ศ. 2556 มจ านวนคด 14,343 คด ป พ.ศ. 2557 มจ านวนคด 15,477 คด และป

พ.ศ. 2558 มคดทผลกดนแลวประมาณ 11,646 คด แตหากพจารณาจากราคาประเมนของสนทรพยม

มลคาเพมขนโดยตลอด แตเปนการเพมไมสงมากนก โดยมมลคา 14,768 14,894 และ 16,258 ลานบาท

ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 ตามล าดบ ดงภาพ 4.5



ตาราง 4.1 จ านวนคดทมการผลกดนทรพยดวยการประมลขายทอดตลาดระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 จ าแนกตามประเภทคดและราคาประเมนราคาทรพย

จ านวนคด อสงหารมทรพย สงหารมทรพย ทรพยสนอนๆ ทดน สงปลกสราง อาคารชด นอยกวา 10 ลานบาท

ระหว า ง 10 ถ ง 50 ล า นบาท

50 ลานบาทขนไป

นอยกวา 10 ลานบาท

ระหวาง 10 - 50 ลานบาท

50 ลานบาทขนไป

นอยกวา 10 ลานบาท

ระหว า ง 10 ถ ง 50 ล า นบาท

50 ล านบาทขนไป

คดลมละลาย 4 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0

คดแพง 26,031 53 74 14,230 34 3 976 1 0 168 352


หมายเหต สถตดงกลาวไมนบรวมขอมลทมการบนทกไมสมบรณ

ภาพ 4.1 จ านวนคดและมลคาการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด


0

5,000

10,000

15,000

20,000

2556 2557 2558 2559

จ านว

นคด

คดลมละลาย คดแพง

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2556 2557 2558 2559มล

คาปร

ะเมน

(ลาน

บาท)

คดลมละลาย คดแพง



อสงหารมทรพยประเภททดนเปลาและทดนพรอมสงปลกสราง นบเปนประเภทของทรพยทม

ความส าเรจในการผลกดนผานการประมลขายทอดตลาดสง โดยเมอพจารณาสดสวนราคาประเมนของคดแพง

จ าแนกตามประเภททรพย ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559 จะพบวา ทดนและสงปลกสรางรวมกนม

สดสวนเกอบทงหมดของมลคาทผลกดนได ขณะทอาคารชดและสงหารมทรพยมสดสวนราคาประเมนของคด

แพงนอยมาก และหากเปรยบเทยบสดสวนทดนและสงปลกสรางแลว สดสวนของทดนกยงมากกวาสงปลก

สรางเมอวดดวยราคาประเมนของคดแพง ขณะทคดลมละลายมเพยงไมกคด (ดงตาราง 4.1)

ความส าเรจในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ระหวางป พ.ศ.

2556 ถงป พ.ศ. 2559 เปนคดทมาจากการพพากษาโดยศาลแพง และเปนการบงคบหลกประกนในทรพย

ประเภทอสงหารมทรพยในกลมทมการเสอมคาไมสงนก อาท ทดนเปลา และทดนพรอมสงปลกสราง เปนตน

อยางไรกตาม จากมลคาทรพยทผลกดนไดทเปนกรณคดแพง มลคารวมของราคาประเมนทรพยในคดแพง

ทงหมด (ซงด าเนนการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดเสรจสนในชวงเวลาระหวางป พ.ศ. 2556

ถงป พ.ศ. 2559) ทดนเปลามสดสวนมากกวารอยละ 50 ของมลคารวมของราคาประเมนทรพยในคดแพง

ทงหมด นอกจากน อสงหารมทรพยประเภททดนเปลาในคดแพงยงมแนวโนมทจะมสดสวนสงขนเรอยๆ สวน

อสงหารมทรพยประเภทสงปลกสรางมสดสวนของมลคารวมของราคาประเมนทรพยอนๆ ในคดแพงรองลงมา

ในขณะทอาคารชดและสงหารมทรพยนนมสดสวนมลคารวมของราคาประเมนทรพยในคดแพงทงหมดเพยง

เลกนอยเทานน

ภาพ 4.2 สดสวนราคาประเมนของทรพยสนคดแพง จ าแนกตามประเภททรพย ป พ.ศ. 2556


ทดน

สงปลกสราง

อาคารชด

สงหารมทรพย









ทดน




ทดน




ทดน






ผลประโยชนทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพย สวนหนง เปนการคนทรพยแกเจาหน ซงโดย

สวนใหญเจาหนเหลานเปนสถาบนการเงน ทรพยทเจาหนไดกลบคนไปจากลกหนทผดช าระจะถกใชในการ

ปลอยสนเชอแกลกหนรายอนๆ และไดรบดอกเบยเงนกเปนผลตอบแทนตามมา อยางไรกตาม เนองดวยกรอบ

ระยะเวลาของการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดในการศกษาน เปนเพยงกรอบระยะเวลาแคบๆ

อตราดอกเบยเงนกไมมการเปลยนแปลงมากนก หรอกลาวไดวามเงอนไขทางเศรษฐกจมหภาคทใกลเคยงกน39

ถงแมเงอนไขทางเศรษฐกจมหภาคไมมการเปลยนแปลงไปมาก แตความลาชาในการผลกดนทรพยยงเปน

ปจจยทท าใหประสทธภาพในการผลกดนทรพยลดต าลงได (ซงจะกลาวถงในการวเคราะหตอไป)

หากขจดปจจยดานภาวะเศรษฐกจและระยะเวลาทลาชาในการผลกดนทรพย 40 รวมทงความ

นาเชอถอของราคาประเมนทเจาพนกงานบงคบคดใชในการอางองออกไป โดยการเปรยบเทยบเพยงราคา

ประเมนและราคาขายของคดแพงในประเภททรพยตางๆ ในป พ.ศ. 2556 2557 และ 2558 พบวา ราคาขาย

สงกวาราคาประเมน (คาตวเลขมากกวา 100) หมายความวา หากกรมบงคบคดสามารถผลกดนทรพยไดอยาง

รวดเรว การผลกดนทรพยของกรมบงคบคดสามารถสรางสวนเกนดานราคาเมอเทยบกบราคาประเมนใหแก

ลกหนทสามารถน าไปช าระคนหนได อยางไรกตาม การขายอาคารชดนน ราคาขายและราคาประเมนมคา

ใกลเคยงกนมาก ซงอาจจะเปนเพราะอาคารชดนนเวลาใหขอมลทรพยแกผซอในการประมลขาดความชดเจน

ในรายละเอยด เพราะมแตภาพของอาคารภายนอกและภาพหนาหองของหองชดนนๆ ขอมลภายในอาคารชด

นนไมไดถกเปดเผยเพราะเจาของหองชดยงพกอาศยอย

39 อตราดอกเบย เปนหนงในตวแปรทางเศรษฐกจมหภาคทสามารถสะทอนภาวะทางเศรษฐกจมหภาค ทงในปจจบนและการคาดการณตอภาวะเศรษฐกจมหภาคในอนาคตไดเปนอยางด ดงนน หากอตราดอกเบยในแตละชวงเวลาไมมการเปลยนแปลงไปมากแลวยอมหมายความวาเงอนไขทางเศรษฐกจมหภาคในแตละชวงเวลาไมมความแตกตางกนมากนก 40 ไมรวมภาระของดอกเบยทบตนทเจาหนสถาบนการเงนสญเสยไปตลอดระยะเวลาทกรมบงคบคดด าเนนกระบวนการผลกดนทรพย



ภาพ 4.6 ราคาประเมนและราคาขายของคดแพง จ าแนกตามประเภททรพย ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559


ภาพ 4.7 สดสวนราคาขายตอราคาประเมนของคดแพง จ าแนกตามประเภททรพย ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2559


4.2. กระบวนการในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด

จากการวเคราะหขอมลทตยภมจากการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาด

และการศกษาประสทธภาพในการผลกดนทรพยกระบวนการประมลขายทอดตลาด (ในบทท 2) พบวา ความ

ลาชาในการด าเนนงานเพอผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดอาจเปนปจจยส าคญทบนทอนทง

ประสทธภาพในการผลกดนทรพย และลดทอนผลประโยชนในทางเศรษฐกจทกรมบงคบคดสามารถสรางขนได

นอกจากน ความนาเชอถอของวธการประเมนราคาของเจาพนกงานบงคบคดอาจเปนสาเหตใหเกดความเอน

เอยงในการวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยได

05,000

10,00015,00020,00025,000

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

2556 2557 2558 2559

มลคา

(ลาน

บาท)

มลคาประเมน มลคาขาย

0

50

100

150

200

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

อาคา

รชด

สงหา

รมทร

พย

อสงห

ารมท

รพย

ทดน

สงปล

กสรา

ง

2556 2557 2558 2559

มลคา

ขายต

อประ

เมน



การศกษาในสวนนอาศยขอมลจากการสมภาษณผมสวนไดเสยในการบงคบหลกประกนลกหน

เพอคนหาขนตอนการท างานทสรางขดจ ากดในตอทงประสทธภาพในการผลกดนทรพย และผลประโยชนทาง

เศรษฐกจในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด ขนตอนการท างานของการผลกดนคดนน แบง

ออกเปน 8 ขนตอน ดงภาพ 4.8 กระบวนการขายทอดตลาดดงกลาวมวตถประสงค คอ การผลกดนทรพยให

ออกไปโดยเรว โดยมราคาเปนธรรมกบทงลกหนและเจาหน มความโปรงใสและผมสวนไดเสยสามารถรองตอ

ศาลเมอเหนวาเกดความไมเปนธรรมขน

1. เรมตงแตการยดทรพย โดยททรพยแบงออกเปนอสงหารมทรพย และสงหารมทรพย 2. การประเมนราคาเพอก าหนดราคาเบองตนของทรพย ในการประเมนราคาดงกลาวผ

ประเมนประกอบดวย เจาหนาทบงคบคด ฝายประเมนราคาทรพย และ คณะกรรมการก าหนดราคาทรพย ทงนขนกบวาทรพยนนมราคาในชวงใด หากเปนทรพยราคาสงกวา 50 ลานบาท ตองใหคณะกรรมการก าหนดราคาทรพยเปนผประเมนราคาทรพยดงกลาว

3. ตองรายงานศาลขออนญาตขาย และศาลมค าสงใหขายได 4. กรมบงคบคดจะตรวจส านวน พมพประกาศขาย และ แจงผมสวนไดเสยใหรบทราบ

เพอใหพรอมตอการดแลการขาย อยางไรกตาม การพมพประกาศดงกลาวจะด าเนนการโดยส านกงานสวนกลางเทานน41

5. การประมลขายทอดตลาด ผซอตองวางเงนค าประกนกอนการประมล เปนจ านวน รอยละ 5 ของราคาทรพย โอกาสทจะเกด คอ (1) ขายได (2) เลกการประมลขายทอดตลาดและงดขายทอาจเกดจากหลากหลายสาเหตและตองมการประเมนราคาใหม ถอนการยด หรอเลกขาย และ (3) เลอนการขายโดยมการผกพนราคาไวกอนเพอท าการขายในครงตอไป หากประมลไมส าเรจ ตองปรบราคาประเมนลดลง รอยละ 10 จากราคาตงตน จาก 100, 90, 80, และทสดจนเหลอรอยละ 70 ของราคาเรมตน หากยงขายไมได ตองมการปรบราคาเรมตนใหม แตแมจะขายทอดตลาดได ผมสวนไดเสย สามารถรองคดคานตอศาลเพอเพกถอนการขาย แตหากศาลตดสนยกค ารอง กระบวนการขายทอดตลาดจะด าเนนการตอไป

6. เมอทรพยผานขนตอนการขายทอดตลาดแลว ผซอตองช าระสวนทเหลอจากเงนค าประกน และจะโอนกรรมสทธใหกบผซอ ในขนตอนการจายเงนนน ผซอมโอกาสใชเวลาจ านวนหนงในการหาเงนก แตผซออาจจะเปนสถาบนการเงนทเปนเจาหนเอง และสวนใหญกเปนเขนนน เพราะสถาบนการเงนตองการปดบญชกบลกหนและลดอตราสวนหนสงสยจะสญ ทมาจาก NPL เมอมการช าระเงนแลว ทางกรมบงคบคดตองโอนกรรมสทธแกผซอ

41 ส านกงานบงคบคดตางๆ ไมสามารถด าเนนการเองได ดงนน ปรมาณการพมพประกาศจงถกรวมศนยอยทส านกงานสวนกลางแหงเดยว ท าใหเกดความลาชา



7. ตองท าบญชรบ-จาย เพอเตรยมช าระเงนแกเจาหนทงหมด 8. เจาหนาทการเงนสามารถจายเงนแกผทมสทธในทางคด ภายจากหลงจากทโจทกตามค า

พพากษาตรวจสอบบญชรบ-จายเรยบรอยแลว



ภาพ 4.8 กระบวนการผลกดนทรพยผานการขายทอดตลาดของกรมบงคบคด

ทมา: คณะผวจยสรปจากความเหนจากการสมภาษณผเชยวชาญของกรมบงคบคด

ส าหรบระยะเวลาในการขายทอดตลาดของประเภทสนทรพยตางๆ ในชวงเวลาระหวางป

พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 ทเลอกมาวเคราะหเฉพาะคดทเรมขายทอดตลาดและสนสดในชวงสามปดงกลาว

แบงออกเปน ทดนเปลา ทดนพรอมสงปลกสราง และอาคารชดหรอคอนโดมเนยม สงหารมทรพยและ

สนทรพยอนๆ ทงน มการจดขอมลระยะเวลาเฉลยเปนจ านวนวน เพอพจารณาวาขนตอนใดทใชเวลานานจน

เปนทนาสงเกต โดยแบงชวงเวลาออกเปนชวงเวลาดงน วนตงเรอง วนยดทรพย วนทขออนญาตศาลขาย วนท



ศาลอนญาตขาย วนทพมพประกาศ วนทขายได วนทสงท าบญช วนทท าบญชเสรจ วนทจายเงน42 จากขอมล

ทตยภม คณะผวจยมขอสงเกตดงน

• ไมวาจะเปนทรพยประเภทอสงหารมทรพยหรอสงหารมทรพยกระบวนการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดจะใชระยะเวลาเกน 400 วน ในขณะททรพยประเภทอนๆ จะใชเวลามากกวา 300 วน

ภาพ 4.9 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพย ตงแตวนทรบหมายคดถงวนทจายเงน จ าแนกตามประเภททรพยและราคาประเมน


หมายเหต: ขอมลดงกลาวเปนคดทเขาสการดแลของกรมบงคบคดระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558

เนองดวยอสงหารมทรพยเปนประเภทของทรพยทมการผลกดนผานกระบวนการดงกลาว

คอนขางมาก คณะผวจยจงท าการจ าแนกประเภทของอสงหารมทรพยประเภทตางๆ ตามราคาประเมนราคา

42 ความหมาย ชองชวงเวลาดงน วนตงเรอง หมายถง วนทโจทกตามค าพพากษาท าการยนเอกสารแสดงหลกประกนของลกหนแกเจาพนกงานบงคบคด วนยดทรพย หมายถง วนทเจาพนกงานบงคบคดด าเนนเรองและตรวจหลกฐานจากโจทกตามค าพพากษาเสรจสน วนทขออนญาตศาลขาย หมายถง วนทเจาพนกงานบงคบคดยนขอนญาตศาลผรบผดชอบคดด าเนนการขายทอดตลาดทรพย วนทศาลอนญาตขาย หมายถง วนทศาลผรบผดชอบคดอนญาตใหเจาพนกงานบงคบคดด าเนนการขายทอดตลาดทรพย วนทพมพประกาศ หมายถง วนทกรมบงคบคดประกาศขายทอดตลาดทรพย และแจงแกผมสวนไดเสยทางคด วนทขายได หมายถง วนทมผประมลขายทอดตลาดส าเรจและท าการจายเงนมดจ าแลว วนทสงท าบญช หมายถง วนทเจาพนกงานบงคบคดด าเนนการใหเจาพนกงานบญชท าบญชรบ-จาย วนทท าบญชเสรจ หมายถง วนทโจทยเขาตรวจสอบบญชรบ-จายเสรจสน วนทจายเงน หมายถง วนททมการจายเงนแกผมสวนไดเสยทางคด

0100200300400500600700800900

< 10 ลานบาท

10-50 ลานบาท

≥ 50 ลานบาท







อสงหารมทรพย สงหารมทรพย ทรพยสนอนๆ

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)



ทรพย พบวา อสงหารมทรพยประเภททดนเปลาและทดนพรอมสงปลกสรางทมราคาประเมนสงมากยงอาศย

ระยะเวลาในการด าเนนการมากขนเทานน โดยคณะผวจยมขอสงเกตดงตอไปน

ภาพ 4.10 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพย ตงแตวนท รบหมายคดถงวนทจายเงน จ าแนกตามประเภทอสงหารมทรพยและราคาประเมน



• ขนตอนการผลกดนทรพยผานกระบวนการประมลขายทอดตลาดของทรพยทม ราคาประเมนสงประสบปญหาลาชา เนองจากมระยะเวลา “การขออนญาตศาลขาย” ทนานจนเปนทนาสงเกต

• “ระยะเวลาตางๆ ของการผลกดนอสงรมทรพยลกษณะตางๆ มรปแบบคลายกน” โดยอสงหารมทรพยประเภทอาคารชดหรอคอนโดมเนยมประสบปญหาความลาชาในกระบวนการผลกดนทรพยผานการประมลในขนตอนเดยวกบอสงหารมทรพยประเภททดนเปลา และทดนพรอมสงปลกสราง

• ส าหรบกรณของทดนเปลา และทดนพรอมสงปลกสราง เมอจ าแนกตามราคาประเมนและกระบวนการในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด ความลาชาในการด าเนนงานของทรพยทงสองประเภทมลกษณะคลายคลงกน โดยมขอสงเกตวา ขนตอนทลาชาประกอบดวย “ขนตอนการขออนญาตศาลขาย การพมพประกาศ การขาย และการสงท าบญช” นอกจากน ทรพยทมราคาประเมนตงแต 50 ลานบาทขนไป ขนตอน “การขออนญาตศาลขายและการพมพประกาศ” จะใชเวลานานกวาทรพยทมราคาประเมนต ากวาโดยเปรยบเทยบ นอกจากน เมอพจารณาแยกตามประเภทอสงหารมทรพยแลว ทรพยทมราคาประเมนสงกวาโดยเปรยบเทยบมกอาศยระยะเวลาใน “การขออนญาตศาลขาย” นานกวา

0100200300400500600700800900










อาคารชด สงปลกสราง ทดน

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)



• “ของแพงมาก และถกมากขายไดเรวกวาของราคากลางๆ” ทรพยทมราคาประเมนตงแต 50 ลานบาทขนไป และทรพยทมราคาประเมนนอยกวา 10 ลานบาท มกอาศยระยะเวลาในการขายนอยกวา เมอเปรยบเทยบทรพยทมราคาประเมนระหวาง 10 ลานบาท แตไมเกน 50 ลานบาท คณะผวจยพบวา การขายทอดตลาดทรพยมกลมผประมลแบงออกเปนสองกลม คอ กลมทมความออนไหวกบระดบราคา ทมกเขาประมลซอทรพยในราคาประเมนต า และกลมผเขาประมลทไมมความออนไหวตอระดบราคา ซงมกเขาประมลซอทรพยทมราคาประเมนสง

• ระยะเวลาเฉลยของการขายทอดตลาด ถาทรพยมมลคาสงมากเทาไร ระยะเวลาใน “การขออนญาตศาลขาย”ยงใชเวลานาน ในทางกลบกน “การพมพประกาศและการขาย” ยงทรพยทมมลคาสงยงใชเวลานอย ลกษณะดงกลาวนพบไดในกรณของทดนดวยเชนกน

• กรณของอาคารชด มขอมลเฉพาะการขายทอดตลาดทมราคาประเมนต ากวา 10 ลานบาท ท าใหพบเพยงวา วนทสงท าบญชและวนทพมพประกาศขายใชระยะเวลายาวนานกวาวนทขายไดและขนตอนอนๆ

โดยสรป จากขอมลทตยภม ระหวางป พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 คณะผวจยพบวา

(1) กรณของอสงหารมทรพยประสบปญหาความลาชาในกระบวนการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดในสขนตอน ไดแก ขออนญาตศาลขาย การพมพประกาศ การขาย และการสงท าบญช

(2) กรณสงหารมทรพยขนตอนการพมพประกาศ และสงท าบญชจะใชระยะเวลานานกวาขนตอนอนๆ

(3) กรณของทรพยสนอนๆ ขนตอนการพมพประกาศเปนขนตอนทอาศยระยะเวลานานทสด

เพราะฉะนน แนวทางแกไขปญหาทภาครฐตองท า คอ หาวธการลดระยะเวลาในกระบวนการ

ขออนญาตศาลขาย (ซงตามกฎหมายในปจจบน ขนตอนดงกลาวไดเรมถกแกไขแลว) นอกจากนน กระบวนการ

ขนตอนการพมพประกาศ ขนตอนการขาย และขนตอนการสงท าบญช ยงถอเปนอปสรรคตอการเรงผลกดน

ทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาดของกรมบงคบคด



ภาพ 4.11 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพย จ าแนกตามราคาประเมน



ภาพ 4.12 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพยประเภททดน จ าแนกตามราคาประเมน



050

100150200250300350400

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)


050

100150200250300350400

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)




ภาพ 4.13 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพยประเภทสงปลกสราง จ าแนกตามราคาประเมน



ภาพ 4.14 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของอสงหารมทรพยประเภทอาคารชด จ าแนกตามราคาประเมน



050

100150200250300350400

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)


020406080

100120140

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)




ภาพ 4.15 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของสงหารมทรพย จ าแนกตามราคาประเมน



ภาพ 4.16 ระยะเวลาในการขายทอดตลาดทรพยของทรพยสนอนๆ จ าแนกตามราคาประเมน



0

20

40

60

80

100

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)


0

50

100

150

200

250

ระยะ

เวลาเฉ

ลย (ว

น)




4.3. ปญหาและอปสรรคจากขนตอนตางๆ ทไดมาจากการสมภาษณ

จากการสมภาษณเชงลกกบตวแทนหนวยงานทเกยวของทเปนผซอจากสถาบนการเงนทงภาครฐ

และเอกชน คณะผวจยไดขอสรปดงน

1. ขนตอนของการยดทรพย (1) การยดทรพยหากไมลงพนทจะน าไปสความคลาดเคลอนของขอมลเพราะไมได

หลกฐานปฐมภม ดงนนการยดทรพยนนตองไมยดทรพย ณ ทท าการ และพจารณาเพยงจากเอกสาร แตในทางปฏบตแลวเนองดวยเจาหนาทของกรมบงคบคดมจ านวนไมเพยงพอทจะออกไปเกบขอมล ณ ทตงของอสงหารมทรพยได จงเปนการยดทรพย ณ ทท าการ ทงนมขอเสนอแนะวาหากขอกฎหมายเออตอการด าเนนการ กรมบงคบคดควรจดจางหนวยงานภายนอกมาด าเนนการแทน

(2) นอกจากนการปฏบตของส านกงานบงคบคดยงมความแตกตางกน ตวอยางเชน ในบางพนทตองการเพยงภาพหนาหองชดหรอทท าการยดทรพย ในขณะทบางส านกงานขอแคภาพถายโดยรวมของโครงการอาคารชดกสามารถตงเรองยดทรพยไดแลว ท าใหการท างานขาดมาตรฐานเดยวกนในทางปฏบต

(3) ปญหาจากการรวบรวมและจดเกบเอกสาร การยดทรพยทลาชาสวนหนงเพราะเอกสารหลกฐานไมครบอาจจะเปนเพราะการสญหาย หรอหาเอกสารไมเจอ

(4) การสอสารเรองกฎระเบยบและขอบงคบ การบงคบคดยดทรพยระเบยบและวธการปฏบตพรอมกบกฎหมายตองสอสารใหประชาชนสามารถเขาใจในขนตอนการปฏบตงานของเจาหนาทรวมถงสอสารใหผมสวนไดเสยอนๆ ไดเขาใจขนตอนในการปฏบตงาน

2. ปญหาการพมพประกาศชา สาเหตทชาเนองจากมจ านวนคดมากเกนกวาจ านวนเจาหนาท ยงไมมการใชระบบสารสนเทศมาจดการอยางสมบรณ ซงการพมพประกาศจะท าไดทสวนกลางเทานน ขอเสนอแนะคอใหใชเครองมอเทคโนโลยสารสนเทศมาชวยจดเกบขอมล และเรยบเรยงเพอจดท าประกาศ

3. ขนตอนการประเมนราคาเพอขายทอดตลาด จากการสมภาษณผทเกยวของพบวาขนตอนนมความลาชามากเปนทสด แมวาจะไดมการยดทรพยมาแลว แตขนตอนการน าทรพยมาขายทอดตลาดนนมหลายขนตอนทละเอยด ท าใหเกดความลาชา ในการสงประเมนราคาหลกทรพยและการทบทวนราคาประเมนควรก าหนดระยะเวลาใหชดเจนและรวดเรวมากขน เพราะหลกทรพยทมมลคาสงกวา 10 ลานบาท แตนอยกวา 50 ลานบาท ตองถกประเมนโดยฝายประเมนราคาทรพย และในกรณทหลกทรพยมมลราคาสงเกน 50 ลานบาท ตองถกประเมนโดยคณะกรรมการก าหนดราคาทรพย ทประกอบไปดวยผทรงคณวฒจ านวนหนงจงท าใหการจดประชมนนมความลาชา มขอเสนอแนะวาใหปรบ



กระบวนการประเมนราคาใหม ใชการจดจางภายนอก และใหเหนชอบรวมกนทงสามฝาย คอ เจาหน ลกหน และเจาพนกงาน โดยก าหนดบญชรายนามผสามารถประเมนราคาจากภายนอก

4. ปญหาทมาจากการจดเกบขอมลสามารถสรปได 4 ประเดน คอ (1) ระบบการจดเกบขอมลดวยคอมพวเตอรยงไมสมบรณไมสามารถทจะออนไลนในระหวางส านกงานมผลตอผมสวนไดเสยในการสบหาใหไดขอมลอยางรวดเรว (2) ขาดการเกบส านวนทมาจากค ารองค าแถลงหรอเอกสารใดๆ ทคความน าสง ท าใหเจาหนาทบงคบคดจะขอเอกสารจากคความใหมบางครงท าใหใชเวลาในการจดการเพมขน (3) มการเปลยนแปลงเจาหนาททดแลเอกสารบอยๆ ท าใหพบวาเอกสารบางสวนหาไมเจอ หรอ สญหาย (4) ปญหาทพบบอยครงผใหสมภาษณอางถงกรณทส านวนหายหรอส านวนถกจดเกบในโกดงแลวหาไมเจอ

5. ปญหาจากความไมเพยงพอของบคลากร สงผลท าใหคดทอยระหวางรางประกาศขายทอดตลาดมจ านวนตกคางอยเปนจ านวนมาก และยงไมมการประกาศขายทอดตลาด นอกจากนน บางส านกงานมการจ ากดจ านวนเรองเพอด าเนนการในแตละวน อาทเชน ในวนหนงหนงนนสามารถท าไดเพยงแค 5-7 ส านวน ซงอาจจะเกดมาจากจ านวนเจาหนาทไมเพยงพอ

6. มการเปลยนแปลงเจาหนาทงานพทกษทรพย เจาของส านวน บอยครงและทกครงทมการเปลยนแปลงจะขาดความตอเนอง ท าใหตองสงเอกสารใหมเพราะผดแลเดมไมเอาเขาส านวนหรอเอกสารสญหายแมวาจะมส าเนายนยนกตองสงเอกสารใหมเพราะเจาพนกงานพทกษทรพยตองใชเอกสารตนฉบบหรอเอกสารทมการรบรอง เปนตน

7. ในกรณของการตรวจสอบสภาพทรพยใหมควรตองมก าหนดระยะเวลาทชดเจนและแนนอน

8. ในกรณของคดลมละลายทคดมรายละเอยดและขนตอนการบงคบคดทซบซอน ขนตอนการใหการสอบสวนค าขอรบช าระหนและประชมเจาหนมความยงยากมาก จงใชเวลายาวนานกวาปกตหากมระบบการจดการทดจะสามารถลดระยะเวลาลงไปได

9. ขนตอนของการประมล (1) ขอมลทกรมบงคบคดแสดงในสวนของอสงหารมทรพยนนขาดรายละเอยด อาท

เชน อาคารชดหรอบานไมมขอมลรายละเอยดภายในทอยอาศย ท าใหผรวมประมลนนขาดความมนใจในการเสนอราคา หรอ ทดนพรอมทอยอาศย ผประมลไมทราบสภาพทชดเจนภายในอาคาร สงผลตอ การหาราคาทเปนธรรม หรอ price discovery



(2) ในการประมลนนผประมลจะตองวางเงนมดจ าใน “แตละรายการทรพย” ท าใหการประมลเกดความซบซอน และล าบากในการจดการ เปนการเพมตนทนของผเขาประมล

(3) กรณของสงหารมทรพย เชน เพชรพลอยและเครองประดบ ขาดการรบประกนวา ทรพยนนเปนของแทหรอไม ท าใหผเขาประมลนนไมมความมนใจในการก าหนดราคาเพอประมลเพราะทรพย ทถกระบวามลกษณะคลายเพชร และคลายพลอย มขอเสนอแนะวาให ประสานงานการประมลกบ องคการมหาชนทดแลทางดานอญมณและเครองประดบ สถาบนวจยและพฒนาอญมณและเครองประดบแหงชาต

(4) ทผานมาในขนตอนการประมลมการคดคานทสามารถท าไดจากผมสวนไดเสย ท าใหมการรองคดคานและมผลตอเวลาการประมลใหสนสด (ซงในปจจบนกฎหมายไดมการปรบเปลยนไปท าใหกระบวนการคดคานนนถกยกเลก)

(5) ผทประมลยอมใหถกยดมดจ าเนองจากไมสามารถหาเงนสวนทเหลอมาช าระได หรอสงทประมลไปเพอทจะน าไปขายทนทแตไมสามารถขายได การยอมใหยดมดจ านนจงท าใหเกดกระบวนการน ากลบมาประมลใหม และสญเสยเวลาในการผลกดนทรพยสน

(6) ในกรณของการประมลสงหารมทรพย อาทเชน หนและพนธบตร ซงราคาสามารถเปลยนแปลง ท าใหไมสามารถใชการประมลปกตไดในระหวางวนการประมล (real time) จ าเปนตองมการพจารณาวธการประมลสงหารมทรพยแบบนใหม เพอใหสอดคลองกบตลาดทน

(7) ผประมลจะตองไปประมลดวยตวเอง ไมสามารถประมลออนไลนไดเชนเดยวกบการประมลแบบสากลทปจจบนเปนการประมลออนไลน

10. ขนตอนการท าบญชรบ-จาย (1) ไมมขอก าหนดระยะเวลาทแนนอนวาจะมการจดท าบญชรบ-จายเสรจเมอใด ท าให

โจทกเสยเวลาในการตดตามเงนจากการขายทอดตลาดจากเจาหนาทพทกษทรพย หรอเจาพนกงานบงคบคด

(2) ส านวนทอยระหวางการจดท าบญชรบจายและหกสวนไดใชแทน มปรมาณคงคางเปนจ านวนมากเพราะยงไมมกฎเกณฑก าหนดระยะเวลาการท าบญชรบ-จายใหชดเจน

(3) ในกรณของคดลมละลายเนองจากมเจาหนเปนจ านวนมากการจดท าบญชรบ-จายจงเกดความลาชาซงเปนปญหาทตองเรงแกไข

11. สวนปญหาอนๆ คอ การไมสามารถตรวจสอบขนตอนความคบหนาของคดทถกน ามาขายทอดตลาดไดวาปจจบนอยในขนตอนใด

จากผลขางตน คณะผวจยสามารถแบงประเดนสรปไดออกเปน 3 ดาน ไดแก



4.3.1. ดานบคลากร

ปญหาของขนตอนการด าเนนงานตางๆ เกดจากจ านวนบคลากรไมเพยงพอ อกทงยงม

การเปลยนงานของบคลากรบอยครง จงเปนผลใหการประสานงานและสงผานงานไมตอเนอง นอกจากน

บคคลากรในแตละส านกงานใชดลพนจในการด าเนนงานในแตละขนตอนไมเปนมาตรฐานเดยวกน ในการ

ก าหนดราคาประเมนใชคณะกรรมการประเมนราคาทรพย ส าหรบทรพยทมราคาประเมนตงแต 50 ลานบาท

ขนไป ความลาชาจงเกดขนตามมาในการจดประชม เวลาในการสงท าบญชกนระยะเวลานานเนองจากไมม

ผช านาญการเพยงพอ

4.3.2. ดานเทคโนโลย

การจดเกบเอกสารยงไมเปนระบบ สงผลใหไมสามารถคนหาเอกสารไดทนเวลา หรอ

เอกสารหาย การจดการประมลขายทอดตลาดตองเขาไปประมลดวยตนเอง ไมสามารถประมลออนไลนไดท า

ใหฐานลกคาแคบ

4.3.3. ดานการจดการขอมล

ขอมลส าหรบทรพยทใชในการขายทอดตลาดมไมเพยงพอตอการตดสนใจเขารวม

ประมลสงผลใหราคาทผประมลตงใจจะเสนอไมสงเทากบราคาประเมน และรอการปรบลดราคาในครงตอไป

จากการไมมผสนใจเขารวมประมล หรอเปนกรณทผเขารวมประมลไดรบขอมลรายละเอยดเกยวกบทรพยไม

มากพอ หรอขอมลผดพลาดท าใหเกดความเสยงในการประมลซอทรพย

4.4. การส ารวจความเหนของผเขารวมประมลทรพยขายทอดตลาด ณ กรมบงคบคด

ขอสรปในการศกษานสวนใหญมทมาจากขอมลการด าเนนงานของกรมเปนหลก แตในอกดาน

หนงพฤตกรรมของผเขารวมประมลกมสวนส าคญตอความส าเรจในการผลกดนทรพยผานการประมลขาย

ทอดตลาด การศกษาในครงนไดด าเนนการส ารวจผเขารวมประมลโดยสงเขปขน และพบวา พฤตกรรมการเขา

ประมลหลายดานสอดคลองกบการวเคราะหในขางตนเปนอยางมาก นอกจากน การส ารวจผเขารวมประมลยง

ชใหเหนถงความส าคญดานขอมลของทรพย การเผยแพรขอมลของกรมบงคบคด ทมบทบาทตอความส าเรจใน

การผลกดนทรพยดวยการประมลขายทอดตลาดอกดวย

เพอประกอบการวเคราะหเชงปรมาณในบทท 3 คณะผวจยไดท าการวเคราะหเชงคณภาพจากผ

มสวนไดเสย โดยสมจ านวนผเขารวมประมล 50 ราย พบวา ผเขารวมประมลในวนดงกลาวสวนใหญเปนบคคล

ทวไปทสนใจซอทรพยเพออยอาศย



ภาพ 4.17 สดสวนของผเขารวมการประมล จ าแนกตามประเภทของผซอทรพย


จากขอมลคณะผวจยพบวา มรอยละ 32 ของทสมส ารวจมาประมลเปนครงแรก ในขณะท

รอยละ 68 มประสบการณการประมลมาแลว ซงรอยละ 90 ของผทมประสบการณ เปนผทท าการประมล

มาแลว 2 ปเปนอยางนอย

ภาพ 4.18 สดสวนของผเขารวมการประมล จ าแนกตามประสบการณการเขารวมการประมล


ส าหรบความเขาใจเรองกฎระเบยบนน กลมส ารวจมการหาขอมลจากสามแหลงและมสดสวน

ใกลเคยงกน กลาว คอ สอบถามจากผมประสบการณ สอบถามจากเจาหนาทกรมบงคบคด และศกษาเองจาก

คมอของกรมบงคบคด

38%

24%

18%

8%

6%6%

บคคลทวไปซอเพออยอาศย

บคคลทวไปซอเพอการลงทน

ตวแทนสถาบนการเงน

ตวแทนบรษทนายหนาอสงหารมทรพย

เจาของเดม

อนๆ

32%

10%

16%6% 4%

14%

2%

12%4%

68%

ท าการประมลเปนครงแรก เคยท าการประมลมาแลว 1 ป เคยท าการประมลมาแลว 2 ป

เคยท าการประมลมาแลว 3 ป เคยท าการประมลมาแลว 4 ป เคยท าการประมลมาแลว 5 ป

เคยท าการประมลมาแลว 6 ป เคยท าการประมลมาแลว 10 ป เคยท าการประมลมาแลว 20 ป



ภาพ 4.19 สดสวนของผเขารวมการประมล จ าแนกตามแหลงสบคนขอมลดานกฎระเบยบการประมล


ภาพ 4.20 แหลงสบคนขอมลดานกฎระเบยบการประมล ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก


การตรวจสอบรายละเอยดของทรพยทน ามาเขาประมล พบวา “เวบไซตของกรมบงคบคด”

เปนแหลงขอมลทส าคญทสด สวนแหลงขอมลทส าคญรองลงมา คอ หนงสอขายทอดตลาด และประกาศการ

ขายหนาสถานทประมล ทงน ในสองรายการหลงมสดสวนแตกตางจากการใชประโยชนจากเวบไซตกรมบงคบ

คดเปนอยางมาก อกทงผเขารวมประมลเปนครงแรกกอาศยขอมลจากเวบไซตกรมบงคบคดเปนหลก กลาวได

วา ระบบเทคโนโลยสารสนเทศมความส าคญมากในการเผยแพรขอมลของทรพย เมอเทยบกบวธการเผยแพร

ขอมลในรปแบบอนๆ

34%

32%

30%

4%

สอบถามจากผใกลชดทมประสบการณ

ศกษาจากคมอของกรมบงคบคด (ในเวบไซตและเอกสารทแจก)

สอบถามจากเจาหนาทของกรมบงคบคดโดยตรง

มการจดอบรมจากองคกร

0%

19%

38%

44%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

มการจดอบรมจากองคกร

สอบถามจากเจาหนาทของกรมบงคบคดโดยตรง

สอบถามจากผใกลชดทมประสบการณ

ศกษาจากคมอของกรมบงคบคด (ในเวบไซตและเอกสารทแจก)



ภาพ 4.21 การตรวจสอบรายละเอยดทรพยทน ามาประมล


ภาพ 4.22 การตรวจสอบรายละเอยดทรพยในการประมล ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก


ประเภททรพยทผรวมเขาประมลใหความสนใจ คอ อสงหารมทรพย โดยบานพรอมทดนเปน

ทรพยทผรวมเขาประมลใหความสนใจมากทสด มากกกวาคอนโดหรอหองชด ทดนเปลา และอาคารพาณชย

ในขณะทโรงงานพรอมทดนเปนอสงหารมทรพยทคนสนใจเขาประมลนอย เหตผลหนงเพราะโรงงานนนม

ลกษณะเฉพาะตว ผประมลจะตองประกอบธรกจตามลกษณะของโรงงานดงกลาว และสงหารมทรพยอน อาท

เชน รถยนต ทอยในการส ารวจและเครองประดบทอยนอกเหนอการส ารวจ พบวา ไดรบความสนใจนอยมาก

สาเหตทพบจากการสมภาษณคอความมนใจในคณภาพของสนคา และความสงสยวาสนคานนเปนของแท

หรอไม

2%

11%

22%

25%

41%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

อนๆ

รบทราบจากกรมบงคบคดโดยตรง

ประกาศการขายหนาสถานทท าการประมล

หนงสอรายการขายทอดตลาดทกรมบงคบคดจดท า

เวบไซตของกรมบงคบคด

0%

11%

22%

28%

39%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

อนๆ

รบทราบจากกรมบงคบคดโดยตรง

หนงสอรายการขายทอดตลาดทกรมบงคบคดจดท า

ประกาศการขายหนาสถานทท าการประมล

เวบไซตของกรมบงคบคด



ภาพ 4.23 ประเภทของทรพยทผเขารวมการประมลใหความสนใจ


มลคาของทรพยทผรวมประมลใหความสนใจแยกตามอสงหารมทรพยรปแบบตางๆ โดยหาก

เปนบานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาทจะมราคาอยในชวง 2-3 ลานบาทเปนหลก อาคารพาณชยมมลคามากกวา

3 ลานบาท และทดนเปลาอยในชวง 1.5-2 ลานบาท หากพจารณาจากอสงหารมทรพยทกประเภทสดสวน

มลคาทรพยทผรวมประมลสนใจจะซอทรพยมคาต ากวา 3 ลานบาท ยกเวนแตอาคารพาณชยทมมลคาสงกวา

3 ลานบาท ซงอาจกลาวไดวาทรพยราคาต าจะขายงายกวาราคาสง

ภาพ 4.24 มลคาทรพยทผเขารวมการประมลใหความสนใจ จ าแนกตามมลคาและประเภททรพย


38%

20% 19% 18%

3% 1%0%5%

10%15%20%25%30%35%40%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

ไมเกน 1 ลานบาท 1-1.5 ลานบาท 1.5-2 ลานบาท 2-3 ลานบาท มากกวา 3 ลานบาท



ในการประเมนราคาของทรพยเชนทดน ไดมการอางองราคาประเมนของกรมทดนเปนหลก

ราคาเรมตนในการประมลนน เรมจาก 100% ของราคาประเมนกรมทดน หากประมลไมไดกจะมการลดราคา

ลงไปครงละ 10% กลาวคอ 100% 90% 80% และ 70% โดยผเขารวมประมลทงกลมผรวมประมลเปนครง

แรกและผมประสบการณในการประมลใหความสนใจและมการแขงขนสงในทรพยทมราคาเรมตน 100% ของ

ราคาประเมน และอกครงหนงคอ รอใหราคาลดลงมาเหลอรอยละ 70% ของราคาประเมนจงจะมการแขงขน

สง

ภาพ 4.25 ราคาเรมตนในการประมลทมการแขงขนสง


ภาพ 4.26 ราคาเรมตนในการประมลทมการแขงขนสง ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก


34%

6%

12%

48%

100% ของราคาประเมน




37%

13%

50%







ภาพ 4.27 ราคาเรมตนในการประมลทมการแขงขนสง ส าหรบผทเคยเขารวมการประมลมาแลว


ผเขารวมประมลสวนใหญเปนผทเคยผานการประมลขายทอดตลาดทรพยมาแลวทงสน และม

การศกษาขนตอนและกระบวนการมาแลวเปนอยางดจากเวปไซตและคมอของกรมบงคบคด ผเขารวมประมล

เหลานมความสนใจบานพรอมทดนทปลอดภาระผกพนราคาต ากวา 3 ลานบาท การเสนอซอจะเกดขนท

100% ของราคาประเมน และอกครงหนงเมอราคาเรมตนในการประมลลดลงไปท 70% ของราคาประเมน

แลว เพราะฉะนน ทรพยทนาสนใจจะมผเขาซอทนท และทรพยทขาดความละเอยดของขอมลจะถกเขาซอเมอ

ราคาเรมตนลดลงมาต าสดแลวเทานน

ผรวมประมลใหความสนใจทรพยทปลอดภาระผกพน และทรพยทปลอดภาระจ านองสงกวา

ทรพยทมการขายโดยตดภาระจ านองไปดวย ทงนเพราะวา หลงจากขายแลวจะไดไมมภาระอนๆ มาดวย

ภาพ 4.28 รปแบบการขายทศาลก าหนดทผเขารวมการประมลใหความสนใจ


32%

9%

12%

47%





1.91

1.98

3.41

3.57

0 1 2 3 4

ขายโดยจ านองตดไป ซงโจทกและเจาหนจ านองเปนบคคล/นตบคคลเดยวกน

ขายโดยจ านองตดไป

ขายโดยปลอดจ านอง

ขายโดยปลอดภาระผกพน

คาเฉลย (คะแนน)



ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาดของผรวมประมล ทผส ารวจให

ความส าคญสง คอ นตบคคลไมยนยอมใหงดเวนคาสวนกลาง มการบกรกทรพยสน โฉนดหรอลกษณะของ

ทรพยไมตรงกบสภาพจรง มเหตใหยกเลกการขายในวนประมล ไมมการตรวจรบรองคณภาพทรพย (กรณ

อสงหารมทรพย) ขอมลประกาศการขายไมมการปรบปรงใหตรงตามจรง การขออนมตสนเชอล าชา ผประมล

บางกลมรวมตวกน ทรพยทน าออกมาขายลาชา ตองเดนทางไปยงสถานทจดประมลหลายๆ แหง หลายๆ ครง

และขอมลรายละเอยดทรพยไมชดเจนยากตอการตดสนใจ (ดงภาพ 4.29)

ภาพ 4.29 ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาด


5.5%5.7%5.8%5.8%

6.1%6.1%

6.3%6.3%6.3%

6.8%7.4%7.4%

8.0%8.2%

8.4%

5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 9.0%

การวางมดจ าหนงครงตอทรพยหนงรายการยงยากเกนไป

วงเงนมดจ าสงเกนไป

ขอมลรายละเอยดทรพยไมชดเจนยากตอการตดสนใจ

ทรพยทน าออกมาขายลาชา

การขออนมตสนเชอลาชา

ไมมการตรวจรบรองคณภาพทรพย (กรณอสงหารมทรพย)

โฉนดหรอลกษณะของทรพยไมตรงกบสภาพจรง

นตบคคลไมยนยอมใหงดเวนคาสวนกลาง



ภาพ 4.30 ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาด ส าหรบผเขารวมการประมลเปนครงแรก


ภาพ 4.31 ปญหาและอปสรรคทพบในการประมลขายทอดตลาด ส าหรบผทเคยเขารวมการประมลมาแลว


หลงจากทท าการซอทรพยทประมลมาแลว ผประมลไดน าทรพยดงกลาวมาใชประโยชนตอใน

รปแบบตางๆ กน ไดแก การปรบปรงแลวแยกสวนขายหรอใหเชา (ใชระยะเวลาราว 6 เดอนถงแลวเสรจ และ

5.5%5.6%5.6%

5.8%5.8%

6.2%6.4%

6.6%6.8%

7.0%7.3%7.3%

7.9%7.9%

8.1%

5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5%

มการประวงเวลาของผมสวนไดสวนเสย

การคดคานโดยไมระบราคา


ขอมลประกาศการขายไมมการปรบปรงใหตรงตามจรง

ทรพยทน าออกมาขายลาชา


มการบกรกทรพยสน


5.3%5.4%

5.8%5.9%5.9%

6.0%6.0%

6.2%6.6%

7.0%7.4%7.4%

8.1%8.3%

8.5%

5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 9.0%

วงเงนมดจ าสงเกนไป

มการประวงเวลาของผมสวนไดสวนเสย

การคดคานโดยไมระบราคา

ตองเดนทางไปยงสถานทจดประมลหลายๆ แหง หลายๆ ครง



โฉนดหรอลกษณะของทรพยไมตรงกบสภาพจรง




มตนทนรวมรอยละ 20 ของมลคาการประมล) การเขาซอทรพยในอาณาบรเวณขางเคยงเพอรวมแปลงขาย (ใช

ระยะเวลาราว 5 เดอนถงแลวเสรจ และมตนทนรวมรอยละ 10 ของมลคาการประมล) การปรบปรงเพอขาย

ตอใหใหเชา (ใชระยะเวลาราว 4 เดอนถงแลวเสรจ และมตนทนรวมรอยละ 15 ของมลคาการประมล) การ

ขายตอทนท (ใชระยะเวลาราว 4 เดอนถงแลวเสรจ และมตนทนรวมรอยละ 10 ของมลคาการประมล) การ

ปรบปรงเพอน ามาใชประโยชนดวยตนเอง (ใชระยะเวลาราว 3 เดอนถงแลวเสรจ และมตนทนรวมรอยละ 15

ของมลคาการประมล)

ภาพ 4.32 ระยะเวลาในการปรบปรงหรอท าสญญา จ าแนกตามการใชประโยชนจากทรพย


ภาพ 4.33 ตนทนจากราคาประมล จ าแนกตามการใชประโยชนจากทรพย

ปญหาและอปสรรคอนๆ ตนทนแฝงในการเขาประมลของผซอคอนขางสงทงกบผเขาประมล

ใหมและผมประสบการณในการประมลแลว ไดแก ขอมลอสงหารมทรพยทระบไวในโฉนดไมตรงกบสภาพ

ความเปนจรง มเหตตองยกเลกการขายในการประมล และไมมการตรวจรบรองคณภาพทรพย (กรณ

0 1 2 3 4 5 6

ปรบปรงแลวใชประโยชนเอง

ขายตอทนท

ปรบปรงขายตอหรอใหเชา

ซอบรเวณขางเคยงเพอรวมแปลงขาย

ปรบปรงแลวแยกสวนขายหรอใหเชา

ระยะเวลาเฉลย (เดอน)

0 5 10 15 20 25

ปรบปรงแลวแยกสวนขายหรอใหเชา

ซอบรเวณขางเคยงเพอรวมแปลงขาย

ขายตอทนท

ปรบปรงแลวใชประโยชนเอง

ปรบปรงขายตอหรอใหเชา

ตนทนเฉลย (รอยละ)



สงหารมทรพย) ในอกดานหนง เมอซอทรพยดงกลาวไดแลวอาจประสบปญหาการคางช าระคาสวนกลางกบนต

บคคล หรอมผบกรกอาศยอยภายในอสงหารมทรพยดงกลาว


ภายหลงจากการรวบรวมขอมลทงสามสวน (1) การส ารวจขอมลทตยภมของการผลกดนทรพย

ผานกระบวนการขายทอดตลาด (2) การสมภาษณเชงลกสถาบนการเงนทเปนผซอรายใหญ และ (3) การสม

ส ารวจผทเปนผซอรายยอยมารวมประมล คณะผวจยพบวา การผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด

ของกรมบงคบคดเผชญกบปญหาและอปสรรคอนประกอบไปดวย ปญหาดานบคลากร ปญหาดานการจดเกบ

เอกสาร ปญหาดานความชดเจนของขอมล ปญหาดานดานราคาประเมนและราคาเรมตนในการประมล และ

ปญหาในการจดท าบญช ปญหาทงหาหมวดนถกรวบรวมมาจากการสบคนขอมลเชงปรมาณและเชงคณภาพ

ท าใหการผลกดนการขายทอดตลาดใชเวลานานกวา 400 วน ไมวาจะเปนอสงหารมทรพย หรอสงหารมทรพย

ทงน จากปญหาทง 5 ดาน ทไดกลาวไป คณะผวจยมขอเสนอแนะในแตละดาน ดงสรปในตาราง 4.2



ตาราง 4.2 ขอเสนอแนะในการปรบปรงกระบวนการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาด

ลกษณะปญหา ขอเสนอแนะ ปญหาดานบคลากร • เพมเจาหนาเพอด าเนนการยด ณ สถานทตงทรพย เพอใหเหนความชดเจน

ของรายละเอยดทรพย หรอการจดจางหนวยงานนอกมาพสจนทรพย

• ใหกระจายงานอยางทวถง และมมาตรฐานการปฏบตทเหมอนกนในแตละเขต

ปญหาดานการจดเกบเอกสาร • เมอไดเอกสารทงตนฉบบ และเมอมการลงขอคดเหนของเจาหนาทแลว ตองเกบขอมลในระบบอเลกทรอนกส เพอใหสบคนไดทนท ขณะทเอกสารทเปนกระดาษตองมระบบบรรณารกษจดเกบ เพอความรวดเรวและเกบรกษาหลกฐาน

ปญหาดานความชดเจนของขอมล • เพมกลไกการตรวจสอบพสจนทรพย ใหมความคลาดเคลอนนอยทสด

• ใชระบบสารสนเทศ เพมเจาหนาทดานสารสนเทศ ใหมกระบวนการทางกฎหมายมารองรบการประกาศทางอเลกทรอนกส

• เพมการประกาศความคบหนาการด าเนนงานในแตละคด ใหผทมสวนไดเสยสบคนได

และปญหาดานราคาประเมนและราคาเรมตนในการประมล

• ใชราคา real time กบทรพยประเภทหนและพนธบตร และ ทองแทง ทงนตองมการปรบวธการประมลใหมทงหมด

• เพอใหไดตามวตถประสงคการผลกดนทรพยของกรมบงคบคด การขายทอดตลาดตองมความเปนธรรม ตองมความโปรงใส รวดเรว ขยายฐานผเขาประมล กระจายขอมลใหทวถงผานสอตางๆ จ ากดระยะเวลา และมรปแบบการประมลออนไลน ทอาจจะอยในลกษณะของการไลราคาโดยขยายระยะเวลาการประมลเปนหวงวนหรอสปดาห ทงนตองมการส ารวจใหเปนทยอมรบของผมสวนไดเสย )รวมทงเจาหนาท (และกระบวนทางกฎหมายทรองรบ

ปญหาในการจดท าบญช • จดจางคนภายนอกและใหมก าหนดเวลาทแนนอน



บทท 5

สรปผลการศกษา

การศกษาในครงนเปนเปลยนมมมองตอ “กรมบงคบคด” จากเดมทมเปนกลไกหนงของกระบวนการ

อ านวยความยตธรรมตอสงคมไปสการเปนหนวยงานทมผลตอความเขมแขงของระบบเศรษฐกจของประเทศ

ไทย การศกษาเรมตนจากการพจารณาบทบาทของกรมบงคบคดตอภาพลกษณทางเศรษฐกจของไทย ผาน

องคประกอบในการประเมน “ความยากงายในการประกอบธรกจ” ซงกรมบงคบคดมสวนตอการแกปญหาการ

มหนสนลนพนตว ผานชองทางการผลกดนทรพยสนค าประกนของเจาหนกลบเขาสระบบเศรษฐกจหลาย

ชองทาง ซงชองทางหนง คอ “การประมลขายทอดตลาดทรพย”

การศกษานอแบงการวเคราะหออกเปนสองสวน โดยในสวนแรกเปน การวเคราะหเชงปรมาณ ไดแก

การวดประสทธภาพในการประมลขายทอดตลาด ซงมพนฐานมาจากแนวคดอตราการเรยกคนทรพยท

ธนาคารโลกใชประกอบการประเมนความยากงายในการประกอบธรกจ และการประเมนผลกระทบในการ

ผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด โดยมเปาประสงคเพอคนหาระดบตวคณทวทาง

เศรษฐกจทเกดจากการผลกดนทรพย และสวนทสองเปน การวเคราะหเชงคณภาพทประกอบดวย ขอมลทตย

ภม และการส ารวจความคดเหนของผเขารวมการประมลขายทอดตลาด โดยมวตถประสงคเพอขยายขอบเขต

ความเขาใจทไดจากการวเคราะหเชงปรมาณ และเปนการคนหามมมองของผมสวนไดเสยตอการประมลขาย

ทอดตลาดของกรมบงคบคด ซงคณะผวจยน ามาใชประกอบการเสนอแนะปรบปรงกระบวนการประมลขาย

ทอดตลาดตอมา

โดยจากผลการศกษาทงสองสวนทไดกลาวขางตน คณะผวจยสามารถสรปแยกตามประเดนไดดงน

5.1. การวดประสทธภาพการผลกดนทรพยสน

การประเมนราคาทรพยค าประกนของลกหนควรอางองกบระดบราคาตลาดใหมากทสด

เนองจากการวดประสทธภาพในการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดมความออนไหวกบระดบ

ราคาประเมนเปนอยางยง การประเมนราคาจากสถานทจรง และการใชผเชยวชาญในการประเมนราคาทรพย

เชน ฝายประเมนราคาทรพย และคณะกรรมการประเมนราคาทรพยด าเนนการ ใหผลลพธในการวด

ประสทธภาพการผลกดนทรพยผานการประมลขายทอดตลาดทแตกตางโดยชดเจนจากการประเมนของเจา

พนกงานบงคบคด ทอาศยวธการประเมนของกรมธนารกษ และด าเนนการยดทรพย ณ ทท าการ



นอกจากน หากกรมบงคบคดสามารถใหผมสวนไดเสยในทางคดยอมรบการประเมน

รวมกน และท าการจดจางผประเมนจากภายนอกเขาท าการประเมนราคาโดยอางองจากราคาตลาด ดานหนง

จะท าใหการเสนอขายทรพยในการประมลขายทอดตลาดไดราคาสงขน และชวยบรรเทาปญหาใหจ าเลยตาม

ค าพพากษาไมจ าเปนตองเผชญการเรยกหนสวนขาดหลงการขายทอดเสรจสน ในอกดานหนง การทราบราคา

ตลาดและการทราบตนทนการประเมนราคาตลาดจะท าใหราคาทน ามาเสนอขายมความชดเจนย งขน ความ

ขดแยงของมมมองทมตอมลคาทรพยระหวางโจทกและจ าเลยจะลดลง ทงสองดานนจะชวยท าใหอตราการ

เรยกคนทรพยจากการประมลขายทอดตลาด ซงชวดประสทธภาพในการประมลขายทอดตลาดจะมความ

ชดเจนและเปนอนหนงอนเดยวกบการประเมน “ความยากงายในการประกอบธรกจ” เพมมากขน

5.2 ผลกระทบทางเศรษฐกจของการผลกดนทรพยสนผานการประมลขายทอดตลาด

จากการประมวลขอมลจ านวนคดและมลคาการผลกดนทรพยสนทสมบรณเปนรายจงหวด

ทงหมด 77 จงหวด ครอบคลมระยะเวลา 3 ป ตงแต พ.ศ. 2556 ถงป พ.ศ. 2558 โดยท าการวเคราะห

ผลกระทบทางเศรษฐกจจากการผลกดนทรพยสนในระดบจงหวดดวยแบบจ าลองสมการถดถอย Pooled OLS

Regression ทควบคมปจจยตางๆ (เชน สดสวนการจางงาน และระดบรายไดตอหวประชากร) ซงผลการศกษา

ชใหเหนวา การผลกดนทรพยสนมผลทางบวกตอภาคการกอสรางในระดบจงหวด โดยหากมลคาการผลกดน

ทรพยสนเพมขนรอยละ 1 จะท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดภาคการกอสรางเพมขนรอยละ 0.15-0.17

เนองจากผลกระทบจากการผลกดนทรพยมสองสวน คอ การตรงและทางออม ซงผลกระทบ

ทางออมเกดจากการเชอมโยงระหวางการปรบปรง และซอมแซม หรอกอสรางอาคารขนใหมบน

อสงหารมทรพยทไดจากการประมลขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ซงกจกรรมดานการกอสรางทเกดขนบน

พนทอสงหารมทรพยเหลาน ใกลเคยงกบกจกรรมในขอมลตารางปจจยการผลตและผลผลต ในหมวดการ

กอสรางทอยอาศย (รหส 138) มากทสด เมอท าการค านวณผลกระทบเชอมโยงการกอสรางทอยอาศยดงกลาว

พบวา ผลประโยชนทางออมทตกอยกบระบบเศรษฐกจของการกอสรางทอยอาศยเทากบ 2.47 เทาของมลคา

การกอสรางทเพมขน

เมอน าผลกระทบเชอมโยงมาประกอบกบผลการวเคราะหดวยสมการถดถอย พบวา ตวคณ

ทวทางเศรษฐกจจากการผลกดนอสงหารมทรพยของกรมบงคบคดผานการประมลขายทอดตลาด เทากบ รอย

ละ 0.5899 ของมลคาผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ นนกคอ หากกรมบงคบคดสามารถผลกดนทรพยใหม

มลคาเพมขนรอยละ 1 จะท าใหผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศเพมขนรอยละ 0.5899

อยางไรกด ขนาดผลกระทบดงกลาวอางองจากความเชอมโยงของการกอสรางอาคารทอย

อาศยทงหมดทกประเภทกบอตสาหกรรมตอเนอง ขนตนและขนปลายจากการกอสรางทอยอาศย ฉะนน เมอ

การขายทอดตลาดทรพยอาจมอสงหารมทรพยบางประเภทไมไดใชเพอการอยอาศย อาทเชน โรง งาน



อตสาหกรรม สถานทเกบสนคา เปนตน อสงหารมทรพยเหลานถกจดเปนทดนพรอมอาคารในการบนทกขอมล

ของฝายสารสนเทศของกรมบงคบคด ท าใหไมสามารถการจ าแนกวตถประสงคการใชงานเดมของ

อสงหารมทรพยดงกลาวไดทงหมด หากมการจ าแนกระบบฐานขอมลทละเอยดยงขน การประเมนตวคณทว

ทางเศรษฐกจอาจใหผลทแตกตางออกไป

ส าหรบขอเสนอแนะเชงนโยบายของคณะผวจยนนเกดจากขอจ ากดของแบบจ าลอง ซงขาด

ขอมลทมอนกรมเวลายาวเพยงพอ และปญหาเรองความครบถวนของขอมล ซงสามารถสรปไดเปน 3 ประเดน

ดงน (1) เพอใหสามารถวเคราะหพลวตการเปลยนแปลงตางๆ ทเกดขนได ความยาวของอนกรมเวลาม

ความส าคญอยางมาก โดยเฉพาะกบลกษณะขอมลการผลกดนทรพยสนทบางคดใชเวลาในการด าเนนการ

คอนขางยาว (2) คณะผวจยพบปญหาเรองการบนทกขอมลทผดพลาด และไมสม าเสมอกน ท าใหจ าเปนตอง

ตดขอมลตวอยางเหลานนทงไป ซงสงผลกระทบตอการประมาณการ (ดงภาคผนวก ข.) และ (3) กรมบงคบคด

ควรมการเกบขอมลเบองตนของผซอของแตละคด เพอน ามาท าการศกษาความสมพนธระหวางชนดของ

ทรพยสนทผลกดนไดกบลกษณะของผซอ อนจะเปนประโยชนตอการแยกวเคราะหรปแบบและการด าเนนการ

ประมลของแตละทรพยสน

5.3 การปรบปรงกระบวนการประมลขายทอดตลาด

ภายหลงจากการรวบรวมขอมลทงสามสวน (1) การส ารวจขอมลทตยภมของการผลกดน

ทรพยผานกระบวนการขายทอดตลาด (2) การสมภาษณเชงลกสถาบนการเงนทเปนผซอรายใหญ และ (3)

การสมส ารวจผทเปนผซอรายยอยมารวมประมล คณะผวจยพบวา การผลกดนทรพยผานการประมลขาย

ทอดตลาดของกรมบงคบคดเผชญกบปญหาและอปสรรคอนประกอบไปดวย ปญหาดานบคลากร ปญหาดาน

การจดเกบเอกสาร ปญหาดานความชดเจนของขอมล และปญหาดานดานราคาประเมนและราคาเรมตนใน

การประมล และปญหาในการจดท าบญช โดยปญหาทงหาหมวดน สงผลท าใหการผลกดนการขายทอดตลาด

ใชเวลานานกวา 400 วน ไมวาจะเปนอสงหารมทรพย หรอสงหารมทรพย

ทงน คณะผวจยสามารถสรปแนวทางแกไขแยกตามปญหาแตละดานไดดงน ปญหาดาน

บคลากร กรมบงคบคดควรเพมเจาหนาเพอด าเนนการยด ณ สถานทตงทรพย เพอใหเหนความชดเจนของ

รายละเอยดทรพย หรอการจดจางหนวยงานนอกมาพสจนทรพย นอกจากนยงควรใหกระจายงานอยางท วถง

แกเจาหนาททกฝาย และมมาตรฐานการปฏบตทเหมอนกนในแตละพนทรบผดชอบ

ปญหาดานการจดเกบเอกสารหลกฐานทางคด เอกสารหลกฐานตางๆ ถอวามความส าคญ

ดงนน เมอไดเอกสารตนฉบบ และเมอมการลงขอคดเหนของเจาหนาทแลว ตองเกบขอมลในระบบ

อเลกทรอนกส เพอใหสบคนไดทนท ขณะทเอกสารทเปนกระดาษตองมระบบบรรณารกษจดเกบ เพอความ

รวดเรวและเกบรกษาหลกฐาน



ปญหาดานความชดเจนของขอมล กรมบงคบคดควรเพมกลไกการตรวจสอบพสจนทรพย ให

มความคลาดเคลอนนอยทสด พรอมกนนควรใชระบบสารสนเทศ เพมเจาหนาทดานสารสนเทศ ใหม

กระบวนการทางกฎหมายมารองรบการประกาศทางอเลกทรอนกส และควรเพมการประกาศความคบหนาการ

ด าเนนงานในแตละคด ใหผทมสวนไดเสยสบคนได

ปญหาดานราคาประเมนและราคาเรมตนในการประมล ในกรณของทรพยประเภทหนและ

พนธบตร และทองแทง ควรใชราคา real time ในการขายทอดตลาดซงจ าเปนตองมการปรบวธการประมล

ใหมทงหมด นอกจากน เพอใหไดตามวตถประสงคการผลกดนทรพยของกรมบงคบคด การขายทอดตลาดตอง

มความเปนธรรม ตองมความโปรงใส รวดเรว ขยายฐานผเขาประมล กระจายขอมลใหทวถงผานสอตางๆ ม

การจ ากดระยะเวลา และมรปแบบการประมลออนไลน ทอาจจะอยในลกษณะของการไลราคาโดยขยาย

ระยะเวลาการประมลเปนหวงวนหรอสปดาห ทงนตองมการส ารวจใหเปนทยอมรบของผมสวนไดเสย (รวมทง

เจาหนาท) และมกระบวนทางกฎหมายทรองรบกลไกดงกลาว

ประการสดทาย คอ ปญหาในการจดท าบญช กรมบงคบคดควรจดจางเจาหนาทเชงเทคนค

จากภายนอกและก าหนดใหมกรอบระยะเวลาด าเนนการเสรจสนทแนนอน

5.4 ขอจ ากดของการศกษา

ขอมลดบทไดมาจากกรมบงคบคดราว 700,000 คด มรายละเอยดของการบนทกทไมสอดคลอง

กบกระบวนการด าเนนงานจรง (ดงภาคผนวก ข.) ท าใหคณะผวจยตองขจดขอมลดงกลาวออกไปเปนจ านวน

มาก (รวมรอยละ 95 ของขอมลดบทไดรบมา) เพราะฉะนน ขอมลทใชในการศกษานคดเปนเพยงรอยละ 5

ของคดทไดรบขอมลมาทงหมดเทานน ท าใหตวอยางทใชจรงไมสามารถน ามาสรปถงผลไดอยางชดเจน

ผลกระทบทเกดกบเศรษฐกจ ดงนนการสมตรวจระบบฐานขอมลภายในกรมเปนเรองมองขามไมได การบรการ

จดการระบบสารสนเทศนอกจากจะตองอาศยการตรวจสอบโดยผเชยวชาญจากภายนอกแลว ยงตองพงพาการ

ตรวจสอบโดยผใชขอมลภายในกรม อาทเชน ฝายนโยบายของกรมบงคบคด ผเชยวชาญของกรมบงคบคด เปน

ตน

นอกจากนน เนองจากการขายทอดตลาดทรพยอาจมอสงหารมทรพยบางประเภทไม ไดใช

เพอการอยอาศย อาทเชน โรงงานอตสาหกรรม สถานทเกบสนคา เปนตน อสงหารมทรพยเหลานถกจดเปน

ทดนพรอมอาคารในการบนทกขอมลของฝายสารสนเทศของกรมบงคบคด ท าใหไมสามารถการจ าแนก

วตถประสงคการใชงานเดมของอสงหารมทรพยดงกลาวไดทงหมด หากมการจ าแนกระบบฐานขอมลทละเอยด

ยงขน การประเมนตวคณทวทางเศรษฐกจอาจใหผลทแตกตางออกไป



เอกสารอางอง

Claessens, S., & Klapper, L. F. (2003). Bankruptcy around the world: Explanations of its relative use. World Bank Policy Research Working Paper(2865).

Couwenberg, O. ( 2 0 01 ) . Survival rates in bankruptcy systems: overlooking the evidence. European Journal of Law and Economics, 12(3), 253-273.

Djankov, S. , Glaeser, E. , La Porta, R. , Lopez-de- Silanes, F. , & Shleifer, A. ( 2 0 03 ) . The new comparative economics. Journal of comparative Economics, 31(4), 595-619.

Djankov, S., Hart, O., McLiesh, C., & Shleifer, A. (2006). Debt enforcement around the world. Djankov, S. , La Porta, R. , Lopez-de-Silanes, F. , & Shleifer, A. ( 2003 ) . Courts. The Quarterly

Journal of Economics, 453-517. Doing-Business. (2008). The World Bank, Washington DC. King, R. G., & Levine, R. (1993). Finance and growth: Schumpeter might be right. The quarterly

journal of economics, 717-737. La Porta, R., Lopez-de-Silanes, F., Shleifer, A., & Vishny, R. W. (2001). Law and finance Corporate

governance (pp. 26-68): Springer. Levine, R. (1998). The legal environment, banks, and long-run economic growth. Journal of

money, credit and banking, 596-613. Mora, N. (2012). What determines creditor recovery rates? Economic Review-Federal Reserve

Bank of Kansas City, 1.

Porta, R., Lopez‐de‐Silanes, F., Shleifer, A., & Vishny, R. W. (1997). Legal determinants of external finance. The journal of finance, 52(3), 1131-1150.

Rajan, R. G., & Zingales, L. (1996). Financial dependence and growth. Retrieved from Succurro, M. (2012). Bankruptcy systems and economic performance across countries: some

empirical evidence. European Journal of Law and Economics, 33(1), 101-126.

ภาคผนวก



ภาคผนวก ก

ผลการประมาณการ

กรณพจารณาปจจยเฉพาะแยกตามเขตตรวจราชการของกรมบงคบคด

นอกเหนอจากการพจารณาปจจยเฉพาะแยกตามภมภาคแลว คณะผวจยยงพจารณาปจจยเฉพาะทแยก

ตามเขตตรวจราชการของกรมบงคบคดทงหมด 18 เขต และกรงเทพฯ รวมทงสนเปน 19 เขต เพอควบคมผล

ทอาจจะเกดจากการด าเนนการของแตละเขตทไมเหมอนกน หรอความแตกตางเฉพาะของเขตทคณะผวจยไม

สามารถควบคมได ในทน ผลจากแบบจ าลองทประมาณการมทงหมด 8 แบบ (specifications) มรายละเอยดแสดง

ดงตาราง ก.1

ผลจากแบบจ าลองท (4) และ (8) ดงตาราง ก.1 เปนแบบจ าลองทมการควบคมปจจยตางๆ ครบถวน

แสดงใหเหนวา หากมลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดในเวลาปจจบนเพมมากขนรอยละ 1 จะ

ท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดในภาคการกอสรางเพมสงขนรอยละ 0.182 ทระดบนยส าคญทางสถต

1% ในขณะทผลจากแบบจ าลองท (8) ซงใชมลคาทไดจากการผลกดนทรพยสนทจ าหนายไดในเวลาหนงปกอน

หนา ไดผลทใกลเคยงกน แตมขนาดนอยกวาท รอยละ 0.156 ทระดบนยส าคญทางสถต 1% ซงผลจากทงสอง

แบบจ าลองนแสดงใหเหนวาเปนไปตามสมมตฐานท 1 (รายละเอยดดงสวนท 3.1.2) ทคณะผวจยตงไว ขนาด

อยระหวางรอยละ 0.156-0.182 บาท

ส าหรบสมมตฐานท 2 ทคณะผวจยคาดวาปจจยบวกทางเศรษฐกจในระดบทองถนจะมผลท าใหมลคา

ผลตภณฑมวลรวมจงหวดภาคกอสรางเพมสงขนนน ผลจากแบบจ าลองเปนไปตามสมมตฐานทคณะผวจยตงไว

เชนกน โดยหากรายไดเฉลยตอหวของประชากรในจงหวดเพมสงขนรอยละ 1 (แสดงวาประชาชนมรายไดตอ

หวสงขน) จะท าใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดภาคกอสรางจะปรบเพมขนรอยละ 0.392 ถง 0.451 โดยคา

ดงกลาวมนยส าคญทางสถตทระดบ 1% (เฉพาะแบบจ าลองท (4) ขณะทแบบจ าลองท (8) ไมมนยส าคญทาง

สถต) และหากจงหวดมสดสวนการจางงานเพมขนรอยละ 1 จะสงผลใหมลคาผลตภณฑมวลรวมจงหวดภาค

กอสรางเพมขนรอยละ 1.256 ถง 2.398 อยางไรกด ผลดงกลาวไมมนยส าคญทางสถตแตอยางใด



ตาราง ก.1 ผลการประมาณการจากแบบจ าลอง log-log ทงหมด 8 แบบ กรณพจารณาปจจยเฉพาะแยกตามเขตตรวจราชการ

Dep Var (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) itGPPCons

,i tTotal Sale 0.236*** 0.224*** 0.182*** 0.182***

(0.0308) (0.0306) (0.0323) (0.0322) , 1i tTotal Sale

0.192*** 0.187*** 0.150*** 0.156*** (0.0474) (0.0456) (0.0484) (0.0484)

% itEmploy 2.254** 1.256 3.673* 2.398 (1.011) (1.016) (1.902) (2.017)

itGPP PerCapita 0.509*** 0.451*** 0.507** 0.392 (0.139) (0.146) (0.226) (0.244)

Constant 5.718*** -2.455 0.248 -3.687 6.760*** -8.152 1.073 -7.377 (0.925) (3.776) (1.727) (3.621) (1.144) (7.799) (2.758) (7.618) Year Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Sub-regions Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Year*Sub-regions Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes

Observations 126 126 126 126 53 53 53 53 R-squared 0.721 0.736 0.759 0.764 0.733 0.762 0.771 0.782


หมายเหต: Sub-regions หมายถง เขตตรวจราชการ 18 เขต และกรงเทพฯ รวมทงสน 19 เขต

Standard errors in parentheses, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

จากผลการศกษาขางตนไดสะทอนใหเหนวา หากมลคาการขายทอดตลาดทรพยออกสระบบเศรษฐกจ

มมลคาเพมขนรอยละ 1 ของมลคาการผลกดนทรพย จะท าใหเกดการขยายตวของภาคการกอสรางซงเปนการ

สงกลบผลประโยชนทางเศรษฐกจในทางตรงโดยเฉลยเพมขนรอยละ 0.18 และคดเปนการสงกลบผลประโยชน

ทางเศรษฐกจในทางตรงของประเทศไทยโดยเฉลยเพมขนรอยละ 0.18 เชนกน43

นอกจากน การกอสรางทอยอาศยบนอสงหารมทรพยทไดจากการประมลยงกอใหเกดผลประโยชน

ทางออมซงเชอมโยงไปสอตสาหกรรมขนตนและขนปลายอกราว 2.47 เทาของมลคาการกอสราง เพราะฉะนน

จากตวอยางทยกมาน เมอมการขายทอดตลาดทรพยผานการประมลมมลคาเพมขนรอยละ 1 ของราคาขาย

43 เนองจากผลของแบบจ าลองอยใตสมมตฐานทการเกดการขยายตวของภาคการกอสรางในระดบจงหวดมสดสวนเดยวกนทกจงหวดท าใหผลประโยชนทางเศรษฐกจในทางตรงโดยเฉลยเพมขนในสดสวนทเทากบทรอยละ 0.18



จะท าใหเกดการขยายตวในภาคการกอสรางทอยอาศยของประเทศเพมขนรอยละ 0.18% ของผลตภณฑมวล

รวมภายในประเทศ (GDP) อนเปนผลประโยชนทางตรง และเกดผลประโยชนทางออมอกรอยละ 0.4446 ของ

ผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ (คดเปนผลกระทบเชอมโยงไปขางหลงรอยละ 0.4410 ของผลตภณฑมวล

รวมภายในประเทศหรอ 2.45 เทาของสดสวนมลคาการกอสรางทเพมขน และนบเปนผลกระทบเชอมโยงไป

ขางหนารอยละ 0.0036 หรอ 0.02 เทาของสดสวนมลคาการกอสรางทเพมขน) ดงภาพ ก.1 กลาวอกนยหนง

คอ ตวคณทวจากมลคาการขายทอดตลาดอสงหารมทรพยดวยการประมลของกรมบงคบคดคดเปนรอยละ

0.6246 ของมลคาผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ

ภาพ ก.1 ตวคณทวเศรษฐกจทตามมาจากการกอสรางและซอมแซมอสงหารมทรพยทผานการประมลขายทอดตลาด กรณพจารณาปจจยเฉพาะแยกตามเขตตรวจราชการ


ทงน แมวาตวคณทวจากแบบจ าลองใหมทมการควบคมดวยปจจยเขตตรวจราชการนจะมขนาดใหญ

กวาตวคณทวจากแบบจ าลองเดมทมการควบคมดวยปจจยภมภาค แตคณภาพของแบบจ าลองใหมนนบวาดอย

กวาแบบจ าลองเดมโดยเปรยบเทยบ เนองจากมตวแปรควบคมเชงคณภาพจ านวนมากขน ดงนน ผลจากการ

ประมาณของแบบจ าลองนจะมความนาเชอถอต ากวาโดยปรยาย



ภาคผนวก ข

ปญหาและอปสรรคของการใชขอมลของกรมบงคบคด

จากการขอขอมลฝายสารสนเทศของกรมบงคบคด พบวา ขอมลทรพยสนทงหมดของกรมบงคบคดท

ไดรบการผลกดนทรพยสนแลวมจ านวนทงสน 783,261 ตวอยาง ในทน เปนทรพยสนทอยระหวางป

พ.ศ.2556 ถงป พ.ศ. 2559 จ านวนทงสน 226,219 ตวอยาง ซงเปนปทมการบนทกขอมลบนมาตรฐาน

เดยวกน (ระเบยบแพงใหม) อยางไรกตาม เมอคดกรองเฉพาะขอมลทมการบนทกตอเนองและถกตองทงหมด

ทงกระบวนการ พบวามจ านวนขอมลเพยง 41,929 ตวอยาง โดยในแตละตวอยางประกอบดวยขอมล 4 สวน

หลก ไดแก ขอมลทรพยสน ขอมลรายละเอยดคด ขอมลการขาย/ประมล และระยะเวลาในการขายทอดตลาด

ส าหรบลกษณะความผดพลาดตางๆ ทตรวจพบจากขอมลของกรมบงคบคดนน มรายละเอยดแสดงดงตาราง ข.1

ตาราง ข.1 ลกษณะความผดพลาดตางๆ ทตรวจพบจากขอมลของกรมบงคบคด

ประเภทขอมล รายละเอยด ความผดพลาดทตรวจพบ ขอมลทรพยสน

o ประเภททรพย o ขนาดของพนททรพย o รายละเอยดทรพย o ทตงทรพย

o อสงหารมทรพยแตไมระบพนท o สงหารมทรพยแตระบพนท o พนทไมไดใชระบบหนวยเดยวกน เชน ไร ตารางวา o การบนทกขอมลไมอยในมาตรฐานเดยวกน เชน จงหวด

เดยวกนมชอตางกนมากกวา 1 ชอ o กรอกทตงทรพยผดชอง และขาดบางชอง

ขอมลรายละเอยดคด

o ส านกงานบงคบคด o ศาล o เลขคด o โจทก o จ าเลย o เจาของทรพย

o การบนทก ชอของหนวยงานและองคกรไมอย ในมาตรฐานเดยวกน เชน หนวยงานเดยวกนมชอตางกนมากกวา 1 ชอ

o ไมสามารถแยกรายชอโจทก จ าเลย และเจาของทรพยแตละรายออกมาได เนองจากมการบนทกรวมกน



ประเภทขอมล รายละเอยด ความผดพลาดทตรวจพบ ขอมลการขาย/

ประมล o รปแบบการขาย o มลคาจ านอง o ครงทท าการประมล o นดทท าการประมล o ราคาขาย o ราคาประเมน

o ในคดเดยวกนมรปแบบการขายหลายแบบ หรอไมบนทก เชน การจ านองตดไปและไมมภาระผกพน

o รปแบบการจ านองตดไปแตไมระบมลคาจ านอง o รปแบบปลอดจ านองและไมมภาระผกพนแตระบมลคา

จ านอง o จ านวนนดการประมลมากกวา 6 นด o มราคาขายแตไมระบครงทและนดท o มราคาขายแตไมระบราคาประเมน o ราคาขายต ากวารอยละ 70 ของราคาประเมน o ราคาประเมนตดลบ o การบนทกราคาประเมน o ราคาประเมนจากผประเมนแตละฝายไมตรงกบเงอนไข

ในการประเมน เชน ราคาประเมนตงแต 50 ลานบาทขนไป ไมไดถกประเมนโดยคณะกรรมการประเมนราคาทรพย

ระยะเวลาในกระบวนการ

ขายทอดตลาด

o วนทรบหมายศาล o วนทตงเรอง o วนทยด o วนทขออนญาตขอศาลขาย o วนทศาลอนญาตขาย o วนทพมพประกาศ o วนทขายได o วนทสงท าบญช o วนทท าบญชเสรจ o วนทจายเงน

o ขนตอนทอยถดมามการบนทกวน-เวลาเรวกวาขนตอนกอนหนานน

o การบนทกวน-เวลาขาดหายในบางขนตอน o การบนทกระยะเวลาขาดตอน ท าใหไมทราบวาเกด

ปญหาจากอะไร

ทมา: คณะวจย

นอกจากน มขอสงเกตพบวาอาจมทรพยสนในคดบางสวนทเปนการบนทกซ า ซงเปนผลใหขอมล

ดงกลาวไมสะทอนถงมลคาทรพยสนทถกผลกดนออกไปตามจรง และอาจสงผลตอเนองตอผลการศกษาทไม

สอดคลองได

ในขณะทขอมลสวนอนๆ ซงเปนทรพยสนทไมไดรบการผลกดนทรพยจนส าเรจหรอสนสดทกระบวนการ

จายเงนนนไมไดถกน ามาใชในการวเคราะหในการศกษาครงน เนองจากไมสามารถระบไดวาทรพยสนนนได

ออกจากระบบดวยวธการงดขายหรอยกเลกการขายไปแลวหรอไม สนสดทกระบวนการขนตอนใด หรอเกด

จากขอผดพลาดจากการบนทกขอมลไมครบ อกทงยงพบปญหาอนๆ เชนเดยวกบทกลาวมาขางตน



จากปญหาดานขอมลดงกลาว สงผลใหเกดความลาชาในการท างานเนองจากตองเสยเวลาในการ

ตรวจสอบความถกตองและกรองขอมลอยหลายครง โดยเฉพาะขอผดพลาดจากการบนทกและไมเปน

มาตรฐานเดยวกน ดงนน การจดการฐานขอมลทเปนระบบจงเปนสงจ าเปนททางกรมบงคบคดควรเรงพฒนา

อยางยง ตลอดจนการจดหาบคลากรทเขามารบผดชอบอยางจรงจง เพอใหเกดฐานขอมลทเปนมาตรฐานสากล

และสามารถน าไปใชไดอยางมประสทธภาพ อนเปนประโยชนตอการด าเนนงานของกรมบงคบคดและ

หนวยงานอนๆ ทเกยวของตอไป



ภาคผนวก ค

แบบส ารวจการขายทอดตลาด

คณะผวจยไดท าการเกบแบบส ารวจพฤตกรรมและความเหนของผเขารวมประมลเกยวกบการขาย

ทอดตลาด ณ หองขายทอดตลาด อาคารอสตพรรษ กรมบงคบคด บางขนนนท ในวนองคารท 4 กรกฎาคม

2560 จ านวนทงสน 50 ชด ซงไดมการสอบถามในประเดนค าถามตางๆ แบงออกเปน 4 สวน ดงน

สวนท 1 ขอมลทวไปของผเขารวมการประมล

สวนท 2 ขอมลของทรพยทผเขารวมการประมลใหความสนใจ

สวนท 3 ปญหาทพบในการประมลขายทอดตลาด

สวนท 4 การใชประโยชนจากทรพย

ทงน ประเดนค าถามในแตละสวนจะประกอบดวยค าถามยอย โดยมรายละเอยดดงตอไปน



ภาคผนวก ง

รายชอสถาบนการเงนและหนวยงานอนๆ ทคณะผวจยด าเนนการสมภาษณเชงลก

คณะผวจยไดด าเนนการสมภาษณเชงลกจากผบรหารและผเชยวชาญของสถาบนการเงนและ

หนวยงานอนๆ ทเกยวของ เพอน าขอมลทไดรบจากการสมภาษณมาใชประกอบการวเคราะหและสรปผล ซง

ประกอบดวยรายชอสถาบนการเงนและหนวยงานทเกยวของ 7 แหง ดงตอไปน

ตาราง ง.1 รายชอสถาบนการเงนและหนวยงานอนๆ ทคณะผวจยด าเนนการสมภาษณเชงลก

ชอ วนทสมภาษณ ธนาคารอาคารสงเคราะห 7 มถนายน 2560 ธนาคารเกยรตนาคน 14 มถนายน 2560 บรษท บรหารสนทรพยสขมวท จ ากด 22 มถนายน 2560 บรษท บรหารสนทรพย กรงเทพพาณชย จ ากด 30 มถนายน 2560 ธนาคารกรงไทย 13 กรกฎาคม 2560 ธนาคารไทยพาณชย 14 กรกฎาคม 2560 ธนาคารกสกรไทย/บรษท ศนยวจยกสกรไทย จ ากด 17 กรกฎาคม 2560

รายงานฉบับสมบูรณ์ final report เพื่อ ... ·...

Documents